L'amateurisme du gouvernement en matière d'immobilier a coûté des millions au contribuable

©Saskia Vanderstichele

D’après un rapport d’audit confidentiel de l’Inspection des Finances, le siège de la police fédérale a coûté des dizaines de millions d’euros en trop au contribuable, suite à une série d’abus ayant profité à un seul et unique promoteur immobilier. Breevast a réagi, indiquant que les appels d'offres étaient transparents.

Il s’agit d’un des plus gros contrats de location jamais conclus par l’Etat belge. Montant: 312 millions d’euros. Superficie brute: plus de 100.000 m². Plus de 2.000 policiers devaient déménager il y a cinq ans dans l’immense complexe de bureaux Cité administrative de l’Etat (CAE) situé au cœur de Bruxelles, rue Royale. À la grande satisfaction de la plupart des services de police qui y entendent aujourd’hui des suspects, analysent des preuves matérielles et s’acquittent d’autres tâches policières.

Mais un rapport d’audit de l’Inspection des Finances, diligenté par le gouvernement, et qui compte plus de 280 pages, qualifie de désastreuse la manière dont le siège principal de la police fédérale a vu le jour. "Une chaîne de dysfonctionnements", "une violation de la loi sur les contrats publics", "un seul promoteur immobilier et ses filiales ont bénéficié injustement d’une situation de monopole" et "au moins 40 millions d’euros ont été gaspillés", conclut l’Inspection.

312 millions €
Le coût direct du projet, y compris les loyers pendant 18 ans, revient à 312 millions d’euros.

Ce rapport d’audit – que le gouvernement a reçu en avril dernier – n’était pas destiné à être rendu public. Il a reçu le statut "diffusion limitée". La rédaction a lancé auprès de l’Inspection des Finances et de plusieurs ministères différentes procédures pour obtenir le rapport, sur base de la loi sur la transparence administrative. Sans succès. La procédure est encore en cours auprès du ministre du Budget, mais un vent favorable nous a fait parvenir une copie du rapport.

Le 17 décembre 2009, le gouvernement Leterme a décidé de rassembler plusieurs services de la police fédérale et de la police judiciaire de Bruxelles au centre de la capitale. Cette opération devait être une des plus importantes transactions immobilières de l’époque. Mais ni la Régie des Bâtiments ni la police fédérale n’étaient suffisamment préparées à mener à bien un projet immobilier de cette envergure, a conclu l’Inspection des Finances. Le projet a été lancé sans que les besoins aient été inventoriés. Aucune des deux administrations n’a été en mesure de fournir une estimation budgétaire au gouvernement.

Promoteur connu d’avance

La loi sur les marchés publics a également été violée. Un appel à candidatures aurait dû être lancé au niveau européen. Mais il n’a pas eu lieu. Les responsables ont également eu recours de manière abusive à la "procédure accélérée". En d’autres termes, il était inscrit dans les astres que le promoteur immobilier qui allait décrocher le contrat monstre aurait toutes les cartes en main.

Et cet heureux promoteur était connu d’avance. En décembre 2009, soit avant le lancement de l’appel d’offres, c’était déjà une affaire conclue que la police déménagerait à la Cité administrative de l’Etat, propriété du magnat néerlandais de l’immobilier Frank Zweegers et de son entreprise Breevast (60%), et du promoteur immobilier belge coté Immobel (40%).

Pourtant, l’Inspection des Finances avait déjà été avertie en 2009 que la police fédérale avait rédigé son cahier des charges de manière à ce qu’un seul bâtiment – la Cité administrative – satisfasse aux exigences et que le propriétaire bénéficie d’un monopole. Cette mise en garde n’a pas été communiquée au reste du conseil des ministres. Pourquoi? Comme l’indique l’Inspection, parmi les six offres reçues, seule la CAE répondait aux attentes. Une des conditions stipulait qu’il ne pouvait pas s’agir d’un nouveau bâtiment. Pourquoi? Pour exclure une solution alternative valable, à savoir un nouveau bâtiment sur le site de Tour & Taxis? Et pourquoi un argument important jouant en défaveur de la CAE – à savoir que le siège de la police ne pouvait être situé le long des "voies généralement empruntées par les rassemblements et les manifestations" – a-t-il été écarté? Cette exigence aurait d’office exclu le bâtiment de la rue Royale.

Pas le choix

"L’Etat a lui-même créé une situation de monopole et n’a rien fait pour l’éviter ou y mettre fin, constate l’Inspection. L’attribution du contrat n’était pas un choix réel: le conseil des ministres a été mis devant le fait accompli."

La Cité administrative était-elle le meilleur choix, ou du moins un bon choix? L’Inspection des Finances se pose la question. Un des arguments avancés pour rassembler autant de policiers au même endroit était de réaliser des économies, au minimum 33 millions d’euros. Mais le contraire s’est produit. On a surtout gaspillé l’argent public. "Il n’y a pratiquement eu aucune négociation des loyers proposés dans l’offre. Il ne faut donc pas s’étonner que le loyer soit trop élevé." Au lieu de négocier le prix habituel de 175 euros/m², l’Etat a donné son accord pour un loyer de 195 euros/m². Selon l’Inspection, le loyer aurait facilement pu être réduit de 11 à 14%. Sur 18 ans, cela représente une différence de 23 à 27 millions d’euros. S’y ajoute le fait que la police aurait pu facilement se satisfaire de 11 à 18% de surface en moins.

©Saskia Vanderstichele

Mais le gaspillage d’argent public ne s’arrête pas là, car le propriétaire a en réalité reçu deux cadeaux de l’Etat. Le premier remonte à 2003, où il a pu acheter le complexe tout entier pour 27,1 millions d’euros, alors que la première estimation avançait le chiffre de 70 millions d’euros. Pourquoi un rabais aussi important? Pour accélérer la vente et combler le déficit budgétaire, le gouvernement Verhofstadt a donné son accord pour un prix moins élevé, notamment parce que l’Etat n’avait pas l’intention de reprendre le bâtiment en location.

Mais à peine quelques années plus tard, le gouvernement a malgré tout voulu relouer la CAE. "Pendant les négociations, la Régie des Bâtiments aurait pu au moins veiller à ce que le passé soit valorisé, afin que l’Etat ne soit pas pénalisé deux fois: la première fois via l’énorme rabais et la seconde via le loyer." Il y avait sans aucun doute une marge de négociation, constate l’Inspection, "car à l’époque, la Cité administrative était déjà vide. C’était un fait connu qu’elle était un chancre urbain en devenir". Les prix n’ont pas été négociés.

Les coûts des travaux qui ont suivi ont également dérapé. Ce n’est pas difficile: pendant toutes ces années, aucune comptabilité analytique n’a été tenue sur le coût total du projet. Les travaux n’ont jamais été inventoriés en détail. La Régie des Bâtiments a dû entièrement s’appuyer sur un sous-traitant du propriétaire du complexe. Toutes les factures n’ont pas été contrôlées. "Cet état de fait a encore renforcé la position – déjà très confortable – du propriétaire", ajoute l’Inspection. Il ne faut donc pas s’étonner qu’une partie des coûts facturés ne puisse être justifiée.

Les coûts des travaux au bâtiment principal ont à eux seuls atteint 73,5 millions d’euros. Les premiers travaux d’aménagement étaient de 69,6% supérieurs aux montants convenus dans le premier bail locatif signé début 2011: les 23 millions d’euros sont devenus 39 millions. Et le conseil des ministres n’a jamais reçu de justification chiffrée pour près de 7 millions d’euros de travaux supplémentaires. Il a également été trompé sur les suppléments de coûts, soi-disant dus à des "circonstances imprévues", ce qui est faux. Pour certains travaux, comme l’aménagement d’un laboratoire pour la police, une nouvelle adjudication publique aurait dû être lancée, mais elle n’a pas non plus eu lieu.

Résultat: le coût direct du projet, y compris les loyers pendant 18 ans, revient à 312 millions d’euros. Mais le gaspillage ne s’arrête pas là. La mauvaise gestion du projet a généré d’autres coûts, comme 15 mois de vide locatif d’un autre bâtiment, dont le loyer se montait à 9,3 millions d’euros par an. Et à cause de la situation de monopole, le contrat de maintenance est 35% plus élevé qu’estimé (6,5 millions d’euros).

Pots de vin

Qui avait intérêt à ce que la CAE remporte la mise? Cela reste un point d’interrogation. D’après ses propres dires, la Régie des Bâtiments a reçu de la police fédérale et des anciens ministres Open Vld de l’Intérieur des signaux indiquant que leur préférence allait à la CAE, peut-on lire dans le rapport d’audit. Même si la Régie était responsable du choix final, elle s’est sentie "obligée". Le cabinet du ministre des Finances – à l’époque Didier Reynders (MR) – était responsable de la Régie des Bâtiments et a joué un rôle important dans le choix de la Cité administrative. "Mais sur la base des documents disponibles, il n’est pas facile de savoir qui a décidé quoi."

©Saskia Vanderstichele

Une chose est sûre: "Ce dossier a porté gravement préjudice aux finances de l’Etat", peut-on lire dans la conclusion du rapport d’audit. Et ce, alors que les propriétaires du bâtiment, Breevast et Immobel, ont engrangé une marge brute de 100 millions d’euros en revendant la CAE en 2014 pour 330 millions d’euros à la société allemande Hannover Leasing et à un fonds étatique chinois.

Ce qui s’est passé avec la Cité administrative n’est pas un hasard, mais la conséquence de dysfonctionnements et de faiblesses structurelles, peut-on lire. L’Inspection estime qu’en 2019, la Régie des Bâtiments ne dispose pas encore des moyens nécessaires pour gérer efficacement des projets immobiliers d’envergure. La réaction laconique de la Régie au volumineux rapport en dit long: "Une grande partie des constatations et des recommandations sont pertinentes."

Le patron de la police fédérale a fait remarquer à l’Inspection des Finances un autre élément important, à savoir que certains constats du rapport d’audit seront peut-être expliqués grâce à l’enquête judiciaire en cours. Cela fait huit ans qu’une enquête criminelle a été lancée contre l’ancien patron de la PJ à Bruxelles, Glenn Audenaert, qui aurait reçu de l’argent du patron néerlandais Frank Zweegers, l’ancien propriétaire de la Cité administrative. Y a-t-il eu des pots-de-vin expliquant certaines décisions étranges? Affaire à suivre, du moins si quelque chose sort de cette ancienne enquête pour corruption.


La réaction de Breevast

"Tant l'achat que la vente et la location de la Cité administrative de l'Etat à Bruxelles se sont déroulés en toute transparence et selon les règles en vigueur à l'époque", a réagi dimanche l'agence immobilière néerlandaise Breevast.

La joint venture avec Immobel a ainsi remporté l'appel d'offres lancé par la Régie des Bâtiments. En outre, il n'y avait pas que la police fédérale qui était intéressée par la location du bâtiment, la Commission européenne avait également marqué son intérêt, ajoute la société néerlandaise.

"Il est donc évident que tant la vente que l'appel d'offres se sont déroulés en toute transparence et que plusieurs parties y ont répondu", ajoute Henk Brouwer, le directeur de Breevast. De même, le réaménagement de la Cité administrative pour la police fédérale s'est déroulé, selon l'entreprise néerlandaise, "conformément aux contrats passés avec la Régie des Bâtiments".



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