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Les prêts hypothécaires pourraient coûter plus cher

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L’Autorité bancaire européenne s’interroge sur les mandats hypothécaires accordés par les banques belges en tant qu’alternative moins coûteuse qu’une inscription hypothécaire.

Pour réduire les coûts liés aux crédits hypothécaires, de nombreuses banques belges permettent aux bons clients de ne pas couvrir la totalité de leur emprunt via une inscription hypothécaire coûteuse. Elles fonctionnent pour une partie du crédit avec un mandat hypothécaire (procuration) donnant à la banque le droit de contracter ultérieurement une hypothèque si cela s’avère nécessaire. Avec ce type de mandat, les emprunteurs peuvent économiser des milliers d’euros de droits d’enregistrement et honoraires allant de pair avec une inscription hypothécaire classique.

Le revers de la médaille est qu’avec ce mandat les banques disposent d’une garantie moins solide pour l’emprunt. Un mandat – une structure typiquement belge – n’offre aucune protection à la banque, estime l’Autorité bancaire européenne, l’ABE. En cas d’hypothèque classique, la banque peut récupérer son argent en vendant le bien.

Cette interprétation intervient dans la perspective de l’entrée en vigueur des nouvelles normes de fonds propres Bâle IV pour les banques en 2023. Les banques devront alors considérer les crédits hypothécaires avec mandat comme des prêts sans garantie et constituer des réserves de capitaux plus importantes pour couvrir le risque de crédit.

L’octroi de mandats ne sera plus évident à l’avenir.

Cette décision pourrait avoir deux conséquences négatives pour les emprunteurs. "L’octroi de mandats ne sera plus évident à l’avenir", explique le patron d’une banque. Les emprunteurs ne pourront plus profiter de cet avantage. "Soit ces mandats continueront à être utilisés, mais les banques devront répercuter la hausse des coûts du capital en appliquant des taux plus élevés. Soit la décision de répercuter ces frais dépendra de la concurrence sur le marché." Ces dernières semaines, les CEO d’ING Belgique et de KBC ont déclaré que la concurrence s’était intensifiée sur le marché du crédit hypothécaire et que les marges étaient sous pression.

Pas problématique

La position de l’ABE est accueillie dans certaines banques avec des grincements de dents. Les mandats sont un système très couramment utilisé dans notre pays et n’ont quasiment pas causé de problèmes dans le passé. La plupart du temps, les banques n’accordent ce mandat que pour une partie de la somme empruntée – entre 25 et 75% – et exigent une inscription hypothécaire pour le solde. Grâce à cette hypothèque de contrôle, les banques disposent tout de même d’une certaine sécurité.

Ces mandats exigent cependant que les banques se montrent vigilantes et suivent de près la situation financière des emprunteurs. Au moindre soupçon de difficultés majeures de remboursement, elles doivent se dépêcher d’exercer le mandat et de contracter une hypothèque effective.

Dans le passé, les banques accordaient souvent des mandats hypothécaires en tant que geste commercial envers leurs clients. Certaines banques utilisaient ce système de manière quasi systématique, tandis que d’autres imposaient certaines conditions. "Sur la base d’éléments du dossier de crédit comme la capacité de remboursement, l’historique de crédit, la quotité, etc. et pour les dossiers solides, nous pouvons décider d’inscrire une partie du prêt sous forme d’hypothèque et le solde via un mandat ", explique-t-on chez BNP Paribas Fortis.

En cas de mandat hypothécaire, les banques devaient déjà mettre davantage de capitaux de côté, mais ces frais étaient limités et n’étaient généralement pas répercutés vers les clients. "À l’heure actuelle, la couverture du crédit via un mandat hypothécaire n’entraîne pas de hausse des taux des crédits hypothécaires", ajoute-t-on chez Belfius. D’autres banques étaient plus strictes en cas de mandat et reprenaient les frais dans leurs tarifs. "Pour les dossiers dont la moitié de la somme était couverte par un mandat, le taux augmentait de 0,1%", explique un porte-parole chez Crelan.

La fédération sectorielle, Febelfin, a demandé à l’Europe de tenir compte des spécificités du contexte belge en matière de mandat, mais l’ABE a refusé de faire une exception pour la Belgique. "Il fallait s’y attendre étant donné que nous nous dirigeons vers un marché européen", estime un banquier.

Disparition

Il est donc plus que probable que les mandats hypothécaires disparaissent, tout comme les économies dont profitaient les emprunteurs. Malgré tout, Febelfin espère que les pouvoirs publics belges pourront rendre la pilule moins amère en réduisant les frais liés à l’inscription des hypothèques. "Avec les droits d’enregistrement et les frais d’acte et de notaire, emprunter en Belgique coûte déjà suffisamment cher par rapport aux pays voisins", explique un porte-parole.

Febelfin souhaite discuter de la réduction des frais avec les autorités belges, estimant qu’à l’avenir, le nombre de crédits couverts par une hypothèque augmentera, ce qui fera croître d’autant les droits d’enregistrement et autres revenus. "Il n’est pas logique qu’une décision prise au niveau européen augmente les recettes fiscales", conclut-on chez Febelfin.

Hypothèque, mandat ou promesse d'hypothèque?

Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire, votre banque doit assurer ses arrières au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre crédit.

Cela prend souvent la forme d’une hypothèque sur votre bien qui engendre des frais d’inscription hypothécaire. Il s'agit d'une sûreté réelle permettant à la banque de vendre votre bien, en dernier recours, pour récupérer le montant dû.

Mais cette hypothèque peut être partiellement remplacée par un mandat hypothécaire, qui ne doit pas être inscrit auprès du conservateur des hypothèques, ce qui réduit les coûts. Il est conféré au moyen d’un acte signé devant notaire, par lequel vous donnez le droit à la banque de constituer à l’avenir, de manière unilatérale, une hypothèque sur votre bien.

La promesse d’hypothèque, plus rare, est le degré le plus bas de la sûreté pour la banque. Il s’agit d’un simple engagement (contrat sous seing privé) pris par le client de mettre son bien en hypothèque à la première demande de la banque. Cela ne nécessite ni de passer devant notaire ni au bureau des hypothèques.

Le résumé

  • L’Autorité bancaire européenne (ABE) s’interroge sur les mandats hypothécaires accordés par les banques belges en tant qu’alternative moins coûteuse qu’une inscription hypothécaire.
  • La position de l’ABE est accueillie dans certaines banques avec des grincements de dents. Les mandats, très répandus, n’ont quasiment pas causé de problèmes dans le passé.
  • Febelfin a demandé à l’Europe de tenir compte des spécificités du contexte belge en matière de mandat, mais l’ABE a refusé de faire une exception.

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