reportage

Million dollar papy, en maison de repos

©Kristof Vadino

A Bruxelles, 60% des maisons de repos et de soins sont privées, et 30% dans l'ensemble de la Belgique.

Une maison de repos flambant neuve Chaussée de la Hulpe, dans un coin huppé de la capitale. Un grand hall d’accueil, une réceptionniste souriante derrière un desk. Plus loin, le bar et le restaurant. Il est 11h30, c’est l’heure de l’apéritif. Les résidents s’attablent. Mobilier chic et sobre, personnel discret mais chaleureux. Ambiance feutrée. Nous sommes aux Terrasses du Bois, l’une des dernières réalisations du groupe Armonea: une maison de repos privée de 140 lits qui a remplacé un immeuble de bureaux. Tarif de base? Environ 80 euros par jour. C’est ici que nous avons rencontré Chris Cools, le nouveau CEO. Cela fait quatorze mois qu’il a pris les rênes d’Armonea, qui revendique fièrement son identité belge et son indépendance dans un secteur où les Français se taillent la part du lion.

Pour la petite histoire, Chris Cools n’a pas rejoint Armonea par hasard. Il est resté dix-huit ans chez AB InBev, où il a dirigé plusieurs pays. Quel est le lien? Armonea est né de la fusion, en 2008, des groupes Palmyra Brand et Restel. Restel appartenait à Verlinvest, qui n’est autre que le véhicule d’investissement des familles de Spoelberch et de Mevius, actionnaires historiques d’AB InBev.

30%
Les entreprises privées exploitent 30% des lits des maisons de repos et de soins (MRS) en Belgique, selon des chiffres de Femarbel. A Bruxelles, 60% des MRS sont privées.

Elles se trouvent donc aujourd’hui derrière Armonea. Mais comment passe-t-on des produits de grande consommation aux maisons de repos? "Lorsqu’on m’a proposé de rejoindre Armonea, j’ai été un peu surpris. Et puis j’ai découvert le secteur. J’ai constaté qu’on y discutait du futur, de stratégie, de processus, comme dans toute société. Surtout, je voulais rejoindre une entreprise avec une pertinence sociale et un projet de croissance", explique-t-il. La croissance est arrivée très vite, avec le rachat de Soprim@ il y a un mois. Contre 67 établissements avant, Armonea en gère désormais 80 et revendique un chiffre d’affaires de 320 millions d’euros. Avec ses 7.353 lits de MRS (maison de repos et de soins), le champion national exploite plus de 17% des lits privés en Belgique.

Concentration

©Kristof Vadino

Le phénomène de concentration n’est pas neuf dans le secteur. Pour les économies d’échelles? Pas tellement, assure Chris Cools. "La structure de coûts d’une maison de repos, c’est 60% de personnel et 20% de loyer, qui ne peuvent pas générer d’économies d’échelle". Le besoin de grandir viendrait d’ailleurs. "Etre dans une société en croissance donne de la fierté aux collaborateurs. Cela influence la qualité du service. Nous attirons plus de talents. Et plus on est grand, plus on a un poids sur le gouvernement. Enfin, nous pouvons prendre des décisions stratégiques sur le long terme", explique-t-il. Vincent Fredericq, le secrétaire général de Femarbel, la fédération du secteur, rappelle qu’au début des années 2000, les groupes n’existaient pas, alors qu’ils exploitent aujourd’hui plus de 6 lits sur 10. "La gestion des ressources humaines, du financement, des tutelles, est devenue extrêmement compliquée. Sans une équipe derrière, les indépendants ont aujourd’hui du mal à suivre. Les autorités regrettent la montée en puissance des grands groupes, mais ce sont elles qui les ont poussé à exister avec la complexification du système".

"Low margin business"

"Dans le privé, la gestion est plus efficace. L’absentéisme est deux fois moins élevé."
Chris Cools
CEO d’Armonea

Bien sûr, la ruée du privé et ses envies de grandeur – il exploite aujourd’hui 30% des lits MRS en Belgique – ne sont pas dénuées de motivation financière… Pourtant, les acteurs privés nous l’assurent, "les maisons de repos, c’est du low margin business. Les gens fantasment sur les marges du secteur". Concrètement, les coûts de fonctionnement augmentent: soins plus lourds pour des personnes plus dépendantes, loyers plus élevés et normes toujours plus sévères, dont le respect nécessite des adaptations constantes. De son côté, la facture peut seulement suivre l’inflation. Seuls des investissements importants peuvent justifier des augmentations tarifaires.

Mais qui obtient une marge faible ne se prive cependant pas d’une confortable rentabilité, assurée de son côté par un taux de remplissage élevé. Aujourd’hui déjà, demain surtout, alors que les "babies" du baby-boom de l’après-guerre devraient se bousculer aux portes des maisons de repos dès 2025. Mais Chris Cools ne se leurre pas. Ses résidences se videront si le service n’est plus au rendez-vous. Le privé jouit à cet égard d’une réputation positive aux yeux des gens. Pourtant, le nombre d’équivalents temps plein par lit est de 0,40 pour le privé contre 0,78 pour le public et 0,56 pour le caritatif, selon des chiffres de Femarbel.

Une maison de repos, c’est avant tout un bien immobilier. Pour assurer leur rentabilité, les opérateurs de maisons vendent de plus en plus souvent leurs murs à des investisseurs pour se concentrer sur l’exploitation, leur "core business". Ils deviennent alors locataires de l’immeuble.

Les maisons de repos sont entrées dans le radar des investisseurs institutionnels depuis le début des années 2000. Avec une visibilité élevée sur les cash flows à long terme, un risque maîtrisé et un rendement situé entre 5 et 6%, les maisons de repos séduisent particulièrement les assureurs, les fonds de pension, certains family office et les SIR, ces sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse. La plus spécialisée est Aedifica, avec près de 70 sites.

Du côté des assureurs, la moitié du parc immobilier d’Ethias, soit environ 250 millions d’euros, est représentée par des maisons de repos et de soins.

L’exposition d’AG Real Estate au secteur, actuellement 100 millions d’euros, va doubler. Mais ensuite, "la source devrait se tarir", explique Amaury de Crombrugghe, responsable de l’investissement chez AG Real Estate. "Les opérateurs structurent le marché et le rendent très cher", poursuit-il, en évoquant des marchés qui deviendront dès lors plus intéressants, dans des pays moins "structurés" comme l’Allemagne ou l’Europe méditerranéenne.

 

Magiquement, les entreprises commerciales feraient donc aussi bien, voire mieux, mais avec moins? A la guerre des chiffres, Chris Cools préfère celle de l’efficacité: "il y a la théorie et la réalité du terrain. Dans le privé, la gestion est plus efficace: l’absentéisme est deux fois moins élevé, les congés sont moins nombreux. C’est du people management, de la gestion journalière. Les équipes qualitatives attirent des gens qualitatifs…"

Luxe à la française

Et en termes de qualité, les attentes des résidents — ou de leur famille — augmentent. Celle des soins, mais aussi celle des infrastructures. Juste à côté des Terrasses du Bois, le français Orpea vient d’ouvrir la résidence Paul Delvaux. On s’y croirait à l’hôtel: lobby luxueux, piano à queue, décoration soignée, draps soyeux recouvrant les lits médicalisés… Des chambres de 30m2, soit le double du minimum légal, et même une suite de 90m2 avec jardin privé. Coût journalier? 85 euros en moyenne. Mais avec des menus élaborés par Yves Mattagne! "L’expérience en maison de repos doit avoir un aspect hôtelier. Ce que nous voulons, c’est le contraire même d’un hôpital", explique le Dr Marian, fondateur d’Orpea. La société cotée en Bourse exploite 5.500 lits MRS en Belgique. Environ 1.500 sont actuellement dans le pipeline. Dont le fameux projet Belle Epoque à Knokke, dont l’ouverture est prévue fin février 2016. Au programme: un bâtiment typiquement knokkois, le room service d’Yves Mattagne, une piscine, un spa, un service de conciergerie et de voiturier, etc. "La plus luxueuse maison de repos du pays". Avec une facture journalière qui tournera autour des 120 euros, estime Marc Verbruggen, à la tête du groupe français en Belgique.

Dans le privé, la course au luxe a donc bel et bien commencé.

Avec des tarifs journaliers en conséquence, alors que l’accessibilité aux maisons de repos pose déjà problème aujourd’hui pour une part importante de la population.

Mais quid de la qualité du service, la composante invisible derrière les façades rutilantes? Marie-Pierre Delcourt, la directrice de l’ASBL Inforhomes, met en garde: "les beaux bâtiments, l’hôtelerie luxueuse se paient parfois au détriment de la qualité, avec moins de personnel, moins de formations. Mais on ne peut jamais généraliser. Il existe le pire comme le meilleur tant dans le privé que dans le public et le caritatif. En revanche, il faut garantir un choix réel aux personnes, élargir la palette de l’offre, qui, si elle devient trop haut de gamme, ne sera plus réservée qu’à une petite frange de la population".

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