Van Overtveldt annonce la plus grande réforme des règles TVA de ces dernières décennies

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Le Conseil des ministres a remis le couvert vendredi concernant l’importante réforme de la TVA en matière de location immobilière, déjà annoncée l’an dernier. Selon le ministre des Finances, il s’agit de la plus grande réforme des règles TVA de ces dernières décennies. Rien de moins.

En Belgique, en conformité avec les directives européennes, la location d’un bien immobilier est jusqu’à présent exemptée de TVA, sauf dans certains secteurs comme ceux des parkings, des hôtels ou des entrepôts. Cette exemption de TVA a pour conséquence de pousser à la hausse le prix des loyers dans les secteurs du bureau et du commerce notamment, et ce, en raison de la non-déductibilité de la TVA facturée aux propriétaires sur la construction et la rénovation.

Pour le ministre des Finances Johan Van Overtveldt, il s’agit aujourd’hui de résorber le handicap concurrentiel croissant avec les pays voisins en la matière. Et de soutenir le secteur de la construction et l’économie en général.

Pour résoudre cette piqûre dissuasive qui plombe l’activité, un prélèvement optionnel de la TVA pourrait être appliqué à l’avenir à la location de biens immobiliers à usage professionnel. Si certaines conditions sont remplies... Et ce sont ces conditions que le marché immobilier attend avec impatience.

"Budgétairement neutre, ça n’existe pas"

D’autant que ce n’est pas la première fois que la soumission à la TVA de la location immobilière professionnelle est annoncée avec fracas par le gouvernement Michel. Dans le cadre de l’accord gouvernemental de l’été 2017, la même mesure avait déjà été approuvée. Elle avait toutefois été abandonnée dès l’automne en raison de son impact budgétaire, la mesure n’étant, forcément, pas "budgétairement neutre".

"Si la mesure est finalement adoptée, les deux parties (bailleur et locataire) pourront décider d’opter ou non en faveur de la soumisson à la TVA de leur contrat de bail."
Stéphanie Houx
Avocate au Cabinet Allen&Overy

Selon Stéphanie Houx, avocate au Cabinet Allen&Overy, cette mesure, dont tous les acteurs scrutent désormais les contours, constitue une excellente nouvelle pour le secteur immobilier belge. "Le régime sera optionnel. Concrètement, si la mesure est finalement adoptée, les deux parties (bailleur et locataire) pourront décider d’opter ou non en faveur de la soumisson à la TVA de leur contrat de bail. S’ils optent pour le régime TVA, le bailleur facturera la TVA sur le montant du loyer et il pourra ainsi déduire cette TVA en amont, sur le coût des travaux de construction et de rénovation. Le locataire, s’il est assujetti à la TVA avec droit à déduction, pourra lui aussi déduire cette TVA, de sorte que la mesure sera neutre, avec une substantielle économie de 21% sur le budget global des travaux."

A ce stade, beaucoup de questions restent encore en suspens, le texte de l’avant-projet de loi n’étant pas encore disponible. Il semble cependant, selon Stéphanie Houx, que le projet a été solidement remanié depuis l’automne. Ainsi, les critères d’application pour pouvoir bénéficier du régime auraient été modifiés ainsi que la période de révision et les règles d’entrée en vigueur.

"Il ne s’agit donc pas simplement pour le gouvernement de repasser les plats."
Stéphanie Houx

"Il ne s’agit donc pas simplement pour le gouvernement de repasser les plats", assure l’avocate. Selon les informations qui circulent sous le manteau, le mécanisme optionnel de soumission à la TVA ne serait possible que pour les bâtiments nouvellement construits à partir du 1er octobre 2018. Cela signifie que si le projet a débuté avant cette date (par exemple, si les entrepreneurs ou les architectes ont déjà émis des factures), l’option ne sera pas applicable.

Selon Stéphanie Houx, même si cela devait être confirmé, la soumission à la TVA devrait néanmoins être possible au moins pour les bâtiments ayant fait l’objet de travaux de rénovation suffisamment importants pour que le bâtiment soit à nouveau qualifié de "neuf" en matière de TVA après le 1er octobre 2018.

Période de révision étendue à 25 ans

Toujours au conditionnel: d’autres nouveautés concerneraient la période de révision qui serait étendue à 25 ans (au lieu de la période de révision habituelle de 15 ans) ainsi que les locations courte durée (moins de 6 mois), obligatoirement soumises à la TVA.

Se pose également la question de l’impact au niveau des droits d’enregistrement de ces nouveaux contrats de bail. En effet, si ces contrats sont soumis à la TVA, ils devraient logiquement être exonérés de droits d’enregistrement… un impôt qui, lui, revient aux Régions, contrairement à la TVA.

"Nous attendons évidemment les textes avant de tirer des conclusions. Mais il est d’ores et déjà conseillé aux professionnels d’analyser les projets de construction ou de rénovation à la lumière de ces changements fondamentaux. Cela va en tout cas dans le bon sens pour les acteurs du secteur immobilier", insiste Stéphanie Houx.

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