tribune

Comment réduire l'incertitude liée aux permis de bâtir?

Avocat au cabinet Schoups

Les réformes pour réduire l’imprévisibilité de l’obtention des permis immobiliers se heurtent aux possibilités de recours. Pour y remédier, une disposition relative aux marchés publics pourrait inspirer.

On le sait suffisamment, les acteurs économiques n’aiment pas l’imprévisibilité. Dans le secteur du développement immobilier, une des sources majeures d’incertitude concerne l’obtention des permis nécessaires à la réalisation des projets.  Les raisons en sont multiples: le degré général de certaines règles pouvant être interprétées dans des sens divers, la multitude des "couches" réglementaires parfois contradictoires, la marge d’appréciation des autorités, les mécanismes de participation du public, etc.

Charles Poncelet, Schoups Avocats. ©doc

Des réformes ont été adoptées récemment afin de pallier certaines sources d’imprévisibilité: instauration de délais de rigueur dans les procédures, organisation de réunions préalables au dépôt des demandes de permis avec les autorités, nouveaux instruments planologiques, etc. Mais une des sources d’incertitude demeure la possibilité de recours contre les permis. Aujourd'hui, rares sont devenus les projets d’envergure qui ne suscitent pas d’opposition.

En Belgique, c’est le Conseil d’État qui connaît, en dernière instance, des recours contre les permis. Plusieurs types de procédures peuvent y être formés.

Trop longs recours

La procédure "ordinaire" est le recours en annulation. Elle ne requiert pas l’existence d’une situation d’urgence. Elle dure généralement 2 à 3 ans. Dans cet intervalle, le bénéficiaire du permis est, en théorie, libre de mettre en œuvre son permis et de construire. Mais il court le risque que son permis soit annulé, à l’issue de la procédure contentieuse. En cas d’annulation, les constructions sont en état d’infraction et c’est l’ensemble des investissements qui est mis en péril.

Le recours en annulation peut être doublé d’une demande en suspension, lorsque le plaignant peut faire état d’une situation d’urgence. La demande en suspension sera traitée plus promptement, dans un délai moyen de 4 à 6 mois.

On ne peut néanmoins exclure qu’un permis qui aura échappé à la suspension dans les 4 à 6 mois puisse être ensuite annulé dans les 2 à 3 ans. Des promoteurs immobiliers ont récemment été confrontés à une telle situation: leur permis a été annulé à l'issue d'une procédure de plusieurs années (une partie des travaux était achevée), alors qu’un recours en suspension avait été formé et rejeté en début de chantier. Si de telles situations sont exceptionnelles, leurs conséquences à l’échelle d’un projet peuvent être désastreuses et entachent la confiance de ceux qui les portent.

Une solution pourrait être recherchée du côté des marchés publics et le mécanisme du "standstill".

Selon un constat largement partagé, les conditions dans lesquelles ces recours sont traités aujourd'hui aboutissent régulièrement à des situations insatisfaisantes pour tous. Le développeur est contraint à des arbitrages épineux et exercices d’anticipation complexes: entamer immédiatement les constructions avec le risque d’une annulation ultérieure ou attendre l’issue de la procédure? Les opposants sont frustrés lorsqu’un permis est mis en œuvre alors qu’il fait l’objet d’un recours pendant. Les autorités doivent patienter plusieurs années avant de voir leur acte définitivement validé ou annulé, courant le risque de voir leur responsabilité engagée du fait d’un acte jugé illégal, mais ayant été exécuté.

Décision rapide

Pour remédier à cette situation, une solution pourrait être recherchée du côté des marchés publics. Un soumissionnaire évincé qui entend contester la décision d’attribution du marché à un concurrent doit former son recours dans un délai de 15 jours. Durant ce délai, le marché ne peut être conclu. Le recours est traité dans un délai de 1 à 2 mois.

Ce mécanisme dit de "standstill" a pour avantage de fixer rapidement les parties prenantes sur le sort de la décision d’attribution et ainsi sécuriser, en cas d’absence ou rejet du recours, le contrat conclu en exécution de cette décision.

Ne peut-on pas envisager de transposer ce mécanisme au contentieux des permis? Les permis ne pourraient être exécutés avant l’expiration d’un délai identique; délai dans lequel les tiers intéressés auraient le droit de former un recours en suspension. En cas de rejet ou d’absence de recours dans le délai de 15 jours, les travaux pourraient alors être réalisés. Certes, le mécanisme n’est pas transposable à l’identique, vu certaines différences. Mais le législateur pourrait s’en inspirer en vue d’améliorer l’efficacité des recours. Un tel système garantirait aux développeurs que, au-delà d’un délai déterminé, leur permis soit sécurisé, nonobstant toute autre tentative d’opposition. Cela raccourcirait la période d’incertitude quant à la faisabilité de projets immobiliers, au bénéfice de chacune des parties prenantes.

Lire également

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés