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Les Belges propriétaires de résidences secondaires à l’étranger moins taxés

Les résidences secondaires détenues par des Belges en France et non-louées sont taxées sur base du revenu locatif "fictif". ©© YVES FORESTIER/CORBIS SYGMA

La Cour de cassation a rendu un arrêt sur la valeur locative des immeubles étrangers non loués qui devrait faire sourire les propriétaires belges d’une résidence secondaire à l’étranger.

Le propriétaire belge d’une résidence secondaire paie une taxe foncière dans le pays où se situe son habitation et doit également mentionner ce bien dans sa déclaration fiscale, qu'il soit loué ou non.

Actuellement, si vous ne louez jamais votre résidence secondaire, vous devez déclarer la valeur locative annuelle brute moyenne. Elle correspond aux revenus locatifs que vous auriez pu obtenir si vous aviez donné le bien en location toute l’année, selon les usages dans le pays et la situation du bien. Cette valeur locative brute est calculée en prenant 5,3% de la valeur vénale de l’habitation. Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger des revenus à déclarer dans votre IPP. Le fisc applique ensuite automatiquement des frais forfaitaires de 40% et déduit les éventuels intérêts liés au financement de l’habitation.

L’administration fiscale accepte, pour un certain nombre de pays comme la France, que vous utilisiez l’équivalent étranger du revenu cadastral belge. Dans le cas français, la valeur locative brute est déterminée en s’appuyant sur la base d’imposition qui est reprise dans l’avis d’imposition de la taxe foncière française. Il faut multiplier le montant repris dans l'avis français par deux, car il s'agit d'un montant net après déduction d’un forfait de frais de 50%. Vous déduisez ensuite de votre résultat l'impôt étranger, puis selon la pratique administrative belge, les frais forfaitaires de 40%.  

La Cour de Cassation tranche

Mais la Cour de cassation a prononcé un arrêt en septembre, qui précise que "la valeur locative des immeubles étrangers non loués, qui doit être déclarée en Belgique pour la ‘réserve de progressivité’ ne doit pas être diminuée d’abord des impôts étrangers et ensuite du forfait de 40% mais peut l’être d’abord de l’abattement forfaitaire de 40% et ensuite des impôts étrangers", explique Pascale Hautfenne, avocate associée du cabinet Thierry Afschrift.

"La valeur locative des immeubles étrangers non loués peut d'abord être diminuée du forfait de 40% et ensuite des impôts étrangers."
Pascale Hautfenne
Avocate fiscaliste (cabinet Afschrift)

"La différence est de taille, cela peut avoir un impact important pour les contribuables, surtout si vous avez peu de revenus imposables en Belgique", souligne Me Hautfenne. Elle donne un exemple: "En supposant une valeur locative de 100 et un impôt étranger de 50%, la réserve de progressivité ne s’appliquera plus qu’à concurrence de 10%, alors que, selon la pratique administrative belge immémoriale, elle s’appliquait pour 30%. La Cour de cassation, dans son arrêt, dit qu’il faut calculer comme suit: 100-40 (abattement forfaitaire) = 60-50 (impôt étranger) = 10 de base imposable belge. Le fisc belge calculait jusqu’ici comme ceci: 100-50 (impôt étranger) = 50 – 20 (40% de 40) = 30 de base imposable belge."

Réclamations

L’enseignement de cet arrêt peut être invoqué pour les déclarations qui doivent encore être déposées, "notamment pour les contribuables qui ont jusque fin octobre pour rentrer leur déclaration fiscale via un mandataire", détaille l’avocate, mais aussi pour les impôts déjà enrôlés. Il est possible d’introduire une réclamation afin de changer le mode de calcul selon la jurisprudence nouvelle.

"L’arrêt de la Cour de cassation ne s’applique donc pas pour le futur."
Pascale Hautfenne
Avocate fiscaliste (cabinet Afschrift)

À partir de 2022, les biens à l’étranger seront taxés sur base du revenu cadastral étranger que l’administration fiscale est actuellement occupée à établir. "L’arrêt de la Cour de cassation ne s’applique donc pas pour le futur", signale l’avocate, "mais il sera intéressant de voir exactement comment l’administration fiscale aura calculé et fixé le revenu cadastral étranger et vérifier qu’il ne sera pas supérieur à l’ancienne valeur locative moins les 40% forfaitaires."

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