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Les rendements de l'immobilier en baisse

Le rendement brut moyen de l'immobilier d'investissement en Belgique a reculé de 1% entre 2018 et 2021. ©BELGAIMAGE

La forte croissance des prix de l'immobilier ces dernières années comprime les rendements pour les nouveaux investissements.

Les rendements de l'immobilier déclinent depuis quelques années. Sur trois ans, le rendement brut moyen pour un investissement immobilier a perdu pas moins de 1%, passant de 5,48% brut au 3e trimestre de 2018 en moyenne en Belgique pour l'ensemble du marché à 4,4% au 3e trimestre de 2021, selon les données de SmartBlock, société spécialisée dans les données immobilières. "L'impact sur le rendement net représente une diminution allant de 0,5 à 1%. Mais cela dépend de nombreux facteurs, du mode de calcul, si le précompte immobilier est élevé, si la gestion du bien est déléguée, etc.", explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide, société de conseil en investissement immobilier.

"Le rendement locatif tend à décroître au cours du temps, les prix de l'immobilier ayant tendance à augmenter plus vite que les loyers. Cela est principalement le fait des marchés urbains, où les prix ont particulièrement augmenté ces dernières années", détaille le fondateur de SmartBlock, Alexandre Verdonck.

Les fortes hausses de prix en 2020 et sur les neuf premiers mois de 2021, poussées par la crise sanitaire, ont eu un impact négatif sur les rendements. Les prix des appartements, les unités les plus prisées par les investisseurs, ont grimpé de près de 7% l'an dernier et de près de 5% depuis le début de 2021, d'après la Fédération du Notariat (FedNot). "Ce sont les conditions d'achat à un moment T qui définissent les rendements obtenus", explique Alexandre Verdonck.

"L'occupant propre et l'investisseur sont sur le même marché et se font concurrence, mettant les rendements sous pression."
Adrian Devos
Cofondateur de BuyerSide

Par exemple, l'investisseur qui a acheté un logement au deuxième trimestre de 2019 peut obtenir, en moyenne, un rendement brut de 4,77%. Si le même investisseur avait décidé de passer à l'achat un an plus tard, soit au deuxième trimestre de 2020, le rendement brut moyen qu'il aurait pu en tirer se serait élevé à 4,57% au vu des conditions d'achat à ce moment-là.

"On constate le même effet à la sortie de chaque crise, c'était déjà le cas en 2008, car les investisseurs ayant perdu de l'argent en bourse, ils cherchent des actifs plus stables et se diversifient dans la brique", explique Adrian Devos, qui ajoute: "L'effet est encore plus fort suite au confinement car les particuliers ont voulu changer de toit pour des biens plus grands avec des espaces extérieurs. L'occupant propre et l'investisseur sont sur le même marché et se font concurrence, mettant les rendements sous pression".

Les taux d'intérêt comme bouclier

Les conditions de crédit, notamment les taux d'intérêt planchers, sont toujours favorables à l'investisseur et lui servent de bouclier pour ne pas voir les rendements chuter.

Si les taux d'intérêt finissent par remonter, cela aura inévitablement un impact sur les rendements puisque emprunter coûtera plus cher, mais en contrepartie les prix risquent d'être mis sous pression. "Le seul risque, c'est que les taux d'intérêt montent, mais cela ne devrait pas être le cas à court terme", rassure Adrian Devos.

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