Pourquoi le prix des kots étudiants risque d'augmenter dans les prochaines années?

Avec la fin de l'année académique qui se profile, c'est aussi la préparation de l'année suivante qui s'annonce pour beaucoup d'étudiants. Avec, pour une bonne moitié d'entre eux, la recherche d'un nouveau kot. Une chasse qui, d'année en année, reste difficile, en particulier pour les étudiants ou familles à revenus modestes.

D'après Fortior, un des promoteurs immobiliers actifs dans le segment des logements étudiants, le problème ne se situe pas tellement au niveau de l'offre nationale globale, qui ne montre pas de grosse pénurie. "Ceux qui veulent trouver un kot en trouveront un. Mais la question est de savoir à quel prix, et dans quel état, signale Fortior.

Cas particulier de l'UCLouvain

Sur le marché immobilier des kots étudiant, les prix varient entre 525 euros/mois (prix moyen à Bruxelles), et 400 euros/mois (prix moyen en Wallonie). Louvain-la-Neuve connaît une situation particulière, avec une offre pour moitié proposée par l'UCLouvain (4.400 logements dans la cité même, 1.200 sur le site de Woluwe, et 170 à Mons).

L'université pratique un prix planché de 340 euros/mois charges comprises, et joue d'ailleurs un rôle de régulateur des prix en ayant évité une surenchère sur le marché pour son site brabançon. Pour les autres, il faut encore ajouter entre 85 et 90 euros/mois pour l'eau, le gaz, l'électricité et internet.

Pression démographique

Ces prix risquent d'augmenter dans les années à venir. Car la pression va se faire sentir davantage, à la fois du côté de la demande et de l'offre. Côté demande, la démographie va provoquer une hausse d'environ 17% de la population étudiante d'ici à 2030. À cela s'ajoute aussi l'attractivité de la Belgique pour les étudiants étrangers: ils devraient être 160.000 d'ici 2030, d'après l'étude Kotkompas (Digiit Studenlife&Stadim) datant de décembre 2022.

Au total, d'ici 2030, la population étudiante devrait atteindre 606.000 étudiants, contre 507.000 en 2021-2022. Tous ces étudiants ne koteront pas, "mais si l'offre n'augmente pas, on peut s'attendre à une véritable pénurie en 2030", estime Fortior, qui développe justement un projet de 104 chambres et studios (Kosy Erasmus) dans la zone du canal à Bruxelles.

Du côté de l'offre en effet, les réglementations plus strictes couplées aux nécessaires rénovations concernant de nombreuses chambres entraîneront davantage de pression. Une partie des logements disparaîtra temporairement du marché, voire définitivement.

"En y mettant le prix, on trouvera toujours un logement, dit Fortior. Mais les chambres d'étudiants basiques, avec un loyer abordable, manquent cruellement sur le marché." La moitié des étudiants n'ayant pas de logement déclarent en effet que c'est à cause des prix trop élevés qu'ils ont renoncé au kot.

Problème plus aigu à Bruxelles

La pression n'est pas identique partout. Dans les villes estudiantines plus petites, comme Namur, Liège ou Hasselt, l'équilibre entre l'offre et la demande reste correct. À Gand par contre, on manque de 10.000 chambres pour répondre à la demande actuelle, ce qui se traduit par une flambée des loyers qui grimpent jusque 800 à 1.000 euros/mois.

Bruxelles, pour sa part, fait office de point noir de la carte des logements étudiants. C'est là que le manque de kots abordables et de qualité est le plus criant. La population étudiante y augmente plus vite que dans les autres régions en raison de l'afflux d'étudiants venant de Wallonie et de Flandre et d'étudiants étrangers attirés par le caractère international de la ville.

Un exemple parlant: l'ULB, où 822 logements à loyer abordables sont proposés, pour 4.000 à 6.000 demandes par an...

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