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Sur Immoweb, 75% des maisons à vendre en Wallonie sont des passoires énergétiques

En Wallonie, 75% des maisons et 36% des appartements mis en vente sur Immoweb lors des 12 derniers mois étaient des passoires énergétiques. ©Kristof Vadino

L'Echo a analysé les performances énergétiques (PEB) des biens vendus sur Immoweb au cours des 12 derniers mois. Le nombre de passoires énergétiques est très élevé dans les trois Régions.

La résilience des prix de l'immobilier en Belgique, qui stagnent depuis le début de l'année, tandis que les taux d'emprunt n'ont cessé d'augmenter au cours des 18 derniers mois, passant de 1,5% à près de 4%, complique inévitablement l'accès à la propriété pour les candidats à l'achat.

À cela s'ajoute l'importance croissante, tant pour les banques que pour les autorités politiques, de la performance énergétique du bâti.

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D'un côté, les fournisseurs de crédits conditionnent de plus en plus l'octroi d'un prêt hypothécaire pour un bien énergivore à des travaux de rénovation énergétique. De l'autre, les Régions ont chacune érigé des échéances suivant lesquelles les propriétaires seront obligés de rénover leur bien afin de tendre vers un parc immobilier zéro carbone à l'horizon 2050.

À Bruxelles, par exemple, les propriétaires d'un PEB F ou G ont jusqu'à 2033 pour passer à un meilleur score énergétique. En Flandre, depuis le 1er janvier de cette année, l’acquéreur d’un bien dont le niveau de PEB est inférieur ou égal à E doit le rénover pour atteindre un niveau D dans les 5 ans à dater de son achat.

Ces contraintes, amenées à se durcir dans les prochaines années, accentuent la demande pour des logements performants énergétiquement, qui se vendent plus cher.

Afin de pouvoir jauger de la qualité du marché immobilier belge, nous avons cherché à savoir quelle était la proportion de biens immobiliers à vendre disposant d'un "mauvais" PEB, les fameuses passoires énergétiques, qui sont contraintes à êtres rénovées dans les prochaines années.

Pour cela nous avons étudié les données fournies par Immoweb, le site d'annonces immobilières disposant de la plus large base de données en Belgique. En voici les conclusions.

300
milliards d'euros
C'est le coût de la rénovation éco-énergétique du bâti résidentiel en Belgique pour répondre aux objectifs zéro carbone pour 2050, selon BNP Paribas Fortis.

La difficulté du calcul du PEB entre les Régions

Première difficulté: il n'existe pas de définition légale de ce qu'est une "passoire énergétique" en Belgique. La faute aux méthodes de calcul et aux grilles de score, qui ne sont pas identiques d'une Région à l'autre.

Pour Bruxelles Environnement, une passoire énergétique est une habitation dont la "consommation d’énergie primaire est supérieure à 275 kWh/m²/an". En Région bruxelloise, cela concerne donc les PEB F et G.

Si on s'en tient à cette définition, les biens ayant un PEB D, E, F ou G en Wallonie sont également des passoires énergétiques. Cela correspond aux mêmes niveaux de PEB qui étaient concernés par les limites d'indexation de loyers déterminées par l'exécutif wallon lors de la crise énergétique en 2022.

"Le taux de renouvellement du bâti résidentiel s'élève actuellement à 1%, alors que 3% sont nécessaires pour répondre aux exigences et échéances européennes."

BNP Paribas Fortis

Pour pouvoir comparer les trois Régions entre elles, nous nous sommes basés sur ces limites d'indexation de loyers et avons défini une "passoire énergétique" comme étant un bien ayant une consommation minimale de 300kWh/m²/an.

En Flandre, les classes D, E et F sont concernées, le PEB G n’existant pas chez eux. En Wallonie, il s'agit donc bien des classes D,E, F et G, tandis qu'à Bruxelles, où l'échelle est plus stricte, la définition ne concerne que les PEB F et G.

En Wallonie, 3 maisons sur 4 sont des passoires énergétiques

Le constat en Wallonie est édifiant: sur les 12 derniers mois, trois quarts des maisons en vente sur Immoweb dans la région étaient des passoires énergétiques (75%). Concernant les appartements, 36% d'entre eux avaient un PEB D, E, F ou G.

Si les chiffres d'Immoweb sont interpellants, les données officielles du SPW Énergie le sont encore plus. Sur le demi-million de certificats enregistrés pour le parc actuel en 2020, 85% des maisons présentent un mauvais PEB dans le sud du pays. La différence est encore plus marquante pour les appartements, qui sont 54,5% à être des passoires. Attention cependant que certains certificats sont moins récents que d'autres, notamment ceux datant de 2010, et que les biens certifiés ont peut-être entre-temps été rénovés sans avoir fait l'objet d'une nouvelle évaluation PEB.

62% des maisons et 32% des appartements à vendre à Bruxelles sont des passoires énergétiques

Selon les données d'Immoweb, sur les 12 derniers mois, 62% des maisons et 32% des appartements mis en vente étaient des passoires énergétiques dans la capitale. Cela signifie que la majorité des maisons bruxelloises en vente ne répondent pas aux normes minimales fixées pour 2033.

La différence entre les biens en vente et le parc actuel est moins marquée que pour la Wallonie. En effet, Bruxelles Environnement, qui répertorie les certificats du parc résidentiel pour la Région bruxelloise, notifie 63,7% de passoires pour les maisons et 39% pour les appartements en 2022.

40% des annonces concernées par un mauvais PEB en Flandre

Du côté de la Flandre, les données d'Immoweb montrent que 40% des biens mis en vente lors des 12 derniers mois comportaient un PEB D, E ou F. 52% des maisons et 16% des appartements étaient des passoires énergétiques. Ce qui fait de la Flandre la Région avec le meilleur score pour les 2 types de biens.

Tripler la cadence

Pour répondre aux exigences fixées par les Accords de Paris et isoler le bâti résidentiel d'ici à 2050, il faudra investir pas moins de 300 milliards d'euros, a chiffré la banque BNP Paribas Fortis.

"Actuellement, la production annuelle de logements neufs/rénovés (correspondant aux normes énergétiques) est de 60.000 unités par an. Cela représente un taux de renouvellement de 1%, alors que 3% sont nécessaires pour répondre aux exigences et échéances européennes. Nous sommes confrontés à un chantier colossal: il implique la rénovation de près de 160.000 logements par an en Belgique sur les 30 prochaines années!", détaille la banque.

Le prix des biens énergivores diminue en Flandre

Selon les données collectées par nos confrères du Tijd auprès de Realo, site web de vente, location et d'estimation immobilière, les prix des maisons en Wallonie ont augmenté davantage depuis l'an dernier pour les biens affichant de meilleures performances énergétiques. Les prix des maisons avec un PEB A et B ont ainsi augmenté de 8,5%, contre 3,7% pour les PEB F par exemple.

En Flandre, la tendance est différente. En 2023, le nord du pays a constaté une diminution du prix des passoires énergétiques de 2,1% par rapport à 2022, alors que les maisons les plus économes en énergie montent, elles, de 4,1%. Cela peut s'expliquer par l'obligation en vigueur depuis le 1er janvier, pour un acquéreur d'un bien possédant un certificat PEB inférieur ou égal à E, de le rénover endéans les 5 ans.

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