Legoland, un investissement risqué ou une opération rentable?

Endettée jusqu’au cou et après quelques opérations financièrement désastreuses comme ce fut le cas avec la Caisse wallonne d’investissement public ou le renflouement du groupe Hamon avant sa faillite et son retrait de la Bourse de Bruxelles début août, la Wallonie ne prend-elle pas trop de risques financiers en jouant aux investisseurs et en injectant une centaine de millions d’euros dans les briques du parc d’attractions Legoland à Charleroi?

La question se doit d’être posée comme elle le serait pour toute opération qui manipule de l’argent public. Au même titre, le groupe Merlin Entertainments a bien analysé la question de la rentabilité du projet avant de jeter son dévolu sur l’ancien site industriel de Caterpillar à Charleroi pour y construire un parc d’attractions de 70 hectares d'ici à 2027 pour la somme de 370 à 400 millions d’euros.

Tapis rouge ou réalisme

Avant de plonger dans le business plan du projet et d’examiner la rentabilité monétaire et sociétale que devrait en retirer la Wallonie, une autre question fait office de préambule: la Wallonie doit-elle investir une centaine de millions d’euros d’argent public dans un parc d’attractions Legoland à Charleroi aux côtés d’un groupe profitable comme Merlin Entertainments, la maison-mère de Legoland.

Soyons de bons comptes. Même si Merlin a morflé pendant la crise du covid, il est juste de dire que le groupe est une véritable machine de guerre dans l’industrie du loisir. Numéro deux mondial derrière Disney, Merlin possède 140 parcs à travers 25 pays et gère des marques comme Madame Tussauds, Sea Life ou… Legoland dont celui de Charleroi pourrait être le 14^e du genre dans le monde. Côté chiffres, en 2019, le groupe a enregistré un chiffre d’affaires de 2 milliards d’euros et sa croissance structurelle avant covid était de 4% par an sur les 10 dernières années. En résumé, il s’agit d’un groupe aux finances solides dont le principal actionnaire, le holding privé Kirkbi de la familIe fondatrice de Lego, mise sur la stabilité.

Mais se limiter à cette présentation serait oublier la nuance à donner face à un tel projet. Dans un monde où chaque pays n’hésite pas à dérouler le tapis rouge financier pour accueillir des investisseurs étrangers capables de créer des centaines d’emplois "from scratch", la réponse n’est ni blanche ni noire. Qu’on le veuille ou non, l’attrait d’une région ne se mesure pas uniquement par sa localisation géographique ou sa réserve de terrain ou de main d’œuvre, mais aussi par l’aide directe et financière qu’elle peut apporter à l’investisseur en opérant dans le capital et en apportant des subsides à l’investissement comme la Wallonie l’a fait avec NLMK, ArcelorMittal, Safran ou aurait pu le faire avec Thunder Power. Mais à côté du rôle séducteur que peut jouer cette aide financière, la présence de la Région dans le capital lui donne la possibilité de garder à l’œil le développement de l’entreprise sur ses terres.

Un actionnaire à rémunérer

Place à l'examen du deal... Pour espérer conclure cette opération, la Wallonie a joué sur deux tableaux. Il y a tout d’abord les aides classiques à l’investissement et à l’emploi. D’après une première estimation du Forem, la Wallonie va verser 20 millions d'euros d’aides à l’emploi sur 10 ans. "Le montant est important, mais il est proportionnel à la taille du projet", dit-on du côté de la Sogepa. On estime aussi à 11,5 millions d’euros les aides à l’investissement.

À côté du schéma classique des subsides, la Wallonie, tel un investisseur privé, va devenir acteur du projet et injecter une centaine de millions d’euros en prenant une participation de 38% dans la société immobilière Legoland Benelux.

Détenue à 50-50 par Merlin et les pouvoirs publics belges (Sogepa et SFPI), cette immobilière sera propriétaire du terrain, des hôtels et des attractions.

Le capital de départ de Legoland Benelux est fixé à ce jour à 370 millions d'euros. C’est grosso modo le coût évalué pour les travaux. La Région wallonne, à travers la Sogepa, va injecter 100 millions à travers un apport en capital (70,6 millions) et en prêt (41,9 millions).

Et le return? Actionnaire au même titre que Merlin, la Sogepa profitera de la rente de leasing que l’exploitant Merlin versera chaque année à Legoland Benelux pour l’utilisation des infrastructures du parc. Les termes du deal présentés au conseil d'administration de la Sogepa lundi dernier prévoient le versement à la société immobilière d’une partie fixe de 2,1% (montant indexé annuellement) sur les investissements (capex) de 370 millions, soit environ 7,4 millions par an.

Une partie variable de 5% des revenus est également prévue pour ce qui excède 110 millions de chiffre d’affaires. Sur base d’un chiffre d’affaires de 120 millions la première année, cela représente 500.000 euros mais cela pourrait grimper à 3,5 millions en 2047.

Tout cet argent n'arrivera pas dans les poches de la Région. Il servira à rembourser les prêts et les frais de Legoland Benelux. "Mais nous percevrons des dividendes", assure la Sogepa. D’après le cadre du contrat, l’opération prévoit "des management fee/royalties respectant le taux standard appliqué par Merlin dans l’ensemble des resorts Legoland, soit 1,6% du chiffre d’affaires."

Le return financier wallon se calculera aussi sur le remboursement du prêt de 41,9 millions sur base d’un taux d’intérêt de 3,5% à annuité variable durant 25 ans.

Pour la Sogepa ou le cabinet du ministre de l’Économie Willy Borsus (MR), au regard de tous ces éléments, on qualifie l’opération de "faible risque" même si personne ne s’avance à chiffrer le return financier. "Ces chiffres sont pour l’heure difficilement communicables. Certaines hypothèses doivent encore être confirmées. Mais outre le versement d’un loyer et des intérêts sur notre prêt, il faut bien comprendre qu’une partie des 100 millions apportés par la Sogepa sera également remboursée. Tout cela rend cette opération peu risquée. Nous sommes en présence d’un acteur solide et d’une activité non délocalisable. Cela rend peut-être l’opération moins rentable qu’une autre faite dans les biotechs, mais nous sommes face à un projet à faible risque", assure Sébastien Durieux, président du comité de direction de la Sogepa qui intègre dans l’équation les 12 millions de plus-value que la Région va réaliser sur la revente du terrain à Legoland Benelux.

Même son de cloche du côté du cabinet du ministre de l’Économie Willy Borsus. "Le rendement n’atteindra pas les taux qu’on retrouve dans une biotech, mais nous ne prenons aucun risque opérationnel. C’est Merlin qui prend ces risques opérationnels."

Un exit pour maximiser la rentabilité

La Région mise par ailleurs sur un autre levier pour maximiser la rentabilité de son investissement: la revente de sa participation dans l’immobilière Legoland Benelux à un autre acteur comme un organisme d’assurance. "Nous allons à un moment donné sortir de la société et récupérer notre argent. Nous sommes propriétaires de la moitié du terrain et de la moitié du parc (avec la SFPI). Un actif immobilier avec un bon locataire qui verse un revenu locatif peut intéresser un assureur", estime la Sogepa.

Mais au-delà du return financier, le calcul de la rentabilité doit également intégrer des éléments dont le bénéfice pour la Wallonie est difficile à estimer d’un point de vue financier. Prenons le tourisme. La Wallonie qui a fait du tourisme un de ses axes du plan de relance pourra demain compter sur le produit d’appel de Legoland et ses 1,6 million de visiteurs les premières années pour capter les touristes de passage à la journée en leur proposant des offres combi entre des activités comme Pairi Daiza, les Lacs de l’Eau d’Heure et Walibi et ainsi maximiser les nuitées sur le sol wallon.

L’intérêt d’accueillir un acteur comme Merlin va évidemment au-delà de la carte touristique. Et c’est ce qui a convaincu les administrateurs de la Sogepa à valider l’opération.  En matière d’emplois, le business plan établi par Merlin parle d’une création de 1.440 emplois dès l’ouverture du parc en 2027 dont environ 800 postes directs. Le niveau d’emplois pourrait passer à 2.800 postes directs et indirects lors du développement de la phase 2 du parc en 2035.

Observateur avisé des finances wallonnes, l’économiste Jospeh Pagano, professeur émérite à l’UMons, qualifie pour sa part l’opération "d’exceptionnelle". Et il s’enthousiasme. "Mille emplois. Donnez-moi un exemple d’une activité qui génère 1.000 emplois en une fois. Franchement, je n’ai pas connaissance d’une telle opération de 1.000 emplois ces 5 à 10 dernières années. C’est une opération exceptionnelle. Certains pointent un coût de 100.000 euros par emploi. Mais les 100 millions vont faire l’objet d’un return financier. Ces emplois sont des emplois stables, privés qui vont créer de la valeur ajoutée qui sera taxée. Cela va générer des recettes pour les pouvoirs publics. Ce sont par ailleurs des emplois peu qualifiés. Cela répond à un besoin local. Honnêtement, si c’est pour mettre 100 millions quelque part, la Région fait ici une belle opération et s’ouvre un nouveau secteur qui offre des perspectives avec des acteurs qui vont pouvoir se développer en aval du parc. Legoland va donner une image positive à une région comme Charleroi. Cela n’a pas de valeur monétaire, mais c’est très important pour Charleroi. Et tant mieux si Merlin fait des bénéfices. Ils viennent avec une activité rentable et ont l’expérience !"

Il reste à attendre fin 2027 pour confirmer tout cela!