Quand les taux de propriété riment avec chômage…

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"Les pays ayant les plus forts taux de propriétaires occupants sont aussi ceux qui connaissent les taux de chômage les plus élevés". La phrase, tirée d’une récente étude du Centre d’analyse stratégique français (CAS) rattaché aux services du Premier ministre François Fillon, interpelle. Mais, à y regarder de plus près, le constat découlant des travaux d’un économiste britannique, Andrew Oswald, tient la route.

L’Espagne avec ses plus de 80 % de propriétaires occupants, est le pays européen enregistrant le plus fort taux de chômage (20,5 % en août). A l’extrême opposé, on trouve l’Autriche. Ici, à peine un peu plus de la moitié des ménages sont propriétaires et occupent leur bien. Or, le pays affiche le plus faible taux de chômage de l’Union (4,3 %).

Entre les deux: la Belgique avec ses 73 % de propriétaires occupants et 8,7 % de chômeurs. En France, le taux de propriétaires occupants avoisine les 60 % tandis que celui du chômage était épinglé à 10,1 % en août. Bref, l’Hexagone compte proportionnellement moins de propriétaires que la Belgique, mais plus de chômeurs. A en croire le CAS, le président français, Nicolas Sarkozy, aurait donc plutôt intérêt à revoir à la baisse ses ambitions de doper la propriété ou en tout cas à tenter de gommer une partie des effets pervers liés à celle-ci s’il ne veut pas involontairement gonfler les chiffres du chômage au moment où la crise économique s’en charge déjà.

Propriétaires sédentaires

L’explication du phénomène étudié est plutôt logique: "les propriétaires occupants sont beaucoup moins mobiles que les locataires", résument les auteurs de l’étude, Clément Schaff et Mahdi Ben Jelloul. Les propriétaires qui se retrouvent au chômage accepteront donc moins facilement un emploi loin de leur domicile que les locataires. Et cet effet pervers est d’autant plus marqué dans les pays où les régimes fiscaux liés à la propriété entraînent des comportements rigides. Ce qui est apparemment le cas en France.

Parallèlement, le fait d’avoir de forts taux de propriété entraîne un marché locatif plus tendu. "Il est donc plus difficile pour les locataires de trouver un logement", et donc pour ceux qui sont demandeurs d’emploi d’élargir leur périmètre de recherche.

Le CAS ne remet pas en question la nécessité qu’il peut y avoir à faciliter l’accès à la propriété. Il salue même les aides à l’accession lorsqu’elles favorisent "une répartition plus équitable du patrimoine immobilier".

Coûts rébarbatifs

Mais, le centre de recherche appelle les autorités françaises à rectifier le tir à certains égards si elles ne veulent pas que propriété accrue rime avec chômage. Elles doivent commencer par les droits d’enregistrement. "L’ampleur des droits de mutation (d’enregistrement, NDLR) est la raison la plus directe de la faible mobilité des propriétaires", estiment les auteurs de l’étude. En France, ils sont d’environ 4,8 % du prix de vente. En Belgique, les droits d’enregistrement varient de 6 à 12,5 % en fonction de la Région dans laquelle se situe l’immeuble et de son revenu cadastral. En cas de droits réduits, l’avantage est lié à une obligation de résidence dans le bien pendant une certaine période (minimum 5 ans à Bruxelles). Pas de quoi inciter les propriétaires (à la recherche d’un emploi ou non) à revendre leur bien pour en acheter un autre.

Pour rectifier le tir…

Pour le CAS, il faut réduire cet impôt. Et, afin de ne pas priver les caisses de l’Etat d’une source de revenu, il préconise d’augmenter la taxe foncière en remettant à jour les valeurs cadastrales qui ne correspondraient plus à la réalité. L’idée circule aussi en Belgique.

Autre piste évoquée: autoriser la déduction des loyers payés par les propriétaires habitant dans un bien loué des loyers qu’ils perçoivent pour la location de leur propriété. Cela aurait l’avantage d’encourager la mobilité des propriétaires tout en fluidifiant le marché locatif privé. L C.M.

L’étude du CAS est disponible sur son site (http://www.strategie.gouv.fr)

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