carte blanche

La justice européenne valide une loi anti-Airbnb

Avocat associé Ulys

Selon la CJUE, une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union, même quand cette location est proposée sur une plateforme en ligne.

En décembre 2019, la Cour de justice de l’UE décidait que Airbnb était un « service de la société de l’information » (SSI en abrégé). Ce n’était pas gagné d’avance : quelques mois plus tôt, la CJUE était arrivée à une conclusion opposée pour ce qui concerne UberPop.

Or, bénéficier du statut de SSI est un enjeu stratégique capital pour ces sociétés car cela engendre l’application d’un cadre juridique spécifique, dont la très importante directive sur le commerce électronique et ses principes cruciaux tels que la clause de marché intérieur (le SSI est soumis au droit du pays dans lequel il est établi); le principe de non autorisation préalable (pas d’autorisation spécifique pour les SSI) et la non-responsabilité des intermédiaires.

Ce n’est toutefois pas la directive sur le commerce électronique qui était au cœur des débats ayant amené la Grande chambre de la CJUE a rendre un nouvel arrêt Airbnb le 22 septembre dernier, mais une autre: la directive 2006/123 relative aux services dans le marché intérieur, avec deux grandes questions:

1) La directive services est-elle applicable à une activité comme celle d’un bailleur qui propose un bien sur Airbnb pour une location temporaire?

2) La réglementation nationale en cause est-elle compatible avec cette directive?

En d’autres termes, alors que les premières affaires concernaient la réglementation applicable à AirBNB en tant que tel, en sa qualité de professionnel mettant en relation un bailleur et un locataire, le présent arrêt s’intéresse à la réglementation applicable au bailleur et au bien qu’il met en location par l’intermédiaire d’Airbnb.

La directive services est applicable

Par son arrêt du 22 septembre 2020, la grande chambre de la Cour a jugé, en premier lieu, que la directive 2006/123 s’applique à une réglementation d’un État membre relative à des activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à titre professionnel comme non professionnel.

En deuxième lieu, la Cour a dit pour droit qu’une réglementation nationale qui soumet à autorisation préalable l’exercice de certaines activités de location de locaux destinés à l’habitation relève de la notion de "régime d’autorisation", telle qu’elle est définie dans la directive 2006/123.

En troisième lieu, la Cour a indiqué qu’un "régime d’autorisation", tel que celui établi par la réglementation en cause, doit alors être conforme aux exigences posées par la directive, ce qui suppose d’apprécier, d’abord, le caractère justifié du principe même de l’établissement d’un tel régime.

"La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation."
Etienne Wéry
Avocat associé Ulys

Précisément, le régime d’autorisation doit être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général et l’objectif poursuivi par ce régime ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante (critère de proportionnalité).

La Cour a relevé en l’espèce:

• D’une part, que la réglementation en cause vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, avec pour objectif de répondre à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, ce qui constitue bien une raison impérieuse d’intérêt général.

• D’autre part, la Cour a constaté que la réglementation nationale concernée est proportionnée à l’objectif poursuivi. En effet, elle est matériellement circonscrite à une activité spécifique de location, elle exclut de son champ d’application les logements qui constituent la résidence principale du loueur et le régime d’autorisation qu’elle établit est de portée géographique restreinte. En outre, l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori, par exemple, par le biais d’un système déclaratif assorti de sanctions, ne permettrait pas de freiner immédiatement et efficacement la poursuite du mouvement de transformation rapide qui crée une pénurie de logements destinés à la location de longue durée.

En conclusion, une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union, même quand cette location est proposée sur une plateforme en ligne. La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation.

Etienne Wéry
Avocat associé Ulys

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