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Pour les densités bâties à Bruxelles, il faut sortir de la culture de la dérogation

Les périodes de confinement ont agi comme révélateurs des problématiques sociales préexistantes à Bruxelles, comme par exemple le mal-logement d'une partie de la population. ©BELGAIMAGE

Dans son premier rapport, le comité scientifique pour le logement préconise un respect plus strict de la réglementation en matière de gabarits. Les auteurs plaident aussi pour une révision du mécanisme des charges d'urbanisme.

La crise sanitaire ayant mis en lumière les inégalités criantes en matière de logement, le ministre-président bruxellois Rudi Vervoort (PS) a mis sur pied en mai dernier un tout nouveau comité scientifique qui accompagnera désormais la politique du logement. Présidé par l'architecte bruxellois Benoît Moritz, ce comité composé d'experts locaux et internationaux a rendu récemment ses premières recommandations.

Après Good Move, pourquoi pas Good Living?

Même si le gouvernement bruxellois a récemment présenté un plan d'urgence logement (PUL), le comité scientifique estime qu'un outil transversal fait encore défaut. En matière de logement, il existe une multitude d'acteurs publics et privés qui agissent en fonction des prérogatives qui leur sont propres sans qu'un cadre global d'interventions ne soit défini à l'échelle de la Région, constatent les experts. À l'instar du plan Good Move pour la politique de mobilité, le comité estime que la thématique du logement devrait faire l'objet d'un plan régional habitat, baptisé Good Living, qui déclinerait une vision intégrée de la politique de l'habitat tant à partir d'une vision sur le logement neuf que sur le logement situé dans le bâti existant.

En matière de gouvernance, le comité scientifique plaide pour une sortie de la culture de la dérogation, jugée assez généralisée à Bruxelles. Alors que le foncier se fait de plus en plus rare et cher en Région bruxelloise, les acteurs privés anticipent la réalisation d'une part augmentée de logements sur les sites à développer afin de ventiler le coût du foncier sur un plus grand nombre de logements. Cette situation de surenchère conduit, selon le comité, à un urbanisme basé sur la dérogation au règlement régional d'urbanisme (RRU) en matière de gabarits et d'implantations.

Dans les territoires denses, l'application du RRU qui définit les densités autorisées en fonction du bâti existant est jugée suffisante pour sortir de cette logique spéculative. Mais pour les territoires de basses densités bâties où les règles relatives aux gabarits ne sont pas pertinentes et qui ne sont pas couverts par un PPAS ou un PAD, l'arbitraire serait trop souvent de mise. Pour ce type de territoires, le comité scientifique estime dès lors qu'il est impératif que des lignes directrices définissant a priori les densités bâties soient établies par la Région.

Charges d'urbanisme strictes

La révision du mécanisme des charges d'urbanisme est préconisée par le comité qui estime que les résultats attendus en termes de production de logements publics supplémentaires ne sont pas rencontrés. En cause, le choix laissé aux promoteurs de s'acquitter de la charge en numéraire ou en nature. Le plus souvent, les promoteurs préfèrent passer à la caisse plutôt que de réaliser des logements conventionnés.

15%
Le comité propose d'imposer la charge d'urbanisme en nature pour tous les projets de logements situés dans les communes n'atteignant pas le seuil de 15% de logements à finalité sociale.

Pour remédier à cette situation, le comité propose d'imposer la charge d'urbanisme en nature et de supprimer la possibilité de s'en acquitter en numéraire pour tous les projets de logements situés dans les communes n'atteignant pas le seuil de 15% de logements à finalité sociale.

Dans les propositions visant à améliorer les conditions d'habitabilité au sein du bâti existant, on retient la volonté d'instaurer un contrôle technique des logements en location. Il ressort du rapport sur la pauvreté 2018 que, faute de contrôle, les propriétaires dont les logements ont été interdits de location en l'état relouent leur bien sans avoir effectué les travaux de mise en conformité. Si la recommandation du comité scientifique est appliquée, tout propriétaire d'un logement insalubre devra prouver sa conformité au moment où il remet celui-ci sur le marché.

Nouveau parc régional

La relation du logement au contexte extérieur est aussi analysée par le comité scientifique qui insiste sur la nécessité de reconquérir la dimension communautaire de l'immeuble en donnant plus d'importance à l'idée d'habiter ensemble. En l'absence de communs, la crise sanitaire a conduit au paradoxe d'un isolement important d'habitants sans possibilité d'échappatoire à l'intérieur même des immeubles où ils habitent collectivement, relèvent les auteurs qui plaident pour la possibilité d'intégrer des pièces collectives évolutives (salles de jeux, potagers sur toit, terrasses, etc.) permettant le développement d'une vie communautaire.

La pandémie a aussi mis en lumière la plus-value liée à la présence d'une terrasse ou d'un jardin permettant de sortir des quatre murs de son logement. Le comité estime à ce titre qu'il serait intéressant à l'avenir de réserver un pourcentage minimum de surface du logement à un espace extérieur privé. Il faudrait également intégrer le paramètre "vue sur de l'espace vert" pour tout nouveau logement dès les phases initiales de la conception.

Même s'il reconnaît les efforts fournis par la Région pour créer des espaces verts de proximité, en rachetant le marais du Wiels par exemple, le comité scientifique considère qu'il faudrait réserver entièrement une des dernières grandes réserves foncières à la création d'un espace vert de grande ampleur. Si l'on s'en réfère à la cartographie des zones de carences en espaces verts, c'est le site de la Gare de l'Ouest qui semble visé. Mais il y a vraiment très peu de chance pour que l'exécutif de Rudi Vervoort (PS) renonce au plan d'aménagement directeur (PAD) y prévoyant du logement, des équipements et de l'activité productive.

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