reportage

À Monaco, des Belges construisent le terrain le plus cher au monde

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Que faites-vous lorsque les gens sont prêts à payer 50.000 euros par mètre carré, mais que tout est déjà bâti? C’est simple: vous gagnez du terrain sur la mer. La Principauté de Monaco construit une nouvelle bande côtière de 6 hectares. Avec les équipes de Jan De Nul au gouvernail.

"Vous pouvez presque voir ce que les gens ont dans leur assiette", observe en souriant Wim Deca. Depuis le pont de son navire, d’une hauteur correspondant à sept étages d’un building, le capitaine du Simon Stevin nous montre le personnel de salle qui s’affaire entre les tables du Nobu, célèbre restaurant du rivage, à Monte-Carlo. Wim Deca manœuvre son navire d’enrochement (il dépose des rochers sur le fond de la mer via de gros tuyaux de chute) de 200 mètres de long avec un simple joystick.

38.000 personnes résident sur une superficie à peine plus grande que le domaine royal de Laeken.

De là où nous sommes, nous reconnaissons le tunnel qui passe sous le somptueux hôtel Fairmont que tous téléspectateurs ont déjà pu voir sur les images du Grand Prix de F1 de Monaco. Un peu plus haut, la magnifique façade du casino scintille sous le soleil de midi, et un kilomètre plus loin, côté ouest, le palais princier tente d’apporter un peu de quiétude à l’horizon tourmenté du rocher.

 

Gagner sur la mer

C’est dans ce palais qu’il y a quelques années, le prince Albert II a donné le feu vert au prestigieux projet baptisé "Anse du Portier". Pour répondre à la demande grandissante d’appartements de luxe, la principauté va augmenter sa superficie de 6 hectares en gagnant des terres sur la mer. On y installera un nouvel écoquartier qui comprendra, au milieu de jardins luxuriants, 120 appartements de luxe, un port de plaisance et des villas avec vue sur mer.

Les chiffres clés

4,5 millions d’euros

l’appartement

C’est le prix de vente moyen, en 2018, à Monaco. Ou 41.000 euros par m².

400 mètres

de digue

L’arsenal renforcé sur lequel travail les équipes de Jan De Nul doit protéger l’extension de Monaco contre vents et marées.

3 milliards d’euros

de revenus

La principauté et ses investisseurs tablent sur 2,5 à 3 milliards de revenus avec le projet "Anse du Portier".

3.000 camions

remplis de calcaire

Chaque semaine 3.000 camions amènent 32.000 tonnes de pierres calcaires au port de Fos-sur-Mer en vue d’alimenter la digue que construit Jan De Nul avec le Simon Stevin.

Cela fait des années que Monaco souffre de l’exiguïté de son territoire. Sur sa superficie de 202 hectares, soit à peine plus que le domaine royal de Laeken, vivent 38.000 résidents, ce qui fait de la principauté le pays le plus densément peuplé au monde. Le spécialiste en immobilier Knight Frank s’attend à voir arriver 2.700 nouveaux multimillionnaires au cours des dix prochaines années. Tous sont désespérément à la recherche d’un logement.

Sur ces nouvelles terres, 60.000 mètres carrés d’habitations et de commerces vont êtres construits, d’après un projet conçu, entre autres, par Renzo Piano, connu pour avoir conçu le Centre Pompidou à Paris. Ces nouveaux lopins les pieds dans l’eau devraient s’arracher entre 50.000 et 100.000 euros par mètre carré, soit bien plus que ce que l’on paie à Hyde Park à Londres ou à Central Park à New York. Enfin, une promenade sera construite sur le littoral pour permettre à la population monégasque, de profiter de la mer. Au maximum.

A deux centimètres près

 

Une demi-heure s’est écoulée. Le Simon Stevin est parfaitement positionné. Le capitaine Deca donne le signal à l’équipage de larguer son chargement de 32.000 tonnes. Le bateau dépose alors, à une profondeur de 20 à 50 mètres, des rochers qui serviront de fondation à la nouvelle digue de 400 mètres de long, destinée à protéger les terrains gagnés sur la mer contre les vagues et les tempêtes.

La roche s’extirpe de la soute dans un vacarme assourdissant. Wim Deca souligne la complexité de l’opération. "C’est un travail de bénédictin. Avec l’aide de plusieurs systèmes GPS, le logiciel calcule à 2 cm près l’endroit où les pierres doivent être déposées. Pour arriver à une telle précision, le bateau est équipé de huit hélices capables de tourner dans toutes les directions, ce qui nous permet de rester parfaitement immobiles, même avec des vagues de 5 mètres de haut."

Grâce à ce système de précision, le Simon Steven manœuvre à quelques mètres à peine de la côte. Le pilote automatique dessine une espèce de "patron de couture", avec des lignes indiquant où les pierres doivent être larguées. "Nous travaillons généralement à quelques mètres des plateformes d’extraction de gaz et de pétrole, poursuit Wim Deca. Si la moitié des moteurs tombaient tout à coup en panne, l’autre moitié prendrait le relais, et le navire resterait parfaitement pilotable."

Chaque seconde compte. Tout en nous parlant, le capitaine reste concentré à l’extrême. Dès le mois prochain, la couche de roches devra être suffisamment épaisse pour soutenir le premier des 18 caissons qui seront remorqués ici. Ces grandes structures en béton de 26 mètres de haut sont en cours de construction dans le port de Marseille. Dès qu’elles arriveront à Monaco, elles seront remplies de sable et d’eau et immergées pour former la nouvelle digue à 100 mètres du rivage.

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Coquillages géants

"Nous ne pourrons pas nous appuyer éternellement et exclusivement sur notre régime fiscal."
Michel Dotta
Président de la chambre de commerce de Monaco

Trente mètres plus bas, un petit bateau à moteur accueille quelques plongeurs. Leur mission? Plonger, chaque jour, pour aspirer les coraux menacés par le chantier. Passionné de nature, le prince Albert de Monaco a tenu à ce que le projet prête une attention particulière à l’environnement. Au début des travaux, 140 coquillages géants et 500 m² d’algues protégées ont été transférés dans une réserve naturelle située à proximité. Trente personnes y ont travaillé pendant trois mois. Chaque jour, les plongeurs vérifient l’état de santé des coquillages.

Ici, l’argent ne compte pas. La première phase des travaux, qui a été confiée à l’entrepreneur français Bouygues , a coûté 1 milliard d’euros. Les travaux d’achèvement commenceront en 2020, et coûteront le même prix. Le Prince a confié le projet à des financiers privés, qui souhaitent récupérer leur investissement en 2025. On s’attend à des revenus entre 2,5 et 3 milliards d’euros.

"Ce projet donnera une nouvelle impulsion à Monaco", explique Michel Dotta, président de la chambre de commerce et de l’association des agents immobiliers de Monaco. "Cela fait des années que la demande d’appartements dépasse l’offre de 10%. Les prix augmentent chaque année de 5 à 6%. L’arrivée sur le marché de nouveaux appartements de luxe est donc plus que bienvenue."

Michel Dotta dégaine les chiffres. Chaque année, 400 à 500 appartements changent de mains pour un prix moyen de 41.000 euros par mètre carré. L’an dernier, le prix moyen d’un appartement était de 4,5 millions d’euros. "Notre public s’internationalise de plus en plus, ce qui maintient la stabilité du marché."

À l’heure actuelle, 35% des résidents de Monaco sont des millionnaires. Et 1.220 d’entre eux possèdent plus de 30 millions d’euros.

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Les super-riches continuent à être attirés par le régime fiscal avantageux du rocher. Les habitants de Monaco ne paient aucun impôt sur le revenu ni aucun droit de succession. Mais le prince Albert a compris – sous la pression internationale de la part notamment de l’OCDE, et suite aux scandales comme les Panama Papers – que son pays devait se diversifier. "L’Italie et le Portugal disposent également d’une forme d’impôt à taux unique, explique Michel Dotta. Nous ne pourrons pas nous appuyer éternellement et exclusivement sur notre régime fiscal. Nous avons créé des incubateurs pour attirer des start-ups technologiques. Mais pour continuer à attirer les super-riches, nous avons besoin de projets d’élargissement comme celui-ci."


Prestige

Pour la société belge de dragage Jan De Nul, ce chantier de 100 millions d’euros est un projet de taille moyenne. "Mais c’est un projet prestigieux, explique Kobbe Peirs, qui dirige les activités européennes du groupe. Comme nous travaillons en plein centre-ville, nous avons dû mettre en œuvre de nombreuses nouvelles techniques, entre autres pour réduire au minimum les nuisances pour les habitants et l’environnement. Pour des ingénieurs, c’est un défi fantastique."

Chez Jan De Nul, on a compris qu’on ne résisterait face à la concurrence chinoise qu’en réalisant des travaux spécialisés, et non plus des travaux de routine. À Monaco, l’entreprise a mobilisé dix bateaux pour le projet. Avant l’entrée en action du Simon Stevin, d’autres navires ont déplacé les blocs protecteurs de l’ancienne digue et le sable pollué au large de la côte. D’autres suivront pour combler, cette fois, l’espace entre la nouvelle digue et la terre ferme avec des pierres et du sable.

"Au total, ce sont 1,5 million de tonnes de pierres qui seront acheminées, ce qui représente 50.000 camions."
wim deca
capitaine du simon stevin

Pour témoigner de la complexité de l’opération, Wim Deca nous emmène au cœur de son navire. Au milieu de la coque se trouve une grue de plusieurs mètres qui évolue de manière totalement automatique dans un labyrinthe de tubes en acier de 12 mètres de haut. Elle choisit un tube et le relie à un raccord installé au-dessus d’une ouverture au milieu de la coque. Nous pouvons voir le bleu de la mer à travers l’immense trou. "En cas de tempête, les vagues soulèvent le navire de 10 mètres", explique le capitaine.

Grâce à un ingénieux système, les tubes sont interconnectés, pour former un long tuyau capable d’atteindre si nécessaire 2.000 mètres de profondeur. "Les pierres tombent à travers le tube, et sont larguées à l’endroit prévu. C’est un peu comme une imprimante 3D géante, avec laquelle nous construisons de manière très précise les fondations qui serviront de socle pour les grands caissons."

Calvaire calcaire

Vu l’échéance très courte (2020), le temps presse. Tous les deux ou trois jours, le Simon Stevin parcourt les 250 km qui le séparent du port de Fos-sur-Mer (plus à l’ouest dans le rivage de Martigues) pour charger 32.000 tonnes de pierres calcaires. Elles y sont amenées par 3.000 camions, à partir d’une carrière située dans l’arrière-pays. "Au total, ce sont 1,5 million de tonnes de pierres qui seront acheminées, ce qui représente 50.000 camions. Si vous les mettez bout à bout, vous obtenez une file ininterrompue entre Marseille et Paris", indique Wim Deca.

©BELGA SPECIAL/FREDERIC PORCU

Travailler avec le calcaire n’est pas de tout repos. Du haut de la ville, on peut clairement voir un gros nuage de poussière qui se répand dans la mer autour du chantier. Même si deux grands écrans ont été installés pour contenir la poussière, les autorités françaises ont déjà protesté. Leurs eaux – la frontière se situe à quelques centaines de mètres – deviennent troubles. "Lors de l’utilisation de pierres calcaire s, il y a toujours un dégagement de poussière qui se retrouve dans l’eau. Pour limiter les nuisances, le fournisseur doit laver les pierres à deux reprises avant de les charger à bord", détaille Kobbe Peirs.

"Le projet en lui-même n’est pas un problème. Le hic, c’est qu’il y a 20 chantiers en même temps dans la principauté."
un chauffeur de taxi

Vu la taille gigantesque du chantier – le plus grand actuellement en cours en Europe si on en croit les médias – situé en plein centre-ville, le gouvernement de Monaco s’inquiète d’un possible ras-le-bol des riverains. Des caméras surveillent en permanence le Simon Stevin, des drones prennent des clichés des travaux, des bouées mesurent la qualité de l’eau et des micros enregistrent le niveau sonore. "Nous nous situons juste en dessous de la norme, poursuit Kobbe Peirs. Le bruit ne la dépasse que les vendredis et samedis soir, au moment où les Ferrari et les Porsche se rendent dans les night-clubs."

Tout le monde, à Monaco, ne montre pas le même enthousiasme pour ce chantier. De nombreux propriétaires vont perdre leur vue sur la mer. "Le projet en lui-même n’est pas un problème, mais le hic, c’est qu’il y a vingt chantiers en même temps dans la principauté, confie un chauffeur de taxi. Je comprends que tous ces super-riches apporteront leur argent, mais je me retrouve bloqué dans les embouteillages pendant une heure chaque matin pour venir travailler à Monaco, et je ne suis pas assez riche pour y vivre. Monaco vit de plus en plus à l’étroit. C’est absurde de continuer à s’agrandir si l’on n’améliore pas l’accès."

Ciel et avenir radieux

Entre-temps, les tables du restaurant Nobu se sont à nouveau remplies. Les clients du restaurant étoilé ne semblent pas gênés par le gigantesque bateau qui leur masque la vue magnifique sur la mer Méditerranée. "Les protestations sont rares, en particulier si on les compare à l’enthousiasme des acheteurs potentiels, tranche le spécialiste en immobilier Michel Dotta. Je connais beaucoup de clients qui ont déménagé récemment vers de nouvelles destinations de luxe comme Dubaï. Ils finissent par revenir pour la vie culturelle, pour la sécurité et les traditions. Paradis fiscal ou pas, notre avenir est radieux."


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