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La TVA sur les terrains pour le 1er janvier prochain, c’est confirmé

©Lieven Van Assche

Les jeux sont faits : dans un peu plus de six mois, il faudra payer la TVA de 21 % sur les briques ET sur le terrain lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison de promoteur (neufs).

(L'Echo) -  Les jeux sont faits : dans un peu plus de six mois, il faudra payer la TVA de 21 % sur les briques ET sur le terrain lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison de promoteur (neufs).

A première vue, la mesure est simple. A première vue aussi, elle est coûteuse puisque la TVA sur le terrain d’une maison de promoteur ou sur la quotité terrain d’un appartement est de 21%, soit près de deux fois autant que les droits d’enregistrement qu’il faut actuellement payer à Bruxelles et en Wallonie (12,5%) et plus du double de ce qu’il faut payer en Flandre (10%).

Pourtant, il faut nuancer. Et, surtout, il y a d’autres pièges dans cette réglementation nouvelle.

Les prix vont monter

C’est sûr. Ceux que l’entrée en vigueur de cette mesure au 1er janvier prochain étonne ont sans doute oublié que le secteur de la construction s’était ému, lors de son annonce (en 2008 !), qu’elle aurait pour effet d’augmenter le prix du logement.

C’est arithmétiquement exact. Et les chiffres cités par l’Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI) n’ont jamais été démentis : + 8% en Flandre.

Pourquoi en Flandre ? Parce que c’est là que les droits d’enregistrement sont les moins élevés. Les droits d’enregistrement, matière régionalisée, ont été abaissés à 10% au nord du pays et complétés par ce que l’on appelle la “portabilité” (les droits payés lors d’un premier achat immobilier peuvent être imputés sur ceux à payer lors de l’achat suivant).

Ailleurs aussi

A Bruxelles et en Wallonie par contre, ils ont été maintenus à 12,5%, sans ”portabilité”.

Bruxelles-Capitale a introduit un abattement de 60.000 EUR (les droits de 12,5% sont dus sur le prix d’achat moins 60.000 EUR) porté à 75.000 EUR dans les zones prioritaires, mais la Wallonie, elle, continue d’exiger le taux plein de 12,5%, lequel est pratiquement le plus élevé d’Europe.

C’est donc en Flandre – et donc aussi en périphérie bruxelloise et dans les communes à facilités - que l’impact sur les prix risque d’être le plus fort puisque c’est là que le tarif actuel est le plus intéressant.

La TVA, elle, est une matière fédérale et il est hors de question de la moduler ou de l’adoucir avec des édulcorants. L’Europe veille.

Ce qui n’enlève rien au fait que le prix des appartements neufs et des maisons de promoteur va augmenter ailleurs aussi, c’est-à-dire à Bruxelles et en Wallonie, mais dans une moindre mesure.

Mauvaise nouvelle

Cette mauvaise nouvelle n’est pas la seule. La TVA sur le terrain des maisons de promoteur et sur la quotité terrain des appartements (neufs) souffre aussi d’être présentée dans un emballage juridique peuplé de chausse-trappes.

Lisez attentivement ce qui suit. La mesure ne vaut que pour les achats groupés. Pour que la TVA de 21% soit due sur le terrain et les briques d’un appartement neuf ou d’une maison de promoteur, il faut que le vendeur X vende un appartement ou une maison ainsi que le terrain ou la quotité de celui-ci sur lequel est bâti le bien à monsieur Y au moment Z.

Si le terrain ou la quotité de celui-ci est acheté à une personne et les briques à une autre ou si l’opération se fait avec un décalage dans le temps, il n’y a pas achat groupé, donc pas de TVA sur le tout et application, aujourd’hui comme demain, du régime actuel.

C’est bon à savoir. Les professionnels de la construction le savent, eux, mais un candidat acheteur averti en vaut toujours deux – au moins.

Date de livraison

Il faut aussi savoir que la réglementation en matière de TVA réserve parfois des surprises. Agréables ou moins, que le grand public méconnaît généralement. Par exemple le fait que la TVA n’est exigible qu’au moment de la vente, c’est-à-dire à la livraison du bien.

La date de signature de l’achat sur plan, la date du compromis de vente, la date de la passation de l’acte notarié, tout cela n’a aucune importance. Or, la nouvelle réglementation sur les achats groupés terrain + logement n’entre en application que le 1er janvier prochain. Si bien que les petits malins qui auraient conçu le plan de passer commande maintenant pour éviter de payer la TVA sur le tout n’y échapperont sans doute pas puisqu’il est illusoire, sauf exception, que la livraison intervienne dans les six mois.

Par contre, celui qui achète maintenant un appartement neuf ou une maison de promoteur déjà bâtis et qui en prend livraison avant le 31 décembre échappera, lui, à la TVA sur le terrain ou la quotité de celui-ci.

Astuce

Ce n’est pas tout. On a constaté que dans certaines régions du pays le prix des (grands) terrains avait augmenté de manière brusque.

Ces terrains étaient avidement convoités par certains promoteurs.

Ceux-ci y érigeaient un immeuble à appartements et vendaient le tout, quotité terrain + appartement, en gonflant au maximum la valeur du terrain (sur lequel il ne faut payer que 12,5% de droits d’enregistrement à Bruxelles et en Wallonie, 10% en Flandre) et en réduisant autant que possible la valeur des briques (sur lesquelles il faut payer 21% de TVA partout dans le pays), ce qui augmentait l’intérêt de l’opération pour les deux parties : le promoteur voyait sa marge monter et l’acheteur voyait son prix baisser. Qui dit mieux ?

Après le 1er janvier prochain, cette astuce ne sera plus possible. Dommage pour les promoteurs concernés... et leurs clients (jusqu’ici) privilégiés.

J.Bl.

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