Le projet de tour WTC 4 est mis au placard

La tour WTC III, vieille de 50 ans, voisine du nouveau siège d'Engie. En avant-plan, la dalle, propriété de Befimmo et qui devait accueillir la tour WTC 4. ©Google Maps

Befimmo abandonne les anciens plans introduits pour la construction de la tour WTC4. Un nouveau projet, sans doute du même acabit que celui lancé avec succès sur les ex-tours WTC I & II, est sur la table.

La tour WTC 4, sur laquelle planche Befimmo depuis dix ans déjà, est rangée définitivement dans les cartons. Le propriétaire du terrain abandonne le projet en cours et revoit intégralement le concept. "Une tour de bureaux n'est plus ce que le marché demande. Le projet existant est dépassé. Nous allons donc soumettre une nouvelle demande de permis à court terme. Mais nous ne lancerons rien de manière spéculative", admet aujourd’hui le CEO de Befimmo, Benoît De Blieck.

"Une tour de bureaux n'est plus ce que le marché demande. Le projet existant est dépassé"
Benoît De Blieck
CEO Befimmo

La tour WTC IV telle qu'elle avait été redessinée, dans sa version 2016, par le bureau d'architectes Jaspers-Eyers ©Jaspers-Eyers & Parners

Befimmo avait obtenu – en 2012 déjà – un permis d’urbanisme pour construire une nouvelle tour passive de bureaux de 27 étages et 53.500 m2 juste à côté de la tour WTC3 existante, au n°24 du boulevard Albert II. C’est le bureau d'architectes Jaspers-Eyers & Partners qui en avait dessiné les plans (voir visuel). Les coûts de construction du projet désormais annulé étaient estimés à 140 millions d'euros. Et selon le dernier rapport annuel, le maître d’ouvrage a déjà dépensé 20,3 millions jusqu’ici dans ce projet désormais mis au placard.

20,3
millions d'euros
Befimmo a déjà investi 20,3 millions d'euros dans le projet WTC4, aujourd'hui abandonné.

Le projet ZIN comme mètre étalon

Pendant des années, Befimmo a, malgré une conjoncture peu porteuse, laissé le projet sur le marché dans l’espoir de trouver un éventuel locataire pour le construire sans risque. Mais depuis 2017, le projet n'apparaissait plus dans le rapport annuel de la SIR cotée en bourse. "Nous n'avons pas donné la priorité au WTC 4 car nous avons privilégié le développement d'autres bâtiments", réagit Caroline Kerremans, la porte-parole.

Ce dossier prioritaire auquel elle fait allusion se trouve juste à côté de la dalle encore vierge, en face de la tour WTC3. Là, la société a investi toute son énergie – et 375 millions d'euros – dans le réaménagement conjoint des vieilles tours WTC1 et WTC2.

Le projet ZIN, qui sort de terre actuellement à l'emplacement des anciennes tours WTC 1 & 2. À droite, les tours Proximus, bientôt repensées elles aussi. ©Befimmo

Le nouveau projet lancé sur l’ensemble, baptisé ZIN, comprend non seulement des bureaux, où des milliers de fonctionnaires flamands déménageront en 2023, mais aussi plus de 100 logements, un hôtel de 180 chambres, une immense serre et de nombreux services, le tout bordé de nouveaux espaces verts. La carte privilégiant une approche multifonctionnelle offre, depuis quelques années déjà, plus de potentiel durable et moins de risque que l’option, désormais dépassée dans le quartier Nord, de la pure tour de bureaux. Cette évolution du marché s’est encore renforcée avec le confinement et le télétravail généralisé.

Un demi-siècle déjà

A l’origine, le World Trade Center (WTC) constituait la pièce maîtresse du plan Manhattan, que le gouvernement belge avait approuvé en 1967 sous l'impulsion du Premier ministre de l'époque, Paul Vanden Boeynants. Il était censé constituer le cœur d'un nouveau quartier d'affaires à l'américaine. Le plan de Manhattan prévoyait même la construction de huit tours WTC, réparties symétriquement sur quatre énormes dalles, chacune occupant un coin de l'intersection devant la gare du Nord. Au final, seules trois ont vu le jour. Un terrain vague est, depuis un demi-siècle, resté en jachère sur le socle du WTC3 dans l’attente du futur WTC4. Et c’est il y a plus de 20 ans déjà (1998) que Befimmo a acheté la majeure partie du projet WTC, avec option sur cette dalle à développer.

Mais ces derniers mois, le gouvernement bruxellois a clairement manifesté sa décision de transformer le quartier de bureaux monofonctionnel en un quartier multifonctionnel et vivant qui redeviendrait un moteur urbain régional. Plusieurs tours de bureaux obsolètes du quartier ont déjà subi une rénovation lourde. D’autres sont en cours de métamorphose.

Du sur-mesure pour Proximus?

Tout récemment, Proximus, un des plus importants propriétaires du quartier, a clairement manifesté au marché son souhait de diviser par deux ses surfaces de bureaux à Bruxelles et d’éventuellement troquer son siège dans les deux tours (ex-Belgacom) qui font face à la gare du Nord contre un nouveau "campus" proche d’une gare bruxelloise. Le nouveau projet lancé par Befimmo pourrait donc devenir du sur-mesure pour la société belge de télécom.

Vraisemblablement d'ailleurs en lançant celui-ci sur une assise incluant également la refonte de la vieille tour WTC III voisine, dont le bail avec le gouvernement fédéral expire en 2028. Fin 2020, Befimmo a logé les deux actifs immobiliers (WTC 3 et 4) dans une nouvelle Société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI). Même le nom choisi semble un indice pour délimiter le futur développement à l'étude pour l'instant avenue Herrmann-Debroux: un apport en nature de 260 millions d'euros représentant la valeur du WTC 3 et du projet WTC 4 a été provisionné au capital de la nouvelle société anonyme Zin In Noord 2025.

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