Le tour d'Italie du candidat propriétaire

©EPA

La Belgique n’est pas le seul pays d’Europe où l’on a une brique dans le ventre.

L’Italie est un de ces pays qui illustrent à la perfection le constat (étonnant) que l’on peut faire sur la base des chiffres (1) publiés par le réseau d’agences immobilières ERA: le taux de propriété est le plus élevé dans les pays les moins riches et inversement. Ainsi, il y a 75 à 80% de propriétaires au Portugal et en Italie; il n’y en a que 40 à 45% en Suisse et en Allemagne. Deux exceptions confirment la règle, la Belgique et le Luxembourg, ce dernier de la manière la plus éclatante (2).

"Prima casa"

Il faut aussi nuancer le paradoxe à la lumière de la fiscalité. En Italie, il n’y a pas de droits de donation ni de succession en ligne directe sur la maison familiale (la "prima casa"), pour autant que sa valeur ne dépasse pas 1 million d’euros (dans ce cas, ils sont de 4%). Ce privilège par rapport à la plupart des autres pays de l’Union gonfle évidemment le nombre des propriétaires. Mais il sera intéressant de voir comment la situation va évoluer parce que, dit-on sur place, cet avantage ne devrait pas durer, surtout si Silvio Berlusconi perd le pouvoir.

Fiche technique

Prix moyen d’un logement (marché secondaire) : 250.000 euros

Frais totaux : 8.750 EUR (moyen.)

Emprunt à 100% maximum de la valeur d’expertise au taux variable annuellement de 3% "capé" à 5,50%

Mise personnelle: 25.000 EUR environ.

Charge mensuelle de 1.050 EUR pendant 27 ans pouvant passer à maximum 1.350 EUR.

Les 80% de propriétaires italiens sont aussi chouchoutés en matière de droits de mutation : 3% environ plus les frais de notaire, lesquels, pour un achat de 350.000 EUR, ne dépassent guère 0,5%. Mais, une fois encore, la "prima casa" est avantagée puisque les droits de mutation sur les autres biens notamment les résidences secondaires, cela concerne donc les étrangers, une clientèle fort importante en Italie sont au moins de 10% et peuvent monter plus haut, ce qui entretient une certaine confusion.

Prix réel

Certains blogs publient tout et n’importe quoi sur les notaires italiens, notamment que dans certains cas leurs honoraires sont dispendieux. Faux, assure Aurélie Cohadon, une juriste française qui travaille chez un notaire d’Emilie-Romagne, on confond "prima casa" et "seconda casa". De plus, les honoraires des notaires ne peuvent descendre en dessous d’un plancher. Ils peuvent donc être relativement plus élevés pour les très petites transactions. Inversement, comme ils sont aussi plafonnés, ils peuvent être relativement moins élevés pour les grosses transactions.

A la différence de ce qui se fait dans la plupart des pays européens, le candidat acheteur d’un bien immobilier est confronté en Italie à une double réalité : il y a le prix "fiscal" du bien et son prix d’achat, le prix réel. Le prix fiscal est celui sur lequel sont calculés les impôts, notamment la "rente cadastrale", l’équivalent de notre précompte immobilier. C’est aussi le prix sur lequel, après application d’un coefficient, sont calculés les droits de mutation. Mais, insiste le notaire Paolo Pasqualis (Venise), "que les choses soient bien claires, le vrai prix de la transaction, c’est celui qui est convenu entre les parties devant notaire". Le vrai prix de la transaction, c’est notamment celui sur lequel va se fonder la banque en cas de prêt hypothécaire.

La sécurité qu’offre le travail du notaire italien est très proche de celle de son collègue belge. Il vérifie notamment les titres de propriété et le statut hypothécaire du bien, mais il travaille toujours seul (pas question que chacune des parties ait son notaire) et se contente pour certaines pièces, par exemple le certificat de performance énergétique, de vérifier qu’il figure bien dans le dossier, sans en contrôler la légitimité.

Et les prix ? Tout bien considéré, l’immobilier est cher en Italie. Sur la base des chiffres publiés par ERA, le PIB par tête d’habitant est en Italie inférieur de 15% à ce qu’il est en Belgique, mais le prix moyen de l’unifamiliale y est plus élevé de 25%. Pourtant, le marché tourne. Et ce n’est sûrement pas l’avantage fiscal lié à l’acquisition d’un logement il ne dépasse guère 2.000 EUR par an qui fait la différence. Autrement dit, l’Italien a... une brique dans le ventre. L

(1) "ERA European Market Study", septembre 2009.

(2) Voir "L’Echo" du 30 juillet.

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