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interview

Paul Gheysens: "Le futur Stade national générera d'énormes revenus"

©Emy Elleboog

Derrière l’ambitieux groupe Ghelamco, développeur du futur stade des Diables Rouges et d’Anderlecht se cache Paul Gheysens, un autodidacte qui affiche une énorme confiance en lui et en l’avenir.

Quasiment inconnu dans la partie francophone du pays, Paul Gheysens a fait de la Ghelamco Arena, le nouveau stade du champion de Belgique de foot, La Gantoise, sa carte de visite. Au point de décrocher, il y a quelques mois, en partenariat avec le groupe néerlandais BAM , le plantureux marché du futur Stade national sur le fameux parking C du Heysel.

Cet autodidacte a fait fortune dans l’immobilier en Europe de l’Est, peu après la chute du Mur de Berlin. Selon le site De rijkste Belgen, sa cassette s’élève à près de 600 millions d’euros, ce qui le placerait dans le Top 30 des Belges les plus riches. Dans ses bureaux de la Ghelamco Arena, avec vue directe sur les tribunes et le terrain, il revient, pour "L’Echo", sur son parcours peu banal, sa stratégie d’investissement et la saga du futur antre des Diables Rouges et d’Anderlecht, alors que la commune de Grimbergen, où il sera situé, a publié jeudi sur son site web le rapport d’incidence environnementale du projet.

"En immobilier, il faut vendre tant que la brique a encore de la valeur"

Vous êtes un vrai self-made-man?
Jamais je n’aurais imaginé arriver à ce niveau. Je suis né à Ypres, mes parents avaient une ferme. Je voulais être vétérinaire, j’étais un bon étudiant, mais je ne supportais pas la vue du sang! J’ai arrêté. Par contre, je suis un créateur, je voulais entreprendre. Comme je m’intéressais aux jardins, j’ai lancé une entreprise d’entretien de jardins qui employait, après trois ans, 60 personnes. C’était rentable, mais je sentais qu’il y avait plus de possibilités dans la construction. Je me suis alors lancé dans la construction de bâtiments pour le secteur agricole. Très vite on a été près de 200.

C’est comme cela que vous êtes entré dans l’immobilier?
Au début des années 90, je me fournissais en matériaux en Pologne, comme des poutres, en acier car c’était bien moins cher. À force d’y aller, je me suis rendu compte que les loyers des bureaux étaient très élevés, de l’ordre de 50 dollars le m² par mois: trois fois plus qu’ici. C’est comme cela que tout a commencé. J’ai acheté un premier terrain fin 1991. Quelques mois plus tard, le prince Albert posait la première pierre de mon premier immeuble de bureaux. De 1992 à 2007, j’ai passé trois jours par semaine sur place pour développer le business.

"Nous sommes toujours restés en Pologne. C’est de là que vient le cash du groupe."

"Anderlecht remplira régulièrement le futur stade national. Comme pour La Gantoise, il va gagner un nouveau public."

"Construire un stade est bien plus facile que d’ériger une tour de 220 mètres de haut."

Pourtant le marché local a connu plusieurs crises…
J’ai vu beaucoup de gens quitter le pays. Je suis resté. Pourquoi? Parce que j’ai toujours eu comme stratégie de vendre quand la brique avait encore de la valeur. C’est une question de flair. C’est de là que vient notre cash. La Pologne c’est notre premier marché avec 45% de nos activités. Nous avons un tiers du marché des bureaux à Varsovie.

Vous vous êtes ensuite développé en Ukraine et en Russie. Risqué?

Nous nous sommes développés dans les bâtiments logistiques. Nos clients sont toujours des multinationales qui paient en dollars. La plupart sont cotés, ils doivent respecter leurs accords. C’est la meilleure garantie! Il ne faut jamais travailler à l’étranger avec des locaux, sauf des grosses boîtes liées à l’État, comme dans le secteur des télécoms, par exemple. Et puis, tous nos contrats sont protégés par le Ducroire.

©Emy Elleboog

Chez nous, on vous connaît surtout pour la Ghelamco Arena, le stade de Gand…
Oui, jusqu’il y a deux ans, j’étais plus connu en Pologne qu’en Belgique!

Désormais vous êtes aussi connu pour être le développeur du futur Stade national. Mais sur quoi d’autre êtes-vous occupé aujourd’hui en Belgique?
On va construire des bureaux à Bruxelles où il y a encore beaucoup de potentiel pour des projets de qualité. On construit des appartements à Oostduinkerke et à Knokke où nous allons aussi développer un nouveau golf, près de la gare. On va ériger 220 appartements à Gand avec des garages, des magasins. On vient de terminer un complexe pour les étudiants à Louvain. Je crois qu’il y a aussi beaucoup de choses à faire en Wallonie, si les autorités ont envie de collaborer avec nous.

1953: naissance à Ypres

Marié, 3 enfants

  • Autodidacte, il lance une entreprise de création et d’entretien d’espaces verts.
  • 1985: il crée Ghelamco, société de développement immobilier industriel et agricole.
  • 1991: Ghelamco s’implante en Pologne(terrains, immeubles de bureaux).
  • 2005: Ghelamco entre sur les marchés russe et ukrainien (infrastructures logistiques).
  • 2013: construction de la Ghelamco Arena, nouveau stade de La Gantoise.
  • 2015: remporte, avec BAM, la construction et l’exploitation du futur Stade national, estimé à 300 millions d’euros.

Nous sommes des développeurs. Nous voulons maîtriser l’ensemble d’un projet. Construire un bloc d’appartements ne nous intéresse pas, on veut aussi s’occuper de ce qui a autour: voies d’accès, espaces verts, magasins, restaurants… C’est comme cela que nous avons commencé en Pologne où il n’y avait rien. Idem avec la Ghelamco Arena, qui n’est pas qu’un stade; c’est un espace multifonctionnel avec des bureaux, des restaurants, un supermarché Albert Heijn, une salle de fitness, une crèche… Si on ajoute les deux tours construites à côté, 3.000 personnes travaillent ici. Cela fait vivre les lieux pendant toute la semaine et pas seulement les jours des matchs.

Un stade multifonctionnel comme celui-là, est-ce indispensable pour un club?
C’est le seul moyen d’élargir son public. Avec 17.000 abonnés, La Gantoise en compte deux fois plus qu’il y a deux ans. Un simple nouveau stade permet d’augmenter le nombre de supporters de 10 à 20%. Mais s’il est multifonctionnel, on peut attirer les familles et pas seulement les hommes. Et les problèmes liés à la sécurité et à la mobilité s’estompent car les gens y arrivent plus tôt et partent plus tard car il y a autre chose à faire qu’assister au match. Mais il faut une cohérence entre ces activités. Accoler un shopping center à un stade cela ne marche pas car ce sont des contextes différents.

Comment en êtes-vous arrivé à construire ce stade alors que ce n’était pas votre métier au départ?
Au hasard d’une rencontre avec le bourgmestre de Gand, Danïel Termont. Mes affaires tournaient bien sans moi en Pologne, j’avais plus de temps. Je voulais m’impliquer sur le marché belge. Il m’a parlé d’un projet de stade qui stagnait depuis 8 ans, notamment pour des questions d’argent, de permis, de concept. Ce concept n’était pas du tout adapté. J’ai dit que cela m’intéressait pour autant que je puisse tout revoir de A à Z. C’est ce qu’on a fait. Avec les résultats que l’on sait puisque le club a été champion plus vite que prévu. Aujourd’hui, la Ville de Gand est propriétaire du terrain, des tribunes et des loges, et nous, de tout ce qu’il y a autour: les magasins, les bureaux, les parkings, etc.

"Il y a encore deux ans, j’étais plus connu en Pologne qu’en Belgique."
Paul Gheysens

Ce titre, c’est aussi le vôtre?
Disons que sans nouveau stade, je ne crois pas que le club aurait été champion aussi vite. Mais c’est aussi le mérite du président Ivan De Witte, un homme incroyable, du general manager Michel Louwagie, du staff et bien sûr des joueurs. Avoir un beau stade permet d’en attirer de bons!

Vous ne voulez pas entrer dans le capital?
Ce n’est pas notre métier. Le sport, c’est l’émotion. Nous avons seulement créé les conditions pour qu’il y ait cette émotion.

C’est la même philosophie qui animera le développement du futur Stade national?
Oui, mais à une échelle bien plus grande! On pourra accueillir quelque 10.000 VIP à table. Ce sera unique en Europe. Cela générera d’énormes revenus. Il y aura plein de facilités pour les familles, jusqu’à 20.000 m² de bureaux, conformément au plan régional d’aménagement du territoire, et une mobilité exceptionnelle même quand le stade fera le plein de 60.000 personnes et même lorsqu’il y aura d’autres manifestations sur le plateau du Heysel. Au lieu des six guichets pour accéder et sortir de l’actuel parking C du Heysel, il y en aura 36, avec un système de péage électronique. On va créer un circuit sur différents niveaux qui évitera aux voitures de se croiser et leur permettra d’être directement sur le ring.

Les polémiques autour du projet, comme sur le coût du parking, cela vous énerve?
Pour moi, il n’y a pas de polémiques, toutes les parties sont au courant du projet. Mais on ne peut pas empêcher des politiciens de faire du bruit et de se disputer…

Ne craignez-vous pas des recours?
Non, car nous respecterons le projet initial, le résultat de toutes les études sur la mobilité, la pollution. L’important, c’est de bien communiquer avec les parties comme on l’a fait à Gand. Les demandes de permis sont en cours. On devrait commencer les travaux après Batibouw, en avril 2016.

Vous travaillez en consortium avec le groupe néerlandais BAM. Comment se répartissent les rôles?
Nous sommes les investisseurs et les développeurs, nous exploiterons le stade. BAM va le construire. Ils travaillent déjà avec nous sur d’autres projets.

Vous avez un accord de location avec Anderlecht. Mais selon Roger Vanden Stock, son président, il y a encore des détails à régler. En outre, hasard du calendrier, il vient d’avoir le feu vert pour agrandir son stade actuel. Cela vous préoccupe?
Non, pourquoi? Si Anderlecht n’était pas sûr de son coup, il n’aurait pas officialisé l’accord devant la presse et les caméras de tout le pays. Si Anderlecht veut se développer comme il le souhaite, il doit avoir un nouveau stade. Agrandir son vieux stade actuel, c’est de l’argent perdu, je pense. Cela dit, il est normal que tout ne soit pas ficelé à 100%. Le projet peut d’ailleurs encore évoluer. Cet automne, nous allons visiter de nouveaux stades à l’étranger. Peut-être allons-nous en tirer des idées pour améliorer le projet actuel.

61.450 places, ce n’est pas un peu trop pour un club comme Anderlecht?
Je suis convaincu qu’il va régulièrement le remplir. Comme à Gand, il va attirer un nouveau public, des familles, davantage de VIP. Et s’il ne le remplit pas, il y a aura un système d’éclairage LED avec de la publicité qui fera en sorte que le stade paraîtra plein.

Anderlecht va payer près de 10 millions d’euros par an de location. C’est énorme pour un tel club!

On est aux alentours de ce montant. Je ne crois pas que c’est beaucoup: ils vont pouvoir accueillir 10.000 VIP. C’est de l’or!

Combien de temps faudra-t-il pour rentabiliser pareil stade?
Cela ira vite. Sans doute un an. Car je sais exactement quels types de clients sont susceptibles de venir s’y installer

La construction de stades, cela va devenir votre core business?
Non, pas du tout, même si nous sommes sollicités de partout et si construire un stade est bien plus facile qu’ériger une tour.

69.759.000

Chiffre d’affaires de Ghelamco Group

19.644.000

Résultat opérationnel

1.267.826.000

Total des actifs

571.183.000

Fonds propres

300

Nombre de personnes employées (dont 100 en Belgique)

Vous êtes actif dans cinq pays (Belgique, France, Pologne, Russie et Ukraine). Avez-vous des ambitions ailleurs?

Oui, nous allons investir à Londres et à Berlin, dans les bureaux ainsi que dans le résidentiel, mais seulement à Londres.

Comme groupe familial, comment financez-vous ces gros investissements?
Grâce au cash que nous rapportent nos activités en Pologne, nous avons récemment fait une augmentation de capital de deux fois 50 millions d’euros. Nous avons aussi émis un emprunt obligataire de 150 millions. Nous avons levé 79,1 millions dans le public et clôturé l’opération anticipativement le 26 juin. Aujourd’hui, nous avons une base très solide de revenus.

Vous n’avez jamais songé à ouvrir le capital ou à entrer en Bourse?
Non, nous n’en avons pas besoin. Les terrains, pour lesquels nous avons des permis de bâtir, et les immeubles que nous avons en Pologne sont notre meilleure garantie.

Vous avez trois enfants dont deux travaillent pour le groupe, comment vous répartissez-vous les tâches?
Simon est plus développeur et créateur. Le Stade national, c’est son projet. Michael est plus commercial, c’est un organisateur. Je leur fais confiance. Ils sont à même de mener des projets sans moi. Nous ne nous sommes jamais disputés! Ma fille de 21 ans rejoindra le groupe dans quelques années.

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Avez-vous des hobbies?
J’en ai deux: d’abord mon métier! Je suis un créateur, j’adore cela, il m’arrive la nuit de faire des croquis, des plans. Et puis, l’élevage de chevaux arabes. J’en ai quelque 400. C’est aussi un business. Certains me connaissent d’ailleurs plus par le biais des chevaux que par Ghelamco.

Et le football?
C’est compliqué! Ma femme préfère La Gantoise, un de mes fils et ma fille sont fans d’Anderlecht, mon autre fils de Bruges et moi… j’aime bien voir un beau match!

[Suivez Jean-François Sacré sur Twitter en cliquant ici]

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