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Le business qui se cache derrière les adresses Airbnb

©Dries Luyten

Tout a commencé par un site internet pour ceux qui souhaitaient louer occasionnellement une chambre, voire toute leur maison, à des touristes. Mais à l’ombre des adresses Airbnb, c’est un nouveau business qui s’est développé: la "chaîne" Airbnb. Elle permet dans certains cas de réaliser des millions d’euros de chiffre d’affaires, avec désormais - y compris à Bruxelles - des bâtiments entiers transformés en studios Airbnb.

"Hey, I’m Tarik!". Sur son profil Airbnb, "Tarik" loue son petit appartement "stylish" et "cosy" en plein cœur de Bruxelles. Avec une chambre à coucher et un canapé convertible dans le séjour, quatre personnes peuvent loger chez Tarik pour seulement 84 euros par nuit, auxquels elles devront sans doute ajouter 40 euros de frais de nettoyage et 18 euros pour les services. D’autres utilisateurs Airbnb ont laissé des commentaires enthousiastes sur son studio. Ils lui accordent en moyenne 4,5 étoiles sur 5. "We had a perfect stay with Tarik", écrit un utilisateur. Un autre le recommande parce qu’il les a guidés alors qu’ils étaient perdus.

Mais qui est Tarik? Le propriétaire de ce studio semble, d’après nos informations, louer non pas un, mais plus de 80 studios via le site internet Airbnb. Tarik, inscrit sur Airbnb depuis juillet 2012, indique sur son profil qu’il travaille pour "Smartflats". On comprend rapidement que Tarik n’est pas un Bruxellois qui loue son appartement pour boucler ses fins de mois. Sur le site de Smartflats, on trouve plusieurs formules de location: logements urbains pratiques, logements avec intérieur design, non seulement à Bruxelles mais aussi à Liège. Les clients peuvent accéder au logement grâce à un code qui leur est transmis par mail ou via une application "concierge".

Derrière le profil "Hey, I’m Adrien", on retrouve une société qui loue des centaines d’appartements, de Bruxelles à Jérusalem.

Sur le site web de Smartflats, on ne trouve aucune trace de Tarik. "Smartflats utilise les nouvelles technologies pour améliorer les services hôteliers traditionnels", peut-on lire. D’ici 2020, l’entreprise ambitionne, d’après ses dires, de louer 350 appartements dans des lieux "AAA" dans sept villes belges: Bruxelles, Liège, mais aussi Anvers, Bruges, Gand, Louvain et la côte belge. Smartflats identifie et encourage les propriétaires particuliers à louer leur flat par son intermédiaire.

"Monstre économique"

Mais Tarik existe bel et bien, car un des propriétaires de Smartflats s’appelle Tarik Hennen. Ancien avocat spécialisé en droit de la concurrence, il s’est associé en 2012 – soit l’année où son profil Airbnb a été créé – avec un courtier immobilier pour proposer un nouveau type d’appart-hôtels. Un des investisseurs du projet est le patron des bus touristiques hop on/hop off de Bruxelles.

Smartflats, qui emploie sept personnes, a installé son bureau rue de la Loi. Dans le passé, en tant que start-up, elle a bénéficié du soutien financier de Brustart, un fonds d’investissement de la Région de Bruxelles-Capitale dédié aux start-ups. Le ministre-président bruxellois, Rudi Vervoort (PS), qualifie la plateforme de location de "monstre économique" qui bloque le marché touristique. Selon lui, elle entraîne une "désertification" dans la capitale en créant des quartiers essentiellement touristiques dont les habitants ont été chassés et où on ne trouve que des logements Airbnb. "Nous devons éviter l’émergence d’une jungle liée à l’arrivée de Airbnb", a prévenu Vervoort.

©rv

Tout comme Smartflats ou "Hey, I’m Tarik", nous trouvons d’autres "chaînes" Airbnb. Dans la masse de données numériques extraite du site Airbnb, nous trouvons parmi les milliers de Belges "ordinaires" qui proposent leur logement, 27 profils qui louent entre 10 et plus de 80 biens via la plateforme. Ensemble, ils proposent 654 biens dans les six principales villes Airbnb du pays. Ces loueurs à grande échelle, avec au moins dix habitations, détiennent entre 3 et 5% du marché Airbnb.

Et le nombre de "chaînes" Airbnb, ou "entreprises clés", comme les appellent nos voisins du Nord, ne cesse d’augmenter. Nous avons trouvé pas moins de 200 profils louant plus de trois biens via Airbnb. Et 451 profils mettent au minimum deux biens en location via la plateforme. À Bruxelles, ce groupe représente 9% des loueurs Airbnb. Ce pourcentage dépasse ceux de Paris (8%), Berlin (6%) et Amsterdam (8%). Et ce groupe gère 31% de tous les biens loués via Airbnb dans notre capitale.

Dans certains cas, les "chaînes" Airbnb essaient maladroitement de cacher le fait qu’elles ne sont pas des particuliers. Comme le profil "Hey, I’m Apartments Apart!", qui dans ce cas se réfère au nom de l’entreprise. Mais sur leur profil, les loueurs se présentent comme étant "un groupe d’amis et de collègues habitant Bruxelles". Ils indiquent qu’ils parlent anglais, français et polonais. Alors qu’en réalité, Apartments Apart est un site de réservation qui propose plus de 8.100 appartements dans plus de 600 villes. Et d’après nos données, l’entreprise loue plus de 60 appartements en Belgique via Airbnb.

À Bruxelles, dans un immeuble de la rue Antoine Dansaert, Apartments Apart loue sept appartements, avec une à trois chambres. Et à un jet de pierre de La Monnaie, le groupe loue 17 "appartements modernes", dans le même bâtiment. Idem dans un autre complexe, "Grand Place Residence, Bruksela!", à proximité de la Grand-Place. Avec des "offres intéressantes pour les entreprises". Un client Airbnb a récemment écrit un commentaire négatif: "Je m’attendais à un lieu plus chaleureux et plus accueillant. Je ne savais pas que le propriétaire était une entreprise et non un particulier."

Même son de cloche de la part d’une utilisatrice, Gwenn qui, en février 2015, a loué un appartement Airbnb à Bruxelles, de "Hey, I’m Jennifer & Ze Team!", qui d’après nos informations loue une cinquantaine de biens. La photo du profil Airbnb semble "personnelle", avec Jennifer et son "équipe" qui apparaissent avec une petite moustache amusante sur la photo. Mais lorsque Gwenn est arrivée à destination, elle s’est retrouvée dans un studio anonyme, où elle a dû commencer par remplir une montagne de formulaires. "J’ai eu de nombreuses expériences partout dans le monde avec Airbnb, mais ici, cela n’avait rien à voir avec le concept Airbnb."

Les "chaînes" Airbnb sont aussi à mille lieues de la philosophie "matelas pneumatique" avec laquelle la plateforme s’est lancée il y a dix ans. Parce qu’ils ne pouvaient payer le loyer de leur loft à San Francisco, les colocataires Brian Chesky et Joe Gebbia ont installé un matelas pneumatique dans leur salon. Leur "Airbed & Breakfast" s’est transformé en août 2008 en site internet proposant d’autres endroits pour passer la nuit à San Francisco. Les premiers clients étaient les visiteurs de salons n’ayant pas trouvé une chambre d’hôtel en ville. En mars de l’année suivante, Airbnb comptait déjà 10.000 utilisateurs et 2.500 propositions de biens. Même si les matelas pneumatiques des premiers jours ont fait place à d’autres types d’offres – avec des appartements entiers, des bateaux, des châteaux, et même des igloos – l’approche personnelle "Hey, I’m…!" est restée inchangée.

Le site web continue à mentionner que "… son habitation" est située en ville. Alors que sur base de nos informations, il semble que parmi les 8.022 "hôtes" que nous avons analysés dans les principales villes Airbnb du pays, 1.246 proposent plus d’un bien sûr Airbnb.

Parfois, les astuces utilisées pour rendre le profil plus "personnel" sont assez amusantes. "Hey, I’m Serenia!" est accompagné d’une photo d’une dame asiatique, avec une casserole de moules et un paquet de frites sous le nez. "Je suis une Cambodgienne qui vit en Belgique", peut-on lire. Mais sur base de nos données, il apparaît que ce profil Airbnb est lié à plus de 30 logements à louer. Pour ne pas effrayer les touristes qui s’attendent à la rencontrer au moment de leur installation, elle mentionne qu’elle "gère ce compte avec sa famille et quelques amis". "Nous parlons anglais et français, et nous comprenons aussi un peu le néerlandais et le mandarin. Nous sommes heureux de vous accueillir à Bruxelles pour un court ou long séjour. Mais il m’arrive de retourner au Cambodge, et dans ce cas, ma famille sera toujours disponible pour faire de votre séjour une expérience fantastique."

Derrière "Hey, I’m Adrien", ledit Adrien indique clairement qu’il n’est qu’un employé de la chaîne Sweet Inn. D’après nos informations, cette chaîne propose des dizaines d’appartements via Airbnb. Ceux qui piochent dans les comptes annuels de l’entreprise "Sweet Inn Belgique", avec des bureaux avenue Louise, remarqueront que les exploitants sont situés à Paris et en Israël. La société belge nous mène à une adresse au Luxembourg, qui à son tour nous conduit à une société maltaise. La construction fait partie d’un groupe qui propose des centaines d’appartements à des touristes à Bruxelles, Paris, Rome et Jérusalem.

 

Chaînes Airbnb

Et en dehors de Bruxelles – en particulier à Anvers – des "chaînes" Airbnb commencent à voir le jour, comme par exemple le loueur de biens "Hey, I’m Seth & Florianne". Ce profil, que nous pouvons relier à plus de 20 logements, semble appartenir à l’entreprise KeyOkay, qui loue également des appartements à Amsterdam et Florence. Le site internet de KeyOkay nous permet de conclure que les appartements proposés via Airbnb appartiennent à des particuliers qui sous-traitent la location de leur bien à l’entreprise. "Si vous êtes, en tant qu’investisseur, à la recherche d’un meilleur retour sur investissement pour votre portefeuille immobilier, la location via KeyOkay est la solution pour obtenir un rendement maximum." En d’autres termes: "Hey, je suis un investisseur dans l’immobilier!" Un autre loueur anversois s’adresse à l’utilisateur Airbnb avec le nom de son entreprise: "Hey, I’m Be-Housing… actif sur le marché belge du logement depuis 1984… avec plus de 800 appartements et chambres dans toute la Belgique." Ou encore, un autre loueur: "Hey, I’m Train Hostel!".

De plus en plus de loueurs Airbnb passent à la vitesse supérieure: d’un couple qui a commencé petit avec la villa de leur tonton décédé, à un "master in management" qui a acquis de l’expérience dans le secteur hôtelier et s’est recyclé dans "l’immobilier Airbnb". Nombre d’utilisateurs Airbnb ne semblent pas se plaindre de ne pas loger dans la maison d’un particulier, mais dans un appartement meublé de manière fonctionnelle. " Logement très propre et très confortable. Hôte accueillant. Proche du centre-ville ", peut-on lire. Beaucoup mieux en tout cas qu’un matelas pneumatique dans un salon chez des inconnus. " Hey, I’m an Airbnb business! "

Les trois raisons qui expliquent le succès d'Airbnb

Airbnb Unlocked. Nos confrères du Tijd ont collecté d’énormes quantités de données sur le site d’Airbnb et les ont analysées en collaboration avec les journaux Süddeutsche Zeitung (Allemagne), Le Monde (France) et Trouw (Pays-Bas).

1. La location d’appartements est de plus en plus rentable

La location d’un appartement via Airbnb est de plus en plus lucrative. Suite à la popularité croissante de la plateforme, les loueurs trouvent facilement des locataires pour leurs chambres, appartements ou autres types d’habitations. Résultat: de belles rentrées pour les particuliers.

Dans les grandes villes belges, ceux qui placent leur maison ou appartement pendant un mois sur le site d’Airbnb gagnent en moyenne 1.666 euros. Les studios et appartements une chambre rapportent en moyenne 1.289 euros par mois. Les propriétaires qui mettent leur bien en location pendant des durées plus longues, peuvent gagner beaucoup plus qu’avec une location traditionnelle.

Les vides locatifs sont compensés par le surplus de loyer que les touristes sont prêts à payer. Grâce à l’augmentation de la demande, le taux d’occupation augmente. Au cours des cinq premiers mois de l’année, les revenus moyens des biens loués via Airbnb ont augmenté de 15% par rapport à la même période de l’an dernier, soit 200 euros de plus par mois.

2. Airbnb glisse de plus en plus vers les locations à long terme

Airbnb souligne que la plupart de ses loueurs ne mettent leur bien en location que de manière sporadique. La plateforme indique que les hôtes louent leur habitation en moyenne 29 jours par an, ce qui leur rapporte 2.300 euros. Mais ces moyennes ne reflètent qu’une partie de la réalité. Pour certains exploitants, la location n’est plus aussi occasionnelle qu’on l’imagine. En collaboration avec la société de données AirDNA, nous avons pu conclure que 40% des exploitants Airbnb belges louaient leurs biens pendant plus de 60 jours par an.

La mise en location d’un bien à des touristes via Airbnb exige des efforts supplémentaires de la part des loueurs qui doivent accueillir les utilisateurs lors de chaque nouvelle location. De plus en plus de loueurs délaissent dès lors les amateurs de city-trips et les touristes, et cherchent des locataires pour des séjours plus longs.

Sur les 9.400 adresses Airbnb dans les grandes villes belges, une sur trois s’adresse aux personnes qui recherchent un bien pour une période prolongée, comme par exemple ceux qui doivent travailler un temps à l’étranger. Dans la plupart des cas, ces locations bénéficient d’une réduction de 50% ou plus pour un séjour de plus d’un mois, ou les loueurs exigent par exemple une période de location minimum de trois mois. De ce fait, Airbnb se retrouve de plus en plus souvent sur le terrain du marché de la location traditionnelle.

C’est une des raisons pour lesquelles Airbnb est fortement critiquée. La plateforme est accusée de faire monter les prix de l’immobilier et de "chasser" les résidents des centres touristiques. L’échevin anversois du tourisme, Koen Kennis (N-VA), a indiqué hier sur la chaîne flamande Radio 2 qu’il veillerait à ce qu’il reste suffisamment de logements disponibles pour les Anversois. "Nous prendrons les mesures qui s’imposent pour éviter qu’un circuit gris d’appartements achetés pour être mis en location via Airbnb ne voie le jour, car cela pourrait provoquer une crise du logement."

3. Moins cher que les hôtels

La concurrence de plus en plus forte d’Airbnb est aussi une épine dans le pied du secteur hôtelier traditionnel. Alors qu’une nuit d’hôtel dans une grande ville coûte en moyenne 110 euros sans petit-déjeuner, les locataires Airbnb ne doivent débourser que 87 euros en moyenne pour un studio ou un petit appartement. Avec ces prix avantageux, les exploitants Airbnb captent une partie de la clientèle des hôtels. Bruxelles, Bruges et Anvers comptent un logement Airbnb pour six chambres d’hôtels, tandis que Gand compte une adresse Airbnb pour quatre chambres d’hôtels.

Le secteur hôtelier reproche à Airbnb de lui faire une concurrence déloyale. Les particuliers sont suspectés de ne pas déclarer leurs revenus Airbnb au fisc et de ne pas répondre aux normes strictes qui sont imposées aux hôtels. En réaction à ces critiques, Bruxelles a renforcé sa réglementation, et les exploitants Airbnb doivent désormais, comme les hôtels, détenir une licence. Depuis l’été dernier, l’offre Airbnb dans la capitale s’est réduite de 5%. En effet, 130 Bruxellois ont retiré leur annonce du site internet après avoir reçu un avertissement de l’inspection économique.

En Flandre, les exploitants Airbnb doivent, depuis avril, s’enregistrer et répondre à quelques exigences de base comme souscrire une assurance et prévoir une sécurité contre l’incendie. Notre enquête a révélé que cinq exploitants Airbnb sur six ne respectaient pas cette obligation d’enregistrement. Le ministre flamand du Tourisme, Ben Weyts (N-VA), a fait savoir que les contrôles allaient être renforcés.

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