Selon un juge de paix, les commerces ne doivent pas payer les loyers du premier lockdown

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Un juge de paix d'Etterbeek donne raison à la chaîne de produits de soins Di contre son bailleur. Les loyers des mois de mars à mai ne sont pas dus.

Lors du premier confinement, nombreux ont été les locataires de surfaces commerciales à réclamer de leur propriétaire des reports et des abattements de loyers. Nombre d’entre eux ont d’ailleurs accordé de telles facilités. Ce fut notamment le cas pour AB InBev, par exemple, qui a réduit ou annulé certains loyers d’avril et de mai derniers.

Mais tous les bailleurs n’ont pas été d’aussi bonne composition et certaines requêtes concernant les loyers se sont transformées en litiges portés devant le juge de paix, compétents en matière de baux. C’est le cas d'un dossier porté par la chaîne de magasins de produits de soins Di. L’enseigne dispose, entre autres, d’un point de vente à Etterbeek.

"La décision de fermeture des commerces, c'est typiquement le 'fait du prince'."
Lionel Evrard
Associé au cabinet Delacroix & Partners.

Dès avant le confinement, Di et son propriétaire se divisent sur une révision du loyer pour une implantation chaussée de Wavre. À cela s’ajoutent évidemment la crise sanitaire et la fermeture obligatoire des commerces du 18 mars au 10 mai 2020. Di refuse de payer les loyers durant cette période. Le litige s’est retrouvé devant le juge de paix d’Etterbeek, qui a rendu sa décision le 30 octobre dernier.

Dans ses conclusions, Di invoque la force majeure pour être déchargée du paiement des loyers. "La décision de fermeture des commerces, c'est typiquement le 'fait du prince', une décision de l'autorité publique qui empêche l'exécution des obligations sans qu'aucune des parties n'en soit responsable", commente Lionel Evrard, associé au cabinet Delacroix & Partners qui défend Di.

Défaut de jouissance

Aux termes du contrat de bail, le locataire est en droit de jouir du bien loué par le bailleur. Mais étant donné les mesures prises par le gouvernement de fermer les commerces durant cette période, le bailleur se trouve en défaut de pouvoir fournir cette jouissance. Et quand une des parties d’une relation réciproque n’est pas en mesure de respecter ses engagements, le contrat est annulé.

Pour le propriétaire, la situation de Di s’apparente à celle d’un exploitant qui n’aurait plus les permis nécessaires pour exercer son activité. Cela ne le libérerait pas du paiement de son loyer.

"Or, la Cour de cassation a jugé que l’impossibilité de ‘fournir la jouissance promise’ ne peut se concevoir que dans le chef de la personne qui est tenue à cette prestation, c’est-à-dire, dans le chef du bailleur", précise encore Evrard.

Le bailleur, pour sa part, défend que les mesures Covid n’entraînent pas la suspension des loyers. Comme une incapacité financière, même pour des circonstances externes, ne libère pas le débiteur de son obligation vis-à-vis du créancier. Pour le propriétaire, la situation de Di s’apparente à celle d’un exploitant qui n’aurait plus les permis nécessaires pour exercer son activité. Cela ne le libérerait pas du paiement de son loyer.

Contact essentiel

Le juge de paix donne raison à la chaîne de produits de soins. Le bailleur doit fournir la jouissance du bien à son locataire en vertu des dispositions du contrat de bail. En l’occurrence, il s’agit d’un bail commercial qui implique un contact direct avec le public. Et dès le moment où ce contact essentiel entre le commerçant et le public est rendu impossible, le bailleur ne peut plus respecter ses engagements.

Le locataire est donc libéré de ses obligations de paiement en tout ou en partie. Et, ajoute le juge de paix, le fait que le commerçant continue à entreposer ses marchandises dans le local loué ne justifie pas le paiement. La jouissance est en effet indivisible.

"Il faudra sans doute encore du temps pour que cette décision fasse véritablement jurisprudence."
Lionel Evrard
Associé au cabinet Delacroix & Partners

La décision retourne donc l’argumentation généralement présentée par les locataires qui veut que la force majeure de la fermeture contrainte limite leurs revenus. Au juge de paix d’apprécier "l’abus de droit" dont se rendrait coupable le bailleur en réclamant ses loyers. La charge de la force majeure est ici sur les épaules du bailleur et non plus du locataire.

"Il faudra sans doute encore du temps pour que cette décision fasse véritablement jurisprudence", fait remarquer Lionel Evrard, associé au cabinet Delacroix & Partners, qui défendait la chaîne Di. "Les décisions des juges de paix peuvent varier du tout au tout d’un juge à l’autre. Et il faudra plusieurs années pour qu’elle soit confirmée par des instances judiciaires supérieures."

Les parties disposent d’encore plusieurs semaines pour faire appel.

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