Les chiffres derrière le phénomène Airbnb

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La tempête Airbnb souffle sur nos villes. De plus en plus d’habitations sont mises en location via la célèbre plateforme. À Bruxelles, on compte déjà un bien Airbnb pour six chambres d’hôtels.

Même si Airbnb ne dispose pas de bureaux en Belgique, nos compatriotes semblent recourir de manière intense à la plateforme de location. Les recherches menées permettent de conclure que rien que pour les principales villes du pays – Bruxelles, Anvers, Gand, Bruges, Liège et Namur –, ces locations rapportent chaque année plus de 77 millions d’euros. Près de la moitié de ce montant est réalisé à Bruxelles (34 millions d’euros) grâce aux 4.663 biens proposés dans notre capitale. Mais dans d’autres villes touristiques comme Bruges, le marché Airbnb – avec 1.084 biens disponibles – génère un chiffre d’affaires de 10 millions d’euros par an. Et à Liège, ce chiffre est de 12 millions d’euros pour 1.184 biens.

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Mais les chiffres de la croissance depuis l’été dernier sont bien plus impressionnants. À Bruxelles cependant, la croissance d’Airbnb au cours des douze derniers mois a été quelque peu bridée par l’introduction de règles strictes: des centaines de biens ont été contrôlés et certains ont été retirés de l’offre. Notre capitale propose de ce fait 5% de biens en moins par rapport à l’été dernier. Mais dans les cinq autres villes belges analysées, la hausse est évidente: Bruges affiche une croissance de 49% du nombre de biens, et Liège une augmentation de 57%. À Anvers – qui propose 1.039 biens pour 8 millions d’euros de chiffre d’affaires – l’offre s’est étoffée de 22% depuis l’été dernier. Et sur une période de deux ans, la hausse atteint 145% dans la ville portuaire. L’an dernier, avec 7 millions d’euros et 819 biens, Gand affichait une hausse de 19%. Enfin, à Namur – qui ne compte "que" 587 biens générant 6 millions d’euros de chiffre d’affaires – l’augmentation est de 56%.

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Airbnb bridé

La croissance vertigineuse d'Airbnb met les gouvernements de nombreux pays européens face à un défi. Dans les villes touristiques, certains quartiers se vident de leurs habitants et des rues entières se voient transformées en "parcs de vacances Airbnb", avec comme effet collatéral de nombreuses nuisances et la hausse des prix de l'immobilier.
Les autorités essaient d'endiguer ces excès. Depuis le mois d'avril, la Flandre dispose d'une nouvelle loi obligeant les loueurs Airbnb à s'inscrire en ligne. Une assurance responsabilité civile, une preuve de bonne conduite ("bonne vie et moeurs") et une attestation des services d'incendie font partie des exigences de base.

À Bruxelles également, les réglementations ont été renforcées l'an dernier et vont même encore plus loin. En plus de l'obligation de s'enregistrer, les loueurs Airbnb doivent demander une autorisation à la Région de Bruxelles-Capitale et présenter une série de documents, comme par exemple une attestation urbanistique. La capitale compte 4.660 adresses Airbnb, mais les autorités bruxelloises n'ont reçu que 2.000 demandes de licence. Après un avertissement de l'inspection économique, 130 Bruxellois ont retiré leur annonce de la plateforme Airbnb.


L'administration fiscale belge est également plus stricte envers les loueurs Airbnb qui ne déclarent pas leurs revenus locatifs sur leur fiche fiscale. Au SPF Finances, on signale que les agents préparent actuellement des contrôles ciblés.

Plusieurs villes européennes ont instauré des limites en termes de durée de location. À Amsterdam par exemple, il n'est pas permis de louer un bien via Airbnb pendant plus de 60 jours par an. À Paris, la limite est de 120 jours. La Ville de Gand a indiqué qu'elle comptait s'aligner sur Amsterdam.
À Berlin, la location d'habitations entières est interdite depuis mai dernier, et les appartements ne peuvent plus être transformés en chambres pour touristes. À Barcelone, Airbnb s'est récemment vu infliger une amende de 600.000 euros car trop d'habitations n'étaient pas inscrites au registre de la Ville. Le mois dernier, Airbnb a accepté de supprimer de sa plateforme 1.000 adresses illégales dans la capitale catalane.

Un marché Airbnb?

La question à mille euros est de savoir qui se trouve à l’origine de ce succès. S’agit-il des particuliers qui mettent de temps en temps une chambre ou leur habitation en location pour mettre du beurre dans les épinards? Ou bien assiste-t-on au développement d’un véritable "marché Airbnb"? Ce dernier scénario semble être le bon. Dans les six villes analysées, pas moins de 10% des loueurs ne proposent pas un, mais deux ou plusieurs biens sur la plateforme Airbnb. Et à Bruxelles, ce groupe de loueurs détient déjà un tiers de l’offre Airbnb. Comparé à Paris, Amsterdam et Berlin, on compte dans notre capitale proportionnellement plus de grands loueurs. S’y ajoute le fait que 27 loueurs mériteraient même l’appellation de "chaîne Airbnb", car ils louent chacun entre 10 et parfois plus de 80 biens, en particulier à Bruxelles.

Par ailleurs, la location via Airbnb ne se fait plus depuis longtemps sur base "occasionnelle", comme c’était le cas au début. En collaboration avec l’organisation AirDNA, nous avons pu retracer qu’en Belgique pas moins de deux biens sur cinq (40,1%) étaient loués pendant plus de 60 jours, ce qui correspond aux chiffres des pays voisins: 33,2% en France, 35,2% en Allemagne et 42% aux Pays-Bas, sachant qu’il est interdit de louer pendant plus de 60 jours par année à Amsterdam.

Concurrence féroce avec les hôtels

Et si l’on assiste réellement à l’émergence d’un "marché Airbnb", que signifie ce phénomène pour les hôtels? Nous avons compté qu’à Bruxelles, on dénombrait déjà un bien Airbnb pour six chambres d’hôtels. À Amsterdam et à Paris, le ratio est de un pour trois. Mais Bruxelles a déjà dépassé Berlin, qui compte un bien Airbnb pour huit chambres d’hôtels.

Et la concurrence est féroce. Les prix sont plus avantageux via Airbnb que dans un hôtel: alors qu’à Bruxelles, vous payez pour un studio Airbnb – comparable à une chambre d’hôtel (frais de nettoyage et de service compris) – 81 euros, vous devrez déjà débourser 110 euros pour une chambre dans un hôtel, sans petit-déjeuner. Idem pour les cinq autres villes belges passées au crible. Par exemple, à Bruges, il faut débourser en moyenne 114 euros via Airbnb et 122 euros pour une chambre d’hôtel. À Anvers, les montants sont respectivement de 87 et 109 euros.

Airbnb Unlocked

En neuf ans, Airbnb a non seulement ébranlé le secteur du tourisme, mais la vie dans les villes, partout dans le monde. Aujourd’hui, plus de trois millions de chambres, appartements, maisons et autres biens – parfois même des châteaux – sont loués via la plateforme Airbnb dans plus de 65.000 villes, par plus de 200 millions de personnes. Pour réaliser cet article, nos confrères du Tijd ont collecté d’énormes quantités de données sur le site d’Airbnb et les ont analysées en collaboration avec les journaux Süddeutsche Zeitung (Allemagne), Le Monde (France) et Trouw (Pays-Bas).

La suite de cette enquête est à lire dans notre édition de samedi.

Et l’offre Airbnb capable de rivaliser avec les hôtels est vaste. Car les biens Airbnb en Belgique sont surtout des "habitations", comme un appartement ou une maison, plutôt qu’une simple chambre. Dans les six grandes villes belges, on compte deux fois plus "d’habitations" (6.056) à louer via Airbnb que de "chambres" (3.320). À Bruxelles, le chiffre est de 3.067 habitations contre 1.596 chambres.

Ces ratios sont différents chez nos voisins: à Berlin, l’offre Airbnb comprend pratiquement autant de chambres (6.601) que d’habitations (7.139). À Amsterdam, on compte nettement plus d’habitations (9.342) que de chambres (3.179). Et à Paris, le déséquilibre est encore plus important, avec 40.708 habitations contre à peine 5.286 chambres.

Bien entendu, le marché Airbnb dans ces grandes capitales est beaucoup plus important qu’à Bruxelles, et dans l’ensemble de la Belgique. Rien qu’à Berlin, il représente 92 millions d’euros. À Amsterdam, il est de 231 millions d’euros, et à Paris de 577 millions d’euros. Mais quand il pleut à Paris…

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