Investir dans des grands appartements a-t-il du sens?

©Frank Toussaint

Les petits appartements se vendent et se louent mieux que les grands appartements. Investir dans un 3 ou 4 chambres peut néanmoins avoir du sens. Cela dépend du quartier visé, de la demande que l'on y rencontre et de ses propres projets de vie.

Demandez à un courtier immobilier qui connaît son marché local ce qu’il conseille à ses clients comme produit d’investissement et il n’hésite pas une seconde: "En général, je conseille d’acheter petit et bien situé. Ça se loue et ça se revend plus facilement", lâche Michel Dussart, à la tête de l’immobilière éponyme à Waterloo.

Mais l’expert de terrain reprend: "Il faut évidemment savoir si l’achat est un placement d’investissement pur et dur ou si le propriétaire envisage d’occuper le bien à moyen ou à long terme. Dans ce cas-là, acheter spacieux, quand on en a les moyens et l’envie, fait sens. Mais alors, le rendement locatif obtenu chute rapidement et peut, selon les cas, passer sous la barre des 2% bruts."

Il faut vraiment bien adapter son produit selon l’endroit et le profil, voire l’investisseur ciblé: un quartier n’est pas l’autre.
Nicolas Orts
CEO d’Eaglestone

 

Se poser les bonnes questions

Quand on ajoute que la revente peut aussi être moins aisée, le nombre d’acheteurs potentiels de ce type de bien étant plus réduit, Michel Dussart abonde: "Il faut (se) poser d’emblée les bonnes questions et savoir exactement ce qu’on veut. On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. En fait, il faut connaître sa clientèle ou bien cerner très précisément sa demande en expliquant les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement. J’ai par exemple vendu récemment un grand appartement 4 chambres à un habitué qui voulait vraiment acquérir ce type de bien et savait où il voulait l’acheter. Il a eu l’embarras du choix."

Même son de cloche chez Eaglestone, un promoteur immobilier spécialisé dans les projets de logements neufs à Bruxelles et ailleurs. "Je le constate régulièrement, notamment sur notre projet Nautilus à Anderlecht, un important développement immobilier résidentiel que nous commercialisons pour l’instant: les petits appartements partent comme des petits pains; et même si tout finit par se vendre car la demande reste particulièrement soutenue, on peine à écouler les plus grands appartements (3 et 4 chambres), qui se négocient forcément beaucoup plus chers… et donc se louent également plus cher. Il est malheureusement parfois difficile de faire admettre ça aux édiles locaux, qui insistent pour que soient mis sur le marché des logements de toute taille correspondant à tous les profils…", résume Nicolas Orts, le CEO d’Eaglestone.

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Ces derniers trimestres, on a vu que le nombre de transactions s’emballe, porté par un nombre croissant d’investisseurs non occupants, surtout en ville. Mais heureusement, on constate aussi que la vacance locative et que la durée nécessaire pour trouver un locataire n’augmentent pas.
Eric Verlinden
CEO de Trevi Group

L'importance du quartier

Mais lui non plus ne met pas dix secondes à nuancer son propos: "Cela dépend énormément de la commune, voire du quartier, où est logé votre projet. Par exemple, dans un projet récent lancé avenue Hamoir à Uccle, nous avons volontairement limité la taille de certains appartements. À refaire, on ne le ferait plus: à cet endroit, les acheteurs rechignaient à acheter petit et avaient les moyens… En fait, il faut vraiment bien adapter son produit selon l’endroit et le profil, voire l’investisseur ciblé: un quartier n’est pas l’autre", constate le patron, qui a pourtant plus de 20 ans d’expérience en immobilier.
On pourrait ajouter que le type de logements programmés par les autorités locales et le prix des produits développés à ces mêmes endroits par les promoteurs peuvent faire évoluer rapidement le profil des investisseurs et des occupants. Le long du canal, à Anderlecht (Biestebroeck) ou près de Tour & Taxis, les acquéreurs ont tiré marché et prix vers le haut.
Pour Eric Verlinden, qui pilote le réseau Trevi, le plus important, si on parle de produit immobilier d’investissement, c’est de bien vérifier que ce dernier continue à se louer et donc à garantir un rendement récurrent et stable. "Ces derniers trimestres, on a vu que le nombre de transactions s’emballe, porté par un nombre croissant d’investisseurs non occupants, surtout en ville. Mais heureusement, on constate aussi que la vacance locative et que la durée nécessaire pour trouver un locataire n’augmentent pas. Ce qui est essentiel pour pérenniser l’investissement", conclut Eric Verlinden.

 


 

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