L'immeuble de la Police fédérale a rapporté 100 millions à ses promoteurs

©RV DOC

Ce bénéfice aurait pu être plus élevé encore si la Commission européenne s’était installée dans l’immeuble. Mais elle a été coiffée sur le fil.

Lex-Cité administrative de l’État, construite en 1958 mais abandonnée par ses occupants il y a un peu plus de quinze ans, est en voie de rénovation. Une partie du site, rebaptisé Belair, a déjà été remise sur le marché: elle abrite la Police fédérale depuis le début de cette année. Le bâtiment concerné, dont le nom de code est RAC1, a été vendu par les deux promoteurs qui l’ont rénové, Breevast (Pays-Bas) et Immobel, pour un montant de 330 millions euros sur lequel ils ont réalisé un bénéfice brut de 100 millions euros.

Un calcul (trop) rapide évalue le rendement de l’opération à plus de 40%. Il s’agit en effet d’un bénéfice brut et le chiffre de 330 millions doit être nuancé puisqu’il faut tenir compte d’une latence fiscale de quelque 30 millions. Quoi qu’il en soit, dit un professionnel qui a suivi l’opération de près, "ce bénéfice est élevé et je sais que certains le considèrent même comme carrément odieux". La vraie question qui se pose est donc celle-ci: l’opération a-t-elle permis à ses acteurs privés de dégager un bénéfice anormalement gonflé par le fait que l’immeuble est occupé par un service public qui paie un gros loyer? En d’autres termes, est-ce la collectivité qui est le dindon de la farce?

Une source proche d’Immobel tempère. Si le bâtiment, qui était en piteux état, a été racheté pour une croûte de pain (on parle de quelque 30 millions d’euros), il a nécessité dix ans de tractations pendant lesquels le risque lié à l’opération a dû être couvert et "toute une série de charges d’urbanisme nous ont été imposées, par exemple la rénovation des jardins Pechère". Il a fallu aussi désamianter, puis rénover. Au bout du compte, dit-on de source sûre, l’investissement total serait de 230 millions.

Les coulisses de l’exploit

Le bénéfice costaud tiré de la vente du RAC 1 ne pourra pas être réédité sur la rénovation du solde du site. Ces opérations-là (RAC 2, 3 et 4) portent sur du logement et elles sont grevées de charges (écoles, crèches…). Il n’est donc pas exclu que le bénéfice tiré de la vente de RAC 1 ait été gonflé parce que la suite de la rénovation du site sera nettement moins rentable.

Autre sujet d’étonnement, le revirement de l’investisseur allemand Allianz, qui avait acheté le RAC 1 dès 2012 mais s’est désisté ensuite parce que, a-t-on dit à l’époque, il ne voulait pas voir son nom mêlé à une opération sur laquelle pesaient des soupçons d’irrégularités un responsable de la Police fédérale a été soupçonné de corruption, une enquête est toujours en cours à ce propos. Il semble toutefois que la vraie raison du revirement d’Allianz soit plus prosaïque. "Nous avons toujours su qu’il y avait autre chose", dit notre source proche d’Immobel. Ce quelque chose serait le montant de l’opération, jugé trop élevé au quartier général d’Allianz à Munich, où on a voulu trouver une porte de sortie élégante (si l’on peut dire) pour couvrir des négociateurs qui manifestement avaient été trop loin.

Enfin, et ce n’est pas le moins étonnant, la Commission européenne avait manifesté son intérêt pour le bâtiment. Les négociations avaient même été fort loin, mais c’est Didier Reynders, ministre de tutelle de la Régie des bâtiments et fort d’un accord conclu avec les promoteurs, qui a fait le forcing au Conseil des ministres. La Police judiciaire devait pouvoir s’installer au RAC 1 parce qu’elle devait quitter l’ex-tour IBM où elle était installée et que le gouvernement n’avait tout simplement pas de plan B pour la caser ailleurs. J.Bl.

La vente des quelque 80.000 m² déjà rénovés n’a été finalisée qu’au début de cette année. Elle sera donc imputée sur les comptes de 2014 de Breevast (à concurrence de 60%) et d’Immobel (40%). On devrait en savoir plus lors de la publication des résultats semestriels d’Immobel, le 29 août prochain. L’acheteur est un investisseur allemand, Hannover Leasing, accompagné d’un partenaire asiatique qui n’est autre que le fonds chinois Gingko Tree Investment. Une aura de mystère a entouré ce dernier sans qu’on sache très bien pourquoi. Peut-être est-ce dû au fait que ce fonds de la République populaire de Chine   mais basé à Londres   "n’est apparu qu’au dernier moment. Les promoteurs n’ont jamais négocié avec lui, tout s’est fait via Hannover Leasing. Il est clair que les promoteurs auraient préféré négocier directement avec les deux candidats acheteurs", dit-on de source sûre.

Le loyer payé par la Régie des bâtiments, qui loue l’immeuble pour compte de la Police fédérale, à savoir 195 euros/m², est-il anormalement élevé? A-t-il permis de vendre l’immeuble au prix fort? On l’a dit à l’époque mais il semble que ce ne soit pas le cas. La Commission européenne, qui souhaitait s’installer dans l’immeuble, était disposée à payer un loyer identique.

Le comble est sans doute que dans ce cas le bénéfice de l’opération aurait été plus élevé encore. La Police fédérale n’occupe pas la totalité de l’immeuble. Les promoteurs ont toujours 10.000 m² sur les bras alors que la Commission européenne les aurait loués, elle. Par ailleurs le contrat avec la Régie des bâtiments porte sur 18 ans avec une "charnière" à 9 ans. La Commission européenne, elle, avait l’intention de louer ferme pendant 18 ans, "croyez-moi, ça fait une différence importante sur le marché de l’investissement", dit-on de source proche d’Immobel. Enfin, le contrat avec la Commission européenne aurait permis, pour de tortueuses raisons juridiques dues à l’opacité de la fiscalité belge, de récupérer la TVA.

En fait, c’est Didier Reynders qui a fait pencher la balance de l’autre côté.

 

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