La Tour des Finances n'est plus à vendre

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La Tour des Finances était à vendre à plus d’un milliard d’euros depuis novembre 2016. L’actif immobilier le plus cher du marché bruxellois vient d’être placé dans un Fonds d’investissement spécialisé et retiré du marché. Explications.

Le propriétaire de cet actif immobilier colossal en volume et en valeur qu'est la Tour des Finances, le Néerlandais Frank Zweegers (Breevast), avait annoncé la couleur en novembre 2016. Le montant à mettre sur la table pour acquérir la tour de bureaux occupée par le SPF Finances et située le long du boulevard Pacheco à Bruxelles, face au Botanique, n'était pas à la portée du premier venu. Et pour cause: 1,2 milliard d’euros sans les frais, ça ne se trouve pas en un coup de cuiller à pot.

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Heureusement, pour attirer le gros gibier, l’homme d’affaires néerlandais pouvait mettre en avant une coquette rente offerte par le Fédéral dès 2001: les rentrées locatives annuelles bétonnées pour 33 ans pour y loger le SPF Finances. A ce moment, la paire Rik Daems (Open VLD) – Didier Reynders (MR) avait entamé un important round de "sale & lease back" avec les bâtiments fédéraux pour renflouer les caisses de l’Etat et Breevast avait emporté la timbale. Ce loyer fédéral en question est déjà indexé à 56 millions d’euros dans les bilans 2017 de la société et le rendement garanti flirte avec les 4,5%.

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Mais apparemment, ce coquet rendement de façade n’a pas suffi pour séduire les investisseurs internationaux. Il faut dire que, depuis plus d’un an déjà, la presse néerlandaise a bien plombé l’ambiance en taillant à Zweegers un costume à ce point sulfureux qu’il a sans doute refroidi pas mal d’acheteurs potentiels.

C’est sur ce yacht que Frank Zweegers a été arrêté l’an dernier en baie de Naples. ©superyachtfan.com

Selon elle, après des accusations de corruption à répétition ponctuées par un rocambolesque emprisonnement à Naples l’été dernier au terme d’une descente de police éclair sur un yacht, le patron de Breevast aurait progressivement perdu le contrôle sur l’actif le plus important de son portefeuille immobilier, à savoir la Tour des Finances à Bruxelles.

En 2016 déjà, les comptes de Breevast étaient passés au rouge vif et affichaient une perte de 643 millions d’euros. Selon le magazine néerlandais Quote, ils avaient même été placés sous la tutelle d’un service spécial contrôlé par les finances néerlandaises, plombant au passage la valeur des actifs encore en portefeuille, dont la Tour des Finances. Selon Quote toujours, des problèmes de liquidité sont venus renforcer l’impact de ce bilan catastrophique: la plupart du cash disponible se trouverait en effet bloqué dans un paradis fiscal, Curaçao.

En 2018, une dette de 144,3 millions d’euros apparaît toujours dans les comptes annuels de l’ex-fleuron immobilier néerlandais. Et il y a quatre mois, sur injonction du hedge fund US Davidson Kempner, un portefeuille de 55 biens immobiliers a même été mis en vente publique forcée aux Pays-Bas, dont les bureaux de la société Tommy Hilfiger à Amsterdam. Mais Breevast s’est opposé à la vente et celle-ci a finalement été annulée.

Colosse aux pieds d’argile

Vu la situation financière de Breevast, le colosse bruxellois à vendre semble aujourd’hui avoir des pieds d’argile. Pour se donner un peu d’air, Zweegers avait revendu - en 2016 déjà - à ses homologues anversois Dirk Cavens et Bart Paeleman (Triple Living) ses parts dans le développement du RAC 4 (+- 50.000 m²), la partie inférieure de l’ex-cité administrative acquise en partenariat avec Immobel dix ans plus tôt.

Quant à la tour des Finances voisine, certains analystes évaluaient encore il y a peu le gain maximum qui pourrait être dégagé de sa revente par le propriétaire actuel à la coquette somme de 475 millions d’euros: une juteuse poire pour la soif pour Breevast, qui en a cruellement besoin pour l’instant. Mais Breevast, selon nos collègues néerlandais, ne disposerait plus que de 30% de l’actif immobilier bruxellois mis en vente. Les 70% restants auraient été logés dans une société liée directement à Frank Zweegers et à un trust US dont le holding est logé à Curaçao.
→ La majeure partie du deal de revente ne serait donc pas actée dans les livres néerlandais de Breevast.

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Est-ce pour refinancer, rendre plus liquide ou redonner un peu de transparence au plus gros actif du portefeuille que la tour bruxelloise a été logée le 15 juin dernier dans un FIIS, un fonds d’investissement immobilier spécialisé, dont les contours sont balisés par le SPF Finances lui-même? Les experts qui osent s'exprimer sont partages sur la question.

Loger l’actif dans un FIIS permet de le mettre en vitrine de manière plus lisible, titrisable et valorisable selon les normes comptables et fiscales internationales.

Ainsi drapé, avancent certains, l’actif à céder - rebaptisé Tour des Finances NV - est moins dépendant tant des bilans de Breevast que des sociétés privées et des frasques de son patron. Celui-ci n’apparaît d’ailleurs pas au rang des administrateurs de la société dont le capital initial est de 1,2 million d’euros seulement; les deux référents néerlandais cités dans les statuts sont Hendrik Gerrit - alias Henk - Brouwer et Willem Vermeij. 

"Circulez, plus à vendre!"

Coupant court à tous les scénarios échafaudés par les analystes, le CEO de Breevast est sorti de sa réserve ce jeudi 26 juillet pour faire savoir que la Tour des Finances n'est plus en vente. Breevast insiste sur l'importance de cet actif stratégique et affirme catégoriquement vouloir le garder dans son portefeuille. "Comme il n'y a plus de nécéssité pour Breevast de vendre le bâtiment, il avait déjà été décidé dès automne dernier (sans le faire savoir au marché, NDLR) de le retirer du marché de l'immobillier. La structure FIIS privilégiée récemment ne peut donc pas être mise en rapport avec une vente future. Au contraire: elle permet une amélioration de la structure de propriété et de la position de Breevast comme investisseur", insiste le CEO. Dont acte.

Un observateur proche du dossier ajoute un élément de poids qui corrobore l'arrêt de la vente: Breevast aurait récemment approché la Régie des Bâtiments, qui gère pour le Fédéral son parc immobilier, pour lui faire une proposition financière win-win. Moyennant nouvelle prolongation du contrat de bail au-delà des 16 ans restants, le propriétaire des murs réaménagerait les espaces pour en augmenter largement la capacité d’accueil, en conformité avec les nouvelles normes de superficie par fonctionnaire fixées par le patron de la Régie, Laurent Vrijdaghs.
→ A terme, une solide économie d’échelle pourrait ainsi être dégagée pour les caisses fédérales.

La Tour des Finances est un colosse immobilier de 125 000 m² de bureaux (pour 200.000 m² hors sol au total). Réceptionnée en 1983, elle a été revendue à Breevast en 2001, avant d’être profondément rénovée (et désamiantée) entre 2005 et 2008. Le montant offert pour en devenir propriétaire était de 276,5 millions d’euros (311 millions avec les autres bâtiments de l’ex-cité administrative, revendus depuis). Mais un loyer annuel initial de 24,8 millions d’euros - indexé après travaux à près du double - garantissait une solide plus-value à terme. Et le bail négocié par la Régie des Bâtiments avec le propriétaire néerlandais a été prolongé jusque fin 2034. A l’issue des travaux, en 2008, 4.500 fonctionnaires avaient réintégré les quelque 155.000 m² de bureaux rénovés. Ils sont 5.000 aujourd’hui. Ils pourraient être 9.000 demain.


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