La mission d'Inclusio? L'immobilier au service des populations fragilisées

Xavier Mertens (à gauche) a développé Home Invest post-IPO, avant de rejoindre Inclusio en 2015. Il prépare désormais le passage de témoin début 2021 à Marc Brisack (à droite). ©Kristof Vadino

Début des années 2010, les listes d'attentes pour les logements sociaux s'allongent. Trois acteurs, dont la banque Degroof, décident alors d'allier leurs forces et fondent Inclusio.

Pour comprendre qui est Inclusio, s'apprêtant à réaliser la quatrième IPO de l'année sur Euronext Brussels, un bref retour en arrière s'impose. On est au début des années 2010. L’augmentation des loyers sur le marché privé force chaque jour plus de personnes à bas revenus à se tourner vers des logements sociaux pour lesquels les listes d'attente s'allongent chaque année. Le phénomène touche 180.000 ménages sur tout le territoire.

Alors, la société d'impact investing KOIS (cofondée par François de Borchgrave et Charles-Antoine Janssen), la banque Degroof Petercam et le promoteur immobilier spécialisé dans la rénovation urbaine Revive (cofondé par Nicolas Bearelle et Piet Colruyt) décident de se saisir du problème.

Seul hic, tous trois travaillent en fait isolément sur des projets allant pourtant dans le même sens. Ce qui dessert la cause. Une décision est donc prise fin 2014: s'allier. L'opération permet en effet d'avancer plus vite, plus fort, en combinant respectivement une expertise de gestion de fonds à vocation sociétale, un savoir-faire financier et un know-how dans la promotion immobilière spécialisée dans la remise sur le marché de terrains pollués ("brownfield").

2014
date de création
Travaillant isolément sur des projets similaires, la société d'impact investing KOIS, la banque Degroof Petercam et le promoteur immobilier Revive décident de joindre leurs forces. Ils cofondent Inclusio fin 2014.

Le projet Inclusio est né. Objectif désormais? Acquérir, construire et rénover un patrimoine immobilier au bénéfice des populations fragilisées. Dans l'idée d'aider les pouvoirs publics.

Dès que les biens sont disponibles, ils sont mis en location aux partenaires sociaux – tels que des CPAS, des Agences Immobilières Sociales (AIS) ou des Sociétés de Logement – qui s'occupent alors de l'interface avec l'utilisateur final.

A cela s'ajoutent rapidement l'aspect logement avec accompagnement (handicap, femmes battues, réfugiés…) ainsi que l'infrastructure sociale (crèche, écoles…) qui permet de compléter les projets de logement social classique.

84.657 mètres carrés

Le concept prend rapidement pour arriver à la situation actuelle, à savoir un portefeuille immobilier de quelque 84.657 m2, réparti dans les trois régions du pays.

Pour parvenir à ce résultat, l'entreprise aura procédé entre 2015 et 2019 à plusieurs augmentations de capital. Conséquence, ses fonds propres atteignent aujourd'hui près de 92 millions d'euros. Et ce, grâce au soutien d'acteurs bien connus tels que Belfius, Integrale ou encore le Fonds de l'Infrastructure Ferroviaire (FIF) - chargé de la vente d'anciens terrains de la SNCB - aux mains du bras financier de l'Etat (SFPI).

"L'IPO a toujours constitué une pièce du puzzle Inclusio, permettant des entrées et sorties du capital sans nécessité de vente de bâtiment."
François de Borchgrave
Cofondateur de KOIS

Pour autant, depuis les débuts, une entrée en Bourse est étudiée. "Parce cela permet à tout un chacun de pouvoir entrer ou sortir du capital sans nécessité de vendre de bâtiment", explique François de Borchgrave, à la tête de Kois. "Ce qui, en bout de course, amènerait à l'éjection des locataires sociaux au profit de personnes en mesure de payer un loyer plus important et donc à la mise à mal de l'objectif de départ. Une IPO a dès lors toujours constitué une pièce du puzzle."

Conseillers expérimentés

En ce sens, l'entreprise a pu compter jusqu'à cette année sur les précieux conseils d'Arnoud de Pret, actionnaire de référence du géant brassicole AB InBev, particulièrement actif dans le monde des entreprises (Cockerill, Umicore, Société générale de Belgique, Euronext, UCB, Delhaize…).

De même, elle fut guidée jusqu'ici par Xavier Mertens, monté à bord en 2015 après avoir dirigé notamment Xior et Home Invest – juste après son entrée en Bourse. Un nouveau CEO a été appelé à la barre, en la personne de Marc Brisack. L'homme est vice-CEO de l’entreprise depuis le 1er septembre. Il devrait reprendre les rênes début 2021 suite au départ à la pension de Xavier Mertens.

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