Le Manhattan Center fait peau neuve

Ses propriétaires mettent le paquet pour repositionner le vieil immeuble de bureaux vers le haut sur le marché. Le timing d’ouverture sera parfait et les locataires se bousculent déjà.

Planté en bordure de la place Rogier le long de la petite ceinture, au point le plus bas de la capitale, il était un des immeubles-barres les plus staliniens et les plus verticaux du quartier. "Etait", car depuis quelques mois, les travaux de dépiautage et de rénovation lourde vont bon train. Seule la Vlerick School continue à occuper les lieux durant toute la durée des travaux. L’immeuble de bureaux usé et dépassé est complètement vidé et déjà en passe d’être rhabillé. À tel point que, fin 2018, il sera quasi le seul à offrir un environnement de travail de cette taille – on parle de 57.000 m² au total – et de cette qualité retrouvée au centre de Bruxelles. Avec en outre la meilleure connexion possible en termes de transports publics, parkings compris.

+ de 250 €/m²/an
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C’est le loyer facial (hors gratuités) visé par le nouveau propriétaire du Manhattan Center, qui a mis le paquet pour pouvoir négocier la majorité des 57.000 m² rénovés à ce prix-là.

"En voyant le peu d’offres existantes pour l’instant sur le segment haut de gamme, nous avons fait le choix de repositionner différemment l’immeuble et d’y attirer des occupants qui en feront leur ‘flagship’ et non plus leur ‘back office’. Et je pense que l’option à risque prise est en passe d’être validée par les futurs locataires…", ose Erik Moresco, fondateur d’Icon Real Estate (Victory Advisers Group), le nouveau propriétaire des lieux. Pour ce faire, il n’a pas hésité à faire directement une augmentation dans l’engagement de capital propre sur le projet et sur son potentiel pressenti.

Les locataires affluent

Le premier servi est un cabinet d’avocats international basé à Washington, qui a déjà signé un bail de 15 ans pour occuper 4.000 m² dans les étages supérieurs. Son nom? Covington&Burling LLP. Pour John Waters, le directeur exécutif du cabinet d’avocats, l’objectif était clair: dénicher un projet capable d’offrir à son personnel un environnement de travail similaire à celui déniché récemment à Washington D.C. "Nous avons récemment déménagé dans un immeuble ayant subi une rénovation similaire et nous sommes heureux d’avoir trouvé un lieu que nous estimons être l’avenir de cette ville."

©Icon Real Estate / Jaspers-Eyers

Mais d’autres locataires mieux connus sous nos latitudes sont déjà annoncés. Dont le conseil en immobilier CBRE , qui quitterait les pourtours cossus du bois de la Cambre (avenue Lloyd George) pour prendre un peu de hauteur urbaine, et une enseigne de gestion d’espaces de bureaux. Celle-ci animera d’ailleurs les locaux partagés situés à l’entrée, côté boulevard Botanique, pour faire des lieux un espace de travail ‘full service’ avec flex-office, salles de conférences, etc. Le montant des loyers négociés situe d’ailleurs sur le potentiel du lieu: on parle directement d’un prime rent local, avec un prix facial dépassant les 250 euros/m²/an.

Icon Real Estate travaille d’ailleurs dans le même esprit sur ses autres projets haut de gamme proches sur le Benelux, à Amsterdam, Rotterdam ou La Haye. Sans être développeur au départ, il met la main à la pâte si les projets en valent la peine en termes de création de valeur, en privilégiant les complexes avec services intégrés complets (facility management).

Des projets que la jeune société veut trier et conserver en portefeuille en gérant de près ses actifs; soit sur le long terme, soit davantage à moyen terme (buy it/fix it/sell it), selon le type d’investisseurs. Aujourd’hui, la valeur du portefeuille atteint entre 1,5 et 2 milliards d’euros. Elle regarde activement sur Bruxelles; mais sans résultat jusqu’ici.

©Icon Real Estate / Jaspers-Eyers + Conix Architects

Building in a building…

Dès qu’il a scruté l’immeuble de près, Icon Real Estate en a senti le côté défraîchi, démodé et énergivore… mais aussi son potentiel et sa voilure.

L’option prise avec les bureaux d’architectes belges Conix et Jaspers-Eyers a donc été rapidement de redessiner profondément l’ensemble en y recréant un quartier mixte vertical sous la forme d’un microcosme d’affaires alliant qualité supérieure et pléthore de cafés, de bars et de commerces sélectionnés, en lien avec la place voisine et les futurs tours proches bientôt elles aussi repensées et repeuplées différemment.

"On voulait introduire un certain niveau de créativité, même si on ne voulait pas un immeuble totalement fou. On voulait aussi s’adapter aux souhaits des futurs occupants et interagir avec la ville; d’où les grandes baies vitrées jusqu’au sol et les terrasses suspendues", insiste Erik Moresco (Icon Real Estate), le propriétaire.

À la découpe

Dans les étages du Manhattan Center, que nous visitons avec le propriétaire, on a déjà tout vidé jusqu’au squelette, pour ne conserver que le gros œuvre ouvert. Et sur certains étages, pour donner de la hauteur, on abat des plafonds et des murs non porteurs. Un travail de découpe qui redessinera profondément les ambiances intérieures. Comme, par exemple, entre le 15e et le 20e étage, ou sur les toits plats, désormais ouverts et convertis en terrasses de bars suspendues et végétalisées.

Depuis le toit de l’immeuble, la proximité avec la rue Neuve et la Monnaie est impressionnante. Une proximité et une vue plongeante sur la ville qui figureront certainement parmi les atouts retenus par les futurs locataires. Mais ce ne seront pas les seuls.

À en croire le nouveau propriétaire, les locataires se bousculent d’ailleurs déjà. "Les premières demandes informelles reçues dépassent déjà 90.000 m² et notre capacité maximale à l’ouverture!", constate rassuré Erik Moresco. À tel point que certains occupants signent déjà des contrats de location fermes pour pouvoir choisir l’emplacement idéal avant la bousculade.

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