Le marché bruxellois des bureaux bat tous les records

Au cours des six premiers mois de l'année, entreprises privées et autorités publiques ont loué ou construit pour elles-mêmes 347.000 m² de bureaux, soit une augmentation de 120% sur un an, selon l'agent immobilier Jones Lang LaSalle (JLL).

Après la crise financière de 2008-2009, la construction de nouveaux bureaux à Bruxelles avait pratiquement cessé. Et durant la dernière décennie, 1,3 million de m² de bureaux obsolètes se sont vu attribuer une nouvelle affectation, principalement résidentielle. 10% de la capacité totale du parc bruxellois de bureaux a ainsi changé de fonction tandis que la surface totale de bureaux diminuait légèrement pour se stabiliser autour de 13 millions de m². 

Mais les affaires reprennent, semble-t-il. Selon les chiffres de l'agent immobilier Jones Lang LaSalle (JLL) que nous avons pu consulter, de janvier à juin, entreprises privées et autorités publiques ont loué ou construit pour elles-mêmes 347.000 m² de bureaux, soit une augmentation de 120% par rapport à l’an dernier, à la même époque. Plus de la moitié des surfaces pour lesquelles un contrat de location a été signé depuis janvier est encore en cours de rénovation ou de construction.

"Plus que jamais, les entreprises et les institutions optent pour des bureaux durables proches des transports en commun, rénovés ou fortement rénovés, qui offrent aux employés une atmosphère de travail agréable", souligne Erik Verbruggen, directeur du marché de la location chez JLL.

Pour la première fois depuis 20 ans, on est ainsi passé sous le seuil du million de m² de bureaux vacants. Le taux de vacance moyen pour l'ensemble de Bruxelles est tombé à 7,6%, soit son plus bas niveau depuis 2002, lorsque la bulle Internet avait éclaté. Dans les quartiers d’affaires (CBD, quartier européen, Nord, Pentagone, Louise et Sud), il est même tombé à 3,3%. C'est aussi un record. Ailleurs, ce taux de vacance est proche des 15%.

Loyers records

La santé actuelle de la demande est également tangible dans l'évolution des loyers. Le loyer le plus élevé a atteint 315 euros par m² et par an. Cela aussi n'est jamais arrivé auparavant. Le loyer moyen des 25% de bureaux les plus chers dans les quartiers d’affaires est de 254 euros par m² et par an. Ces bureaux sont loués dans le cadre de nouveaux contrats. Ces montants à la hausse incitent d’ailleurs les propriétaires et promoteurs à réinvestir dans la rénovation ou la reconstruction des murs dans les quartiers les plus prisés.

Les fournisseurs d’espaces de travail flexibles continuent, eux aussi, à louer des espaces. Au cours des six premiers mois de 2019, des sociétés telles que WeWork, Silversquare@Befimmo et Meetdistrict ont réservé plus de 55.000 m² d'espaces supplémentaires à louer comme espace de travail flexible. Cela représente 16% du marché locatif total.

Demande supérieure à l'offre

Non seulement la demande est en hausse à la location, mais aussi à l’acquisition. Depuis six mois, le montant total investi a augmenté de 5%, pour atteindre 1,2 milliard d’euros. "Et si davantage de bureaux étaient proposés sur le marché, on aurait dépassé ce montant. La demande est clairement supérieure à l'offre. Pas seulement à Bruxelles. L'immobilier offre un rendement nettement supérieur à celui des obligations. Pour les immeubles loués pour 6/9 ans, le rendement des meilleurs produits de bureau est tombé à 4,15%. S'il est loué à très long terme, on frôle même 3,5%. Du jamais vu à Bruxelles", insiste Jean-Philip Vroninks, le CEO de JLL Belux.

Ressac dès 2020?

Il y a de fortes chances qu’on atteigne la barre des 500.000 m² bâtis fin 2019. L'administration bruxelloise doit encore signer pour 40.000 m² chez Ghelamco. La Banque nationale et l'Union européenne pourraient encore également signer d'importants contrats de location cette année.

Erik Verbruggen s'attend, par contre, à un ressac dès 2020. "On ne voit pas d’importantes transactions comme le Zin de Befimmo (70.000 m² pour l’administration flamande) ou le nouveau Campus PwC (23.000 m²) chaque année. La plupart des administrations belges ont fait leur choix pour la prochaine décennie." 

L'Union européenne, par contre, a encore pas mal de contrats à finaliser. Le coworking offre également des possibilités. En 2018, seulement 0,8% de tous les bureaux à Bruxelles étaient utilisés pour le travail flexible. À Amsterdam, on grimpe déjà à 6,8%, à Londres à 5,1%. Une offre excédentaire de nouvelles constructions n'est d'ailleurs pas attendue immédiatement. Les développeurs prévoient de réaliser 847.000 m² d'ici 2021; mais 69% de cet espace neuf est d’ores et déjà réservé.

Perspectives favorables pour les investisseurs

JLL s'attend donc à une nouvelle hausse des loyers à Bruxelles et à une diminution du taux de vacance. Dans les quartiers d'affaires du moins, où les propriétaires occupent une position de négociation plus forte, vu le manque d’offre. Les perspectives pour le marché de l'investissement y restent également favorables. "Ce n’est d’ailleurs pas étonnant: il existe toujours un écart de plus de 300 points de base entre le rendement d’une obligation à 10 ans et le rendement immobilier. Cet écart ne va pas s’effacer d’ici peu, d’ailleurs", ose Jean-Philip Vroninks, CEO Belux.

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