Le portefeuille immobilier coté des Mestdagh fait sa mue

©Tom Verbruggen

Créée en 2006 à l’initiative du Groupe Mestdagh et de l’ex-Fortis Real Estate, la SIR belge cotée en Bourse Ascencio a d’abord été le réceptacle d'une partie des murs historiques familiaux. Mais pas seulement. Depuis, le portefeuille s’est lentement diversifié. Un nouveau CEO vient d’en reprendre la barre. Avec l’objectif de doubler la voilure au-delà du milliard d’euros en diminuant progressivement le poids de l’ancrage historique.

Pour atteindre le cap de la maturité, Ascencio peut compter sur un nouveau capitaine arrivé il y a quelques mois et qui a 20 ans de bouteille dans le sérail immobilier. Qui est également un ami proche du grand patron de l’immobilier dans le clan Mestdagh, Carl de son prénom. Nous l’avons rencontré pour mettre sur la table ses priorités. Sans tourner autour du pot. En restant ancré sur les chiffres qui, cette année, sont catastrophiques pour la plupart des foncières Retail cotées, qui ont parfois dévissé de 50% en Bourse voire davantage. "Nos derniers chiffres ? Ils ont été publiés le 3 décembre. Le message qu’on a fait passer aux actionnaires, en marge de ceux-ci, est très clair: on leur dit simplement que s’ils ont suivi le cours boursier, ils ne peuvent qu’être inquiets. Mais c’est le cas pour toutes les foncières Retail cotées en Bourse en Europe, qui ont été sérieusement secouées toute l’année", pose tout de go Vincent Querton, sans se voiler la face.

En quelques mois, nous sommes passés de 16 à 20 personnes pour augmenter la voilure. On ne réveille pas une société qui ronronne, comme certains le pensent.
Vincent Querton

Etat des lieux chahuté sur le plan financier

Selon lui, les raisons de cette décote généralisée qui a marqué 2018 en rouge gras sont déjà connues: une grave crise de fond sur tout le marché Retail venue surtout des Etats-Unis couplée à la nécessité, pour les retailers (enseignes commerciales) de se réinventer rapidement et profondément.

"En plus, pour ce qui est d’Ascencio en particulier, deux de nos locataires – les groupes Mestdagh et Carrefour – ont accumulé dernièrement quelques soucis macro-économiques au niveau de leur positionnement commercial. L’un doit moderniser son entreprise, l’autre repenser son concept d’hypermarché. Au niveau plus local, face à ces menaces globales, il faut garder la tête froide et bien mesurer le risque. D’abord, la crise qui sévit aux Etats-Unis n’a rien de comparable avec ce qui peut se passer en Europe, même si l’économie est globalisée : la densité de l’offre Retail y est 5 à 6 fois supérieure à celle actuellement développée par les marchés européens les plus denses, la Grande-Bretagne et la France. Ensuite, de manière moins conjoncturelle, les magasins physiques, quelle que soit la pénétration de l’e-commerce, ne vont pas disparaître du paysage et du marché immobilier. Bien sûr, il va falloir sérieusement réinventer le business model des Retailers, mais la mue est bien entamée: la finalité du magasin physique 2.0 sera l’intégration du marketing sous toutes ses formes pour attirer le client avec, sans doute, un remodeling plus fréquent. Le grand vainqueur et baromètre de la crise actuelle, c’est le client final", décline l’ex-n°1 du conseil en immobilier JLL pour le Benelux, qui a gardé son carnet d’adresses.

Un des paramètres variables importants du marché Retail, qu’il monte ou qu’il chute, ce sont les loyers.
Vincent Querton

Chiffres industriels rassurants

"Pour revenir à Ascencio, en fait, l’année a été très bonne au niveau du portefeuille immobilier sous gestion", poursuit-il, en alignant la valeur du portefeuille (+2,5%), le taux d’occupation (97,3%), les loyers et le dividende offert aux actionnaires (+3%). "3% avec une action cotée à 47 euros, on dégage donc quasi un dividende brut de 7%. C’est pas mal, je trouve…".

Voilà pour le message aux analystes. Mais nous, on veut parler croissance et repositionnement du portefeuille immobilier. Des briques, quoi.

A nouveau, Vincent Querton admet les turbulences qui affectent actuellement son marché cible. Mais il analyse les choses pragmatiquement, à son niveau. "Un des paramètres variables importants du marché Retail, qu’il monte ou qu’il chute, ce sont les loyers. Et l’équilibre à retrouver pour relancer la machine sera plus facile à trouver là où ces loyers seront plus raisonnables. A savoir dans les Retail Parks voire même dans certaines rues commerçantes. Dans les centres commerciaux, ce sera plus difficile. Quand on paie plus de 2.000 euros au mètre carré et qu’on voit son chiffre d’affaires baisser, on a un sérieux problème pour se maintenir à flot. Regardez ce qui se passe chez QRF aujourd’hui, qui se retrouve avec une pression intenable des locataires sur un portefeuille d’actifs urbains sans marge de manœuvre. Alors, on boit la tasse… A Amsterdam, H&M offre 6 concepts de magasins sur un kilomètre carré. Vous imaginez la pression qu’ils peuvent exercer sur la zone, les propriétaires et les courtiers commerciaux?"

 

"Continuer à investir sur le segment des Retails Parks"

Selon son nouveau pilote, Ascencio va donc clairement continuer à viser en priorité le segment des Retail Parks urbains et péri-urbains. Et privilégier les investissements ciblant les acquisitions et les extensions de parc déjà en portefeuille. Et avant tout en Espagne et en France, dans les nouveaux quartiers résidentiels qui sortent de terre, avec du commerce de proximité. Ou alors dans les anciens parcs existants et obsolètes, là où lien social et convivialité doivent être remis en avant.

Quand on pèse 600 millions d’euros, on doit croître en prenant un risque mesuré, autrement dit ne rien acheter qui pèse plus de 20% du portefeuille existant même pour un excellent produit.
Vincent Querton

Le mot d’ordre: continuer à protéger son rendement en garantissant le montant abordable des loyers et la flexibilité du parc immobilier. "Quant à nos futures acquisitions, une autre règle prévaut pour les SIR: quand on pèse 600 millions d’euros, on doit croître en prenant un risque mesuré, autrement dit ne rien acheter qui pèse plus de 20% du portefeuille existant même pour un excellent produit. Sans augmentation de capital, nous disposons, si nous voulons respecter un plafond d’endettement sous les 50%, d'environ 100 millions de capacité de crédit disponibles pour étoffer notre portefeuille d’actifs. Et je peux vous dire qu’il y a l’embarras du choix sur le marché, actuellement: ces 12 derniers mois, nous avons reçu et analysé pour plus de 3 milliards d’euros de dossiers en valeur d’investissement. 40% émanent de propriétaires qui veulent se défaire de bâtiments souvent isolés, donc fragiles… Nous nous devons d'être très sélectifs."

D’abord la France et l’Espagne

Le tiercé géographique dans l’ordre: France, Espagne, Belgique. En se rapprochant de plus en plus de ses clients et de ses marchés. Dans les trois prochaines années, Ascencio compte se développer sur ses trois pays cible actuels et, selon les opportunités de marché, ajouter un quatrième pour grandir de manière pérenne en diversifiant le risque, en privilégiant le segment du Retail Park et en augmentant la part "expérience-loisir-horeca-restauration", qui grandit bien et impose la proximité au quotidien, dans l’offre commerciale.

Et donc, comme AG Real Estate -qui reste actionnaire de référence d’Ascencio à hauteur de 13% environ-, créer un département de gestion d’actifs en interne (asset management) pour piloter au mieux et au plus près le portefeuille? "Evidemment. Dans notre politique d’investissement, où on préfère mutualiser le risque commercial sur un même lieu et ne pas avoir trop de magasins ‘stand alone’, cela fait clairement partie de nos axes de développement: il faut pouvoir réagir –voire anticiper– de plus en plus vite. Nous venons d’ailleurs d’engager une asset manager pour la France, qui a 15 ans d’expérience. En quelques mois, nous sommes passés de 16 à 20 personnes pour augmenter la voilure. On ne réveille pas une société qui ronronne, comme certains le pensent. Nous préparons clairement sa mue. Et les actionnaires majoritaires de la SCA (Société en commandite par action) que je pilote désormais me donnent les moyens humains et financiers pour le faire. J'ai donc clairement du pain sur la planche et cela me motive", conclut Vincent Querton.

Lire également

Publicité
Publicité

Echo Connect