analyse

Que vont devenir nos tours?

©Wouter Van Vooren

Très à la mode il y a deux décennies dans le monde corporate, la tour est aujourd’hui une espèce en voie de disparition dans pas mal de métropoles européennes. La dernière crise sanitaire est encore venue renforcer la tendance. Modèle d’un autre siècle, le quartier Nord à Bruxelles en est le meilleur exemple. Il est appelé à se métamorphoser. Rapidement.

Boulevard Albert II, lendemain de Jour des Morts. Du vent à décorner des boeufs. Et des feuilles jaunies pour uniques passantes sur l’asphalte déserté des larges boulevards coupés au cordeau. Envolés les quelque 60.000 milliers de navetteurs, sortant tête baissée de la gare du Nord. La gare la plus foulée du pays, avec ses 84 trains par heure, est vide. Vide. Comme les avenues voisines qu’elle alimente quotidiennement en costume-cravate, tailleur-chignon en temps "normal". La deuxième salve conjointe de la pandémie et du confinement a renvoyé chez eux les derniers irréductibles de l’open-space.

Le vide dans les tours de Proximus ©Wouter Van Vooren

Les petits commerces de proximité parvenus à s’ancrer dans les pieds des colosses de béton et de verre ont triste mine. Pour eux, le glas a, peut-être, définitivement sonné avec le nouveau durcissement annoncé. Même le parc Maximilien voisin a des allures de terrain vague inanimé, vu le couvre-feu. Et bien courageux celui qui ose encore s’attarder, quelle que soit l’heure, dans ce quartier où les effets de la crise sanitaire et du manque d’ensoleillement semblent plus criants encore que partout ailleurs dans la capitale désertée.

Le vide dans les tours de Proximus ©Wouter Van Vooren

La goutte de trop

Confrontés à un vide prégnant inédit au printemps dernier, les patrons des grandes entreprises privées qui ont encore pignon sur boulevard Albert II ou Bolivar sont aujourd’hui davantage sensibles encore au constat criant du vide et du silence qui les entourent.

Les nouvelles consignes de travail appliquées depuis des mois risquent bien de rester définitivement ancrées dans le quotidien du personnel. Les résultats sont plombés. Le besoin de cash augmente. C’est la dure loi de ce mois de novembre: les espaces de bureaux aujourd’hui occupés – à la location ou à l’achat – présentent un coût structurel excessif toujours plus flagrant.  

La quartier Nord, côte gare, vu depuis les tour Proximus ©Wouter Van Vooren

C’est dans ce décor d’Halloween, où la nuit se couche à 17 heures, que la nouvelle est tombée la semaine dernière. Proximus, qui domine le quartier de ses deux tours jointes par une passerelle suspendue, envisage d’aller voir ailleurs. Guillaume Boutin, qui veut marquer de modernité son mandat à la tête de l’entreprise, rêve pour l’opérateur d’un campus vert phasé sur l’avènement de la 5G. Les mois de travail à distance et de gestion de projets via Teams ont encore renforcé ses convictions. À quoi cela sert-il encore d’entasser 6.000 salariés dans deux fois 28 étages quand on gagne de l’argent en vendant des solutions "cloud" propice au télétravail et que, malgré la désertion forcée des lieux, les performances sont toujours au rendez-vous? 

"Contrairement aux idées répandues, le stock de bureaux n’augmente quasi plus depuis 10 ans sur le quartier."
Pierre-Paul Verelst
Responsable du département Recherches chez JLL

Le monde d’après? Il s’est inversé pour Proximus. Ce sera trois jours de télétravail pour la grande majorité du personnel et deux jours seulement de "présentiel". C’est même ancré dans la dernière convention collective de travail que feu Belgacom a conclu avec les représentants du personnel.

Aux alentours, entre les boulevards Albert II et Bolivar, Belfius, BNP Paribas Fortis, Allianz, Engie-Electrabel ou Euroclear aussi comptent leurs mètres carrés vides. Ce décompte n’est d’ailleurs pas spécifique à l’espace Nord. Ailleurs, Accenture ou PwC ont donné mandat à leurs conseils en immobilier pour leur trouver des solutions d’avenir en ligne avec leur image et les desideratas de leurs employés, très sensibles à l’appel des sirènes. Telenet vient de décider de fermer son siège poussiéreux de Woluwé pour concentrer ses équipes sur un nouveau campus décentralisé à Malines. 

©Wouter Van Vooren

Sur le marché du bureau de papa, c’est donc la foire aux bonnes affaires. Les spécialistes de l’investissement immobilier font miroiter, non sans arguments, qu’il n’est pas trop tard – mais grand temps – de négocier ce virage à bon prix. Quartier Nord, 75% du parc de bureaux historique est loué par des services administratifs publics régionaux, fédéraux et européens. Les mises en vente bien amenées sont toujours recherchées par les investisseurs croulant sous les liquidités. Et avec plus de 70% du total des investissements immobiliers recensés en Belgique depuis le début de l’année, le segment du bureau pourrait une fois encore dépasser la barre des 3 milliards d’euros. Le Retail, lui, atteint péniblement la barre des 400 millions et voit ses rendements – et ses projets majeurs – plombés pour plusieurs années.   

"C’est le nord…"

Partout, la tour vacille. Paris-La Défense, Lyon Part-Dieu, Zuidas Amsterdam, Bruxelles-Nord… Il y a 20 ans à peine, le monolithe de bureau neuf et bien situé, même vide, était encore le must; le produit immobilier de rapport le plus prisé par les investisseurs internationaux. Relativement facile à remplir au prix fort, il offrait un coquet rendement listé et indexé sur le long terme, avec solide bonus à la revente. Les promoteurs ont donc fait tourner la bétonneuse plein pot, en concentrant ce type d’actifs de rendement dans des quartiers aussi hétéroclites et variés qu’un rayon de pâtes au supermarché.

Un peu d'histoire en deux temps

Difficile de se le remémorer autrement qu’à travers les archives. Dans les années 1950, le quartier Nord était encore un des quartiers populaires les plus animés et typiques des 145 que compte la Région bruxelloise. Trop populaire et décentré sans doute, dans un Bruxelles qui se modernisait en désordre. En marge de deux saignées urbaines violentes – la jonction Nord-Midi (1952) et les tunnels de la petite ceinture (R20) programmés pour l’Exposition universelle (1958) –, les promoteurs immobiliers vont jeter leur grappin dessus.

Avec le "Plan Manhattan", référence à l’idée importée et plaquée qu’en avait Charlie De Pauw, l’oncle d’Amérique du projet, on allait voir ce qu’on allait voir. Le plan initial prévoyait la sortie de terre de 54 tours à Bruxelles-Ville, 8 à Schaerbeek et 18 à Saint-Josse, toutes réparties telles une forêt de béton le long de deux autoroutes urbaines (60m de large) se croisant perpendiculairement au pied des 8 tours prévues du World Trade Center (WTC), érigées sur un socle commun culminant à 13 mètres de haut.

La mise en œuvre de ce plan par le politique a entraîné la destruction de quelque 53 hectares du tissu urbain existant et l’exode de plus de 3.000 ménages (environ 11.000 habitants)... avant d’être stoppée nette par le choc pétrolier de 1973. Au début des années 1990, c’est la jeune Communauté flamande – on le sait trop peu – qui redonna un coup de starter au quartier moribond, en jetant sur lui son dévolu pour y installer son administration. S’en suivra alors une seconde salve des projets de tours (Belgacom, Euroclear, North-Gate, North Plaza, etc.). Cette décennie faste pour les promoteurs actifs sur le segment du bureau s’achèvera au tournant du millénaire avec les projets baptisés North Galaxy, Covent Garden Ellipse puis Zenith.

À force de trop spéculer sur certaines zones urbaines très prisées, l’offre a progressivement dépassé la demande. La crise de 2008 a raisonné le monde bancaire. Les gros investisseurs se sont alors diversifiés, en misant sur les actifs commerciaux, puis le résidentiel et les maisons de repos ou les kots étudiants.

Selon le conseil en immobilier JLL, le quartier Nord concentrerait toujours aujourd’hui 1,6 million de mètres carrés de bureau. 90.000 m² étaient vides avant livraison des projets Möbius II et Quatuor en 2021 (58.000 m²) et surtout avant que Proximus annonce son possible déménagement, qui en libérerait 110.000 autres d’un coup.

Muter ou dépérir

Au même moment, le rendement des actifs commerciaux et résidentiels attire de plus en plus l’attention des investisseurs en quête de diversification. Et si la demande joue régulièrement au yo-yo sur le segment commercial, touché de plein fouet par la crise actuelle, celle qui cible le logement neuf semble avoir encore le vent en poupe, notamment auprès des investisseurs institutionnels.

"Contrairement aux idées répandues, le stock de bureaux n’augmente quasi plus depuis 10 ans sur le quartier. Si les projets livrés à court terme (Silver Tower, Mobius II, Quatuor) feront augmenter le stock de 10%  dans les 12 mois à venir, la plupart des nouveaux projets sont des rénovations ou des reconstructions d’immeubles existants", résume Pierre-Paul Verelst, qui dirige le département Recherches chez JLL.

La mixité, enfin

Partira, partira pas? ©Wouter Van Vooren

Retour quartier Nord. Qu’on y travaille ou pas, on aime décrier les lieux. Localisation centrale, admettons. Accessibilité modale, certes. Mais où est la vie, l’animation urbaine, la convivialité, l’endroit "hype" pour un "afterwork"? Et on ne vous parle même pas de sécurité, de jour comme de nuit.

Pourtant, depuis quelques années déjà, ce "Jurassic Park"de béton aux yeux de la plupart des Bruxellois et des navetteurs semble lentement accoucher d’un phénix. Le conseil en immobilier CBRE y recense actuellement pas moins de 15 mastodontes qui changent ou changeront de peau. Le total en mètres carrés donne le tournis.

Un lent basculement prometteur s’est manifesté au travers de diverses initiatives publiques et privées. Il y a eu Bruxelles-les-bains. Il y a eu les commerces et les terrasses qui se sont lentement greffées au pied de la tour résidentielle Up-site. Les connexions vers le pôle renaissant de Tour & Taxis s’améliorent. L’ambitieux musée K-nal, bientôt lui aussi requinqué, est aujourd’hui à portée de trottinette de là.

Et Rogier a enfin sa place autour de laquelle les hôtels se rénovent. Les propriétaires de la tour Manhattan voisine, calée en bordure de petite ceinture, ont été les premiers à initier ce slogan désormais unanimement plébiscité: mixité verticale.  Ils semblent progressivement gagner leur pari, malgré une conjoncture peu porteuse. Les gros cabinets d’avocats Covington et Baker McKenzie y ont récemment élu domicile. Ils cohabitent avec le spécialiste de l’audit Mazars, le géant norvégien des engrais cristallisés Yara  ou encore Belgocatering, tous séduits par les espaces avec vue panoramique et terrasses suspendues; mais aussi les services à la carte offerts. Tour Manhattan, le mètre carré se négocie actuellement au-delà de 300 euros. Qu’importe. Même l’agence Spaces y a glissé du coworking.

Un autre projet de taille symbolise l’élan vers l’avant: le projet ZIN, lancé par Befimmo sur les anciennes tours WTC I & II qui ont balisé les fondations du quartier Nord. Un symbole exemplaire, qui fera revivre le dinosaure quinqua en jouant pleinement la carte de l’économie circulaire. Le nouvel ensemble multifonctionnel vertical dit "pyjama" est en train de sortir de terre. Il développera 113.000 m² hors-sol, dont 72.500 m² de bureaux réservés, 111 appartements, 240 chambres d'hôtel; mais aussi 5.000 m² de coworking, une immense serre suspendue, des espaces de sport, de loisirs, de l’horeca et des commerces en rez de nouveaux espaces verts périphériques.

L’administration flamande en fera son second QG bruxellois (VAC), après celui de Tour & Taxis (Herman Teirlinck). D’ici 2023, 3.900 fonctionnaires devraient animer ses étages pour 18 ans au moins. Le cahier des charges de l'appel à marché remporté par Befimmo fait d’ailleurs penser à une des pistes que Proximus a donnée à BNP Paribas Real Estate, choisi pour le conseiller dans son déménagement: un immeuble vivant, mixte et très économe en énergie… si possible proche d’une grande gare. 

Même recette à l’extrémité du quadrilatère, versant Saint-Josse. Les nouveaux propriétaires flamands de la tour Victoria Regina (ex-IBM) ont prévu hôtel avec rooftop, commerces et logements au menu.

Et demain?

"Ce quartier s'éteint complètement quand on ferme la lumière des bureaux"
Leo Van Broeck
Maître architecte flamand sortant et Bruxellois d'adoption

Pour Leo Van Broeck, architecte (bureau Bogdan & Van Broeck) et bouwmeester flamand sortant, la mixité n'est pas un but en soi mais un moyen indispensable pour réanimer ce pan de ville en veilleuse. "Il faut tourner au plus vite la page de ce quartier qui s’éteint complètement quand on coupe la lumière des bureaux verticaux vers 17 heures, varier les fonctions et le repeupler en consacrant 50% des surfaces disponibles au logement de tout type. Il faut aussi transformer au plus vite en parc écologique cette bavure béante qui ne mène nulle part et que constitue l’immense et impersonnelle avenue Albert II aujourd’hui; y mettre des zones de jeu, de loisirs, des commerces en plein air…", insiste-t-il, quand on lui demande sa vision réaliste pour demain.

Kristiaan Borret opine. "La vraie colonne vertébrale du quartier doit prolonger l'avenue Bolivar depuis le haut de la ville, côté Botanique, jusqu’au-delà du canal, en passant par la gare du Nord et le futur poumon vert recréé aux abords de l’actuel parc Maximilien et de l’ancien lit de la Senne, remise en partie à l’air libre (projet Max de Senne)", plaide celui qui vient d’être reconduit maître architecte bruxellois pour 4 ans. Le quartier nord, Kristiaan Borret le connait. C’est sur ses conseils, notamment, que Befimmo a porté le projet ZIN dont nous venons de parler.

©Wouter Van Vooren

Il l’avoue. Il a personnellement pris contact il y a quelques semaines avec Guillaume Boutin et Proximus pour partager avec lui l’idée de rester dans ses tours en les reconstruisant sur elles-mêmes. Un "geste sociétal exemplaire" qui collerait avec le profil d’entreprise belge et publique (53%) de l’opérateur telecom, aujourd’hui le plus grand propriétaire-occupant du quartier.

"On vous donne carte blanche. Vous faites quoi?" La réponse à cette question, Benoît De Blieck, le patron de Befimmo, l'a déjà en partie esquissée sur le terrain. Et il semble avoir pris goût à l'exercice. "Demain, ce quartier sera vivant pour avoir su recréer les liens, si douloureusement détruits fin des années 1960, avec le parc Maximilien, les quartiers voisins (Gaucheret, Masui), le canal, la gare. La plupart des immeubles arrivés en fin de cycle auront été redéveloppés en immeubles durables mettant en œuvre les technologies de pointe au point d'utiliser des matériaux absorbant le CO2. Ils seront conçus avec une vision long terme, adaptables, et avec une attention particulière à la circularité", martèle le propriétaire des tours WTC héritées du passé. Il n'hésite pas à parler de premier quartier "smart" de Bruxelles, où l’ensemble des immeubles seront connectés et interconnectés pour optimiser leur performance énergétique, leur fonctionnement et pour améliorer la qualité des services urbains (circulation, éclairage public, gestion des déchets, gestion de l’énergie et de l’eau…).

Nous avons aussi posé la même question à Aurel Gavriloaia (AG Real Estate), actuellement aux commandes de la transformation lourde du Centre de Communication Nord (CCN) et de tout le bâti surplombant la gare.

4.000
nouveaux logements abordables
C'est, selon Aurel Gavriloaia (AG Real Estate), qui planche actuellement sur la reconversion du complexe surplombant la gare du Nord, la part qui devrait être donnée à la fonction résidentielle dans le futur quartier Nord.

Peu d’hésitation. Il y projette à l’horizon 2040 un feuilleté particulièrement copieux, osant même prévoir 50% de surfaces bâties en plus. S’y mélangeraient bureaux, espaces de production urbaine, nouveaux lieux d’enseignement et de culture. "Et 6.000 nouveaux habitants dans 4.000 nouveaux logements abordables", dessine Aurel Gavriloaia dans sa tête.

Pour lier ce programme, il faut bien sûr des équipements (polyclinique, crèches, etc.), des commerces, des services, une centrale commune locale de production d’énergies (chaud, froid, électricité verte), une piscine en plein air, des potagers collectifs et un grand bois commun (forêt Miyawaki). "Le tout sera distribué autour d’espaces publics de circulation aménagés en zone de rencontre dont l’accès sera réservé à la desserte locale au service des riverains et des voyageurs. Il faut aussi des connexions intégrantes vers les quartiers voisins avec de nouvelles percées de liaison vers la chaussée d’Anvers et une mise en valeur des percées existantes", s’emballe-t-il. Rien que ça…

Stéphan Sonneville, aujourd'hui copropriétaire du CCN, nous fait redescendre les pieds sur terre. "On ne compte plus les plans réalisés pour le quartier européen, les études lancées autour de la gare du Midi… pour finalement accoucher d’une souris et ne pas trouver la surface politique indispensable pour aboutir la mise en œuvre dans un cadre concerté et un calendrier raisonnable", plante le patron d’Atenor.

Avant d’oser. "Et si, enfin, on faisait du quartier Nord un exemple de gouvernance régionale, un endroit où on décide et où, après avoir étudié et consulté toutes les parties prenantes, on mettait rapidement en œuvre un Plan urbain Nord (PUN) avec une vraie gare habitante comme motrice de changement?". Puis de prévenir: la participation citoyenne qui débute doit impérativement être à la base de la construction d’un consensus. "Et pas un alignement sur une minorité, soit-elle gueulante!". Comprenez: qui fait souvent plus de bruit que la majorité silencieuse.

Sources: Gaëtan Coppens, "La mixité fonctionnelle comme stratégie d’aménagement pour redynamiser le Quartier Nord à Bruxelles". Mémoire présenté pour l’obtention du Certificat interuniversitaire d’Executive Master Immobilier (Université Saint-Louis, 2018-2019). Analyses ciblées JLL et CBRE, novembre 2020.

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