Un rendement de 5,2% dans l'immobilier? C'est par ici...

The Pulse un projet d'Home Invest à Molenbeek achevé voici peu. ©Home Invest

Spécialisée dans l'immobilier résidentiel locatif, la SIR Home Invest Belgium active en Belgique et aux Pays-Bas affiche un rendement de 5,2% alors qu'un investissement direct ne rapporte que du 3%. Voici comment elle s'y prend.

Quand on évoque les sociétés immobilières réglementées (SIR) en Belgique, ce sont souvent les noms des poids lourds du secteur qui viennent immédiatement à l’esprit comme Cofinimmo, Befimmo, WDP ou encore Aedifica. Mais il existe des SIR de taille nettement plus modeste qui poursuivent, avec succès, leur petit bonhomme de chemin.

C’est le cas, par exemple, de Home Invest Belgium qui occupe une niche, celle de l’immobilier résidentiel locatif. Seule Xior est plus ou moins active sur le même segment mais elle se focalise sur le logement étudiant. Vu son rendement, Home Invest peut être considérée comme un investissement alternatif pour ceux qui envisagent l'achat d'un immeuble de rapport.

Marges sous pression

Actuellement, son portefeuille atteint 458 millions d’euros et couvre la Belgique (88%) et les Pays-Bas (12%). Il est reparti entre 1.850 locataires dont le plus important est un Center Parcs (12%).

"Home Invest couvre tout le cycle de l’investissement immobilier, souligne KBC Securities qui lui a consacré une étude approfondie. Cela veut dire l’acquisition, le développement, le management et les ventes". Si le secteur du résidentiel locatif reste solide, les marges opérationnelles sont toutefois mises sous pression en raison de deux facteurs: la rotation et les dépenses d’investissement plus élevées. Sans oublier les taxes qui ne peuvent pas être imputées aux locataires. Mais cela est en partie compensé par le taux de rendement du dividende qui atteint 5,4%, notent les analystes de KBC. 

Diversification vers le tourisme

Ce niveau s’explique par le fait que chaque année, la SIR vend l’équivalent de 4% de la "fair value" de son portefeuille. Le bénéfice distribué intègre ces cessions en plus du résultat sous-jacent (EPRA). Depuis 2010, le ratio de distribution du bénéfice est donc supérieur à 100% du résultat EPRA, signale la note de KBC. Depuis son IPO en 1999, Home Invest a, en outre, accru, en moyenne, son dividende de 5% chaque année.

Le programme d'investissement d'Home Invest. ©KBC Securities


Ce n’est que depuis 2012 que la SIR développe elle-même ses propres projets. A fin de l’année dernière, elle comptait 400 nouvelles unités à son actif et 36 rénovations. D’ici 2020, ce sont 330 nouvelles unités et 150 autres rénovations qui devraient suivre.

Plus récemment, fin 2016, pour améliorer ses marges et renforcer la qualité de son cash flow opérationnel, elle s’est tournée vers les maisons de tourisme en acquérant 241 logements d’un Center Parcs en Zélande.

Augmentation de capital?

Pour financer ses projets et pour rester en dessous du ratio d’endettement de 55% voulu par le conseil d’administration, Home Invest devra renforcer prochainement son bilan estiment les analystes du broker. Ils tablent sur une levée de fonds de 55 millions d’euros d’ici la fin de l’année ce qui, d’après leurs calculs réduira l’endettement à 49,6% fin 2018.

En conclusion, KBC Securities met en avant le caractère défensif d’Home Invest et son rendement de 5,2% alors qu’un investissement direct dans le résidentiel locatif rapporte du 3%. Mais il estime que les cessions de portefeuille qui permettent d’atteindre ce rendement freinent la croissance de la valeur de l’actif net et, sur le long terme, entraînent une érosion des bénéfices. Sa recommandation se limite donc à "conserver" la valeur avec un objectif de cours de 86 d’euros proche du prix actuel.

Deux autres banques suivent la valeur. Degroof Petercam conseille également de la conserver mais vise un cours de 90 euros soit deux euros de moins qu’ING dont le conseil est identique.

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