Une "immo" un peu à part rejoint Euronext Bruxelles

Xavier Mertens (à gauche) a accompagné l'IPO d'Home Invest avant de rejoindre Inclusio en 2015. Il est désormais épaulé jusque début d'année prochaine par Marc Brisack (à droite), amené à le remplacer. ©Kristof Vadino

Société immobilière à vocation sociale visant le statut de SIR, Inclusio souhaite lever 60 millions d'euros lors de son introduction prochaine en Bourse.

C'est désormais officiel. Après des bruits en ce sens début août déjà, Inclusio, société immobilière à vocation sociale active dans le résidentiel et ayant introduit une demande d’agrément en tant que SIR (société immobilière réglementée), a déclaré officiellement son intention de rejoindre la Bourse de Bruxelles (IPO).

L’opération, qui pourrait avoir lieu d'ici deux semaines environ, consistera en une offre d’actions nouvelles pour un montant maximum de 60 millions d’euros.

Elle comptera une souscription publique en Belgique et une tranche réservée aux investisseurs institutionnels. Certains parmi ceux-ci se sont déjà engagés à participer à l’offre pour un montant cumulé de l’ordre de 10,5 millions d’euros. 

La Banque Degroof Petercam a été désignée en tant que coordinateur global et, conjointement avec Belfius Banque, interviendra également comme teneur de livres.

Cette transaction est soumise aux conditions du marché, à l'obtention de l'agrément en tant que SIR publique et à l'approbation du prospectus de l'IPO par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

Financer la croissance

Pour ce qui est de l'objectif poursuivi, Inclusio envisage d’utiliser le produit net de l’offre pour financer la croissance de son portefeuille immobilier à un rythme accéléré, et ce, à travers le développement de projets et l’acquisition d’actifs immobiliers déjà identifiés.

Le dividende brut à distribuer pour l'exercice se clôturant le 31 décembre 2021 fournira un rendement d'environ 2%. Le taux d’endettement et le dividende devraient augmenter significativement dans les années suivantes assure la société.

2%
Le dividende brut à distribuer pour l'exercice se clôturant le 31 décembre 2021 fournira un rendement d'environ 2%.

Avec une spécificité, à savoir qu'Inclusio se concentre spécifiquement sur le segment de l'immobilier à caractère social et a pour mission de mettre à disposition des logements (et autres infrastructures) à des personnes précarisées ou fragilisées, afin de contribuer à combler le grand déficit entre l’offre et la demande dans ce segment.

49 sites

La candidate SIR est propriétaire de 49 sites (dont 7 en développement), comptant 62 immeubles et regroupant au total 898 logements ainsi que des unités d’infrastructure sociale et également quelques unités commerciales. Au 31 août 2020, la juste valeur du portefeuille immobilier d’Inclusio s’élevait à 141 millions d'euros (en ce compris 123 millions d'euros d’actifs en exploitation).

141
millions d'euros
Au 31 août 2020, la juste valeur du portefeuille immobilier d’Inclusio s’élevait à 141 millions d'euros

Elle développe son portefeuille sur trois axes: les logements à loyer abordable, des infrastructures adaptées aux personnes en situation de handicap et des infrastructures sociales, comme des écoles, des crèches ou des centres d’accueil pour demandeurs d’asile.

Côté ambition, Inclusio envisage de dédier 25% de son portefeuille résidentiel à des populations particulièrement vulnérables, comme des sans-abris, des personnes présentant des troubles psychologiques, ou des migrants.

Une mission sociale qui sera poursuivie tout en recherchant un rendement locatif suffisant. Les rendements initiaux bruts sur les actifs acquis/développés par Inclusio se situent généralement dans une fourchette comprise entre 3,8% et 4,6%, soit 4,2% en moyenne sur le portefeuille actuel en exploitation. 

La future SIR privilégie une stratégie B2B et Buy & Hold par la signature de contrats long terme avec des partenaires sociaux offrant un loyer fixe et indexé. Dès lors, elle bénéficie d’une visibilité exceptionnelle sur ses flux de trésorerie vu sa non-exposition directe aux occupants finaux, ce qui engendre un risque d'inoccupation quasiment nul, assure-t-elle

L'immo, pôle important pour Euronext Brussels

La valorisation du secteur atteignait les 24,1 milliards d'euros à la fin juin. Et ce, fort de 22 acteurs cotés.

Du côté d'Euronext Brussels, il ne fait nul doute que l'intention d'entrée en Bourse (dite "Intention To Float", dans le jargon, ou "ITF") d'Inclusio est accueillie positivement.

Et pour cause, outre la quatrième IPO de l'année après celle d'Unifiedpost, l'opération devrait signer aussi et surtout l'arrivée d'un nouveau groupe immobilier sur la place bruxelloise, cinq ans après les premiers pas du dernier entrant qu'est le spécialiste des kots étudiants Xior.

Benoît van den Hove, responsable des cotations chez Euronext Brussels le confirme: "c'est bien qu'il y ait du sang neuf, en plus, avec une nouvelle classe d'actif immobilier qui reflète les nouvelles tendances sur le marché immobilier".

Du reste, l'opération permet aussi de rappeler que l'immobilier constitue toujours un pôle important à la Bourse de Bruxelles. Avec 22 acteurs cotés, la place s'offre même un deuxième rang en termes de valorisation de son secteur immobilier (à 24,1 milliards d'euros), juste après son homologue français (42,18 milliards) certes, mais loin devant les Bourses des Pays-Bas, d'Irlande ou encore de Norvège, d'après le premier baromètre de l'immobilier réalisé conjointement fin juin par Euronext et la European Public Real Estate Association, qui représente les sociétés immobilières européennes cotées en Bourse.

La tendance est surtout portée par la croissance année après années des trois sociétés immobilières réglementées (SIR) du BEL 20 que sont Cofinimmo, WDP, et Aedifica. "Elles sont en train de devenir de véritables mastodontes" sur le Vieux continent, résume Benoît van den Hove.

Pour ne prendre qu'Aedifica, l'entreprise a levé à ce stade quelque 650 millions d'euros environ. "C'est gigantesque".

En fait, "les augmentation de capital des SIR et de l'immo en général atteignent la moitié des montants levés tout secteur confondu" à la Bourse de Bruxelles, conclut le Monsieur IPO d'Euronext Brussels.

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