A Bruxelles, le marché du bureau se tasse… mais ne s’écrase pas

©Assar Architects

Le confinement a stoppé net les prises en location dans les immeubles de bureau de la capitale. Mais à mi-exercice, le bilan 2020 est moins mauvais qu’on aurait pu l’imaginer.

Avec une prise en occupation totale de quelque 200.000 m² de bureaux à la mi-août, le bilan semestriel de l’activité sur cet important segment témoin de la santé économique de la capitale est morose. Et quelques minutes passées dans le quartier européen témoignent des effets prolongés du confinement et du vide perceptible derrière les façades.

«40% de surfaces louées en moins par rapport à l’an dernier à la même date, ce n’est pas banal. Mais si on relativise, la baisse n’est que de 10% par rapport à la moyenne sur les 5 dernières années. Et pour rappel, 2019 était une année record, avec de toutes grosses prises en occupation dans le quartier nord dans le chef des Régions flamande (immeuble  Zin de Befimmo) et bruxelloise (immeuble Silver de Ghelamco). C’est donc pour l’instant un bilan plutôt défendable vu la crise sanitaire en cours», résume, prudent, Jean-Philippe Vroninks, le patron de la société de conseil en immobilier JLL Belux.

Quand on lui demande de regarder vers l’avant, le patron est tout aussi prudent, mais confiant: «On enregistre moins de transactions pour l’instant, mais les deals sont assez importants, tant côté occupant public - la Commission européenne dans l’immeuble The One, rue de la Loi (Atenor) - que privé. Du côté des sociétés privées, on peut citer notamment ING (rue Belliard, Immobel) ou Touring, qui quitte la rue de la Loi pour rejoindre le quartier nord (immeuble Quatuor, Befimmo). Et ce n’est pas fini: le cabinet d'avocats new-yorkais White & Case, pour n’en citer qu’un, vient de signer pour 4.000 m² dans le futur immeuble First d’Eaglestone, dans le quartier européen», énumère le CEO.

Donnant sur le square Frères Orban, l'immeuble Science 37 va être rénové par Eaglestone. Il hébergera notamment la cabinet d'avocats new-yorkais White & Case, qui vient d'y réserver 4.000 m2. ©Assar Architects

Difficile néanmoins de dire, vu les nombreuses incertitudes, où on en sera à la fin de l’année: tout prend plus de temps avec les mesures de confinement et la prudence renforcée côté financier. Mais selon les analystes de JLL, on devrait atteindre la barre des 325.000 m², et donc faire en tout cas mieux que 2015, pire année de la décennie avec 303.000 m² pris en location seulement.

Mieux que l’Europe

Un chose est sûre: Bruxelles se porte pour l’instant légèrement mieux que l’Europe en général, dont l’activité recule de 41%, toutes villes confondues, sur le marché du letting (location) bureaux. Seul Luxembourg et Paris - La Défense affichent encore pour l’instant des performances positives, dans les deux cas grâce à des opérations « poids lourds » uniques.

Au nord de Bruxelles, la livraison conjointe de deux développements de taille - le Manhattan, place Rogier et la Gare Maritime à Tour & Taxis - pèsera sur le taux de vacance bruxellois. «On peut y ajouter les quelque 25.000 m² délaissés dans l’immeuble City center voisin d’AG Real Estate, entièrement vidé lors du déménagement de l’administration régionale vers la Silver Tower voisine. Cette dernière sera normalement livrée cette année encore. Mais pas de panique à bord: on restera encore sous la barre des 8% de vide locatif», tempère Jean-Philippe Vroninks.

Prix maintenus

Qui se montre également rassurant du côté des prix à la location (et donc à la vente, vu les rendements): on ne prévoit pas de recul des loyers «prime», vu la faible disponibilité sur le marché local d’immeubles neufs. «Sur le quartier Louise, on enregistre même une hausse de 12% sur le dernier trimestre (275 euros/ m²/an). Ce quartier s’est aligné sur le nord et le Pentagone. Et sur le quartier Européen - le plus cher -, on reste autour de 315 euros pour les nouveaux projets. Mais nous n’attendons plus de hausse des loyers avant 2023, avant que le marché digère le ressac actuel».

Ce qui se porte bien envers et contre tout, c’est le marché de l’investissement, tous types d’actifs confondus: on n’égalera sans doute pas le record absolu de plus de 5 milliards d’euros atteint en 2018-2019, mais on devrait dépasser allègrement la barre des 4 milliards, dont près de 3 milliards rien que pour le segment du bureau. «Ce sera même, paradoxalement, une année record pour cette catégorie d’actifs: la demande reste soutenue sur les produits «core». C’est un peu plus compliqué pour les immeubles à la revente (marché secondaire), surtout quand le vide locatif est important. Dans ce cas, les prix sont plutôt à la baisse», précise le CEO. Sur ce segment prisé par les promoteurs qui misent sur des reventes ou relocations d’immeubles bien situés, après une transformation à valeur ajoutée, Eaglestone – encore lui – vient de concrétiser le rachat de l'immeuble Trèves 31-33 à un prix proche des 27 millions d’euros.

Du côté des rendements, pas de stress non plus: ils restent inchangés, sous les 4% à Bruxelles. En Europe, par contre, c’est la première fois depuis 2009 que ceux-ci ne diminuent plus, même si la prime de risque offerte par la brique par rapport aux obligations reste toujours très attractive face aux obligations (bonds), qui affichent pour l'instant un rendement négatif.

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