Aedifica pourrait lever des fonds avant l'été

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Après son augmentation de capital record de l’an dernier, la société immobilière Aedifica pourrait solliciter à nouveau le marché dans les prochains mois pour financer son expansion menée tambour battant.

On ne se repose pas beaucoup sur ses lauriers chez Aedifica , un groupe immobilier belge spécialisé dans les maisons de repos. Le succès de l’offre publique d’acquisition (OPA) sur le groupe finlandais Hoivatilat pour plus de 400 millions d’euros à peine acté voilà que la SIR annonce une nouvelle opération au Royaume-Uni.

Elle va mettre la main, là-bas, sur cinq maisons de repos pour un montant total de 71 millions d’euros (61 millions de livres) et un rendement brut initial de 6% environ. "Un joli deal démontrant le potentiel de croissance au Royaume-Uni des locataires existants", souligne Wido Jongman de KBC Securities ("acheter"; 125 euros), les bâtiments acquis étant déjà exploités par deux groupes différents.

Avec cette opération, Aedifica renforce sa position outre-Manche, où en février 2019, elle a acheté, en une seule fois 92 seniories représentant une capacité de 5.700 résidents pour 450 millions de livres. Quelques mois plus tard, elle lançait, avec succès, la plus grande augmentation de capital jamais organisée par une SIR pour un montant de 418 millions d’euros.

250 millions ou 500 millions d'euros

Comme ces sociétés sont tenues de respecter un niveau d’endettement strict, et vu le rythme intense des acquisitions réalisées par Aedifica, les analystes estiment que cette dernière va devoir solliciter le marché dans les mois à venir.

Nous pensons que davantage d’opérations comme celle annoncée aujourd’hui pourraient précipiter une augmentation de capital si l’endettement prévu pour la fin juin s’approche trop de 60%.
Herman van der Loos
Analyste chez Degroof Petercam

Wido Jongman signalait, il y a une semaine, que le ratio dette sur actifs totaux atteindrait 55% (maximum de 65% autorisé, NDLR) à la fin du troisième trimestre de l'exercice décalé de la SIR, soit fin mars 2020. "Aedifica initiera au cours de son quatrième trimestre une émission d’actions de 250 millions d’euros pour ramener ce ratio à 49%", écrivait-il.

Chez Degroof Petercam, où l’on a relevé l’objectif de cours sur l’action de 2 euros pour passer à 126 euros ("accumuler"), on tablait, il y a quelques jours encore, sur une levée de fonds pour décembre 2020. "Nous pensons que davantage d’opérations comme celle annoncée aujourd’hui pourraient précipiter une augmentation de capital si l’endettement prévu pour la fin juin s’approche trop de 60%", a toutefois précisé Herman van der Loos. Son business plan comprend une offre de titres de 500 millions d’euros au cours de l’exercice 2020/2021.

Placement accéléré?

Reste aussi à voir quelle forme prendra cet appel au marché. Depuis peu, les SIR peuvent en effet utiliser le système du placement privé avec la constitution d’un livre d’ordre accéléré, une technique très prisée par les biotechs. Elle a l’avantage de la rapidité mais ne permet pas aux petits actionnaires de souscrire. WDP a levé 200 millions d'euros via cette technique en novembre dernier.

C’est le scénario que semble privilégier Kepler Cheuvreux ("acheter"; 122 euros). Le broker constate que, depuis le 1er juillet, Aedifica a déjà annoncé des rachats (hors Hoivatilat) d’actifs à rendement pour 233 millions d’euros contre les 225 millions visés par la direction en septembre.

"Nous voyons le ratio dette/actif net à 53% après l’acquisition annoncée ce matin ce qui rend très probable un placement accéléré entre avril et juin", indique Loïc De Smet qui ne précise pas la taille que pourrait prendre l’offre. Il rappelle qu’une telle opération ne peut porter, au maximum, que sur 10% de la capitalisation boursière. Celle d'Aedifica atteint 2,8 milliards d’euros.

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