Aedifica termine 2023 au-dessus des attentes et prévoit une année 2024 stable

Aedifica n'a pas de quoi rougir. La société immobilière réglementée (SIR) en soins de santé a publié ses résultats 2023 et dépasse ses prévisions et celles des analystes qui suivent son action. Ainsi, ses revenus EPRA ont augmenté de 21% par rapport à l'exercice 2022 pour s'établir à 219,6 millions d'euros. Converti par action, le résultat EPRA passe de 4,76 à 5,02 euros, alors que le consensus Bloomberg tablait sur 4,93 euros par action.

Notons que ce résultat est appuyé par un apport exceptionnel de 9 millions d'euros de remboursement d'impôts aux Pays-Bas lié à l'obtention du statut avantageux FBI (Fiscale BeleggingsInstelling) pour la période 2016-2021. Autre mouvement marquant: cinq maisons de repos bruxelloises quittées par Orpea dans le cadre de son plan de restructuration ont été vendues à différents acteurs du marché pour 37,5 millions d'euros.

Les revenus locatifs atteignent 314,2 millions d'euros (+15% en un an). À périmètre constant, les loyers ont augmenté de 5,2%, ce qui tend à démonter la capacité de la SIR à répercuter l'inflation sur les opérateurs de maisons de repos et de crèches qui louent ses bâtiments.

Revalorisation du portefeuille

C'est au niveau du résultat net que les choses se gâtent. Aedifica rapporte un résultat net de 24,5 millions d'euros pour 2023, en forte baisse par rapport aux 331,8 millions d'euros de 2022. Cette baisse s'explique principalement par une baisse de 143 millions d'euros de la valorisation du portefeuille, provoquée par la hausse des taux d'intérêt.

En effet, la valeur d'un bâtiment est définie par les revenus qu'il génère, divisés par le rendement attendu. Plus le rendement (le dénominateur) augmente, plus la valeur du bâtiment diminue mécaniquement. L'augmentation des loyers ne permet pas de couvrir cette hausse des rendements attendus dans sa totalité.

L'année passée, Aedifica a fait baisser son taux d'endettement à 39,7% au 31 décembre dernier, contre 43,6% douze mois plus tôt. Une baisse à mettre essentiellement au crédit d'une augmentation de capital de près de 380 millions effectuée en juin dernier.

Et la suite?

Un dividende 3,80 euros brut par action sera proposé aux actionnaires pour l'exercice 2023 lors de l'assemblée générale du 14 mai prochain. Pour l'exercice suivant, Aedifica table sur un dividende de 3,90 euros brut par action. Une légère augmentation, alors que les revenus EPRA sont prévus stables, à 223 millions d'euros. En raison de l'augmentation du nombre d'actions en circulation, le résultat par action est attendu en baisse pour 2024, à 4,70 euros par action.

Le communiqué d'Aedifica est avare en commentaires à propos de la croissance future, alors que son programme d'investissements touche à sa fin. En effet, si tout va bien, la SIR aura procédé à près de 300 millions d'investissements en 2024, avec un solde à investir de 120 millions pour la suite.

La SIR précise qu'elle "est en position de force pour poursuivre de nouvelles opportunités si et quand elles se présentent". Lors d'une conférence téléphonique avec des analystes, le CEO Stefaan Gielens s'est voulu rassurant. "Les fondamentaux sont forts et on voit des opportunités que l'on pourrait saisir dans le marché. Mais aujourd'hui, nous n'avons pas envie d'agir d'une façon qui pèserait sur notre bilan et qui ferait craindre au marché une augmentation de capital."

Le marché a bien réagi à la publication de ces résultats annuels. Dans la matinée, l'action prenait 3,5%. Sur un an, l'action est en baisse de 27%.