Atenor surfe sur la croissance hongroise

Vaci Greens, Budapest ©PhC

Le promoteur immobilier belge Atenor s'engage pleinement en Europe centrale. Après 10 ans de présence sur le marché hongrois, il est devenu leader sur le segment des bureaux neufs dans la capitale. Et selon Stéphan Sonneville, le CEO, le meilleur reste à venir. Malgré Viktor Orban et grâce à lui.

Vaci Greens, Budapest ©PhC

"Vendre à Bruxelles, acheter en Europe centrale", lâche en boutade le CEO d'Atenor dans ses bureaux du Vaci Office Corridor, au coeur du 13e District de Budapest, le quartier qui monte. Avant de s’expliquer: "Il reste possible de faire de bonnes affaires à Bruxelles, mais nous pouvons faire beaucoup mieux dans des villes comme Budapest ou Bucarest. Dès aujourd'hui, mais surtout demain. Les choses se font plus facilement et les projets sont déjà plus rentables".

Le promoteur de La Hulpe est en train de prendre un tournant stratégique. Pendant de nombreuses années, le groupe a été principalement actif en Belgique et au Luxembourg. Les projets de Budapest et de Bucarest, sites achetés avant la crise financière, ont d’abord été mis au frigo. Mais il y a quatre ans, Atenor a annoncé prendre pleinement le cap de la croissance et de l'internationalisation. Aujourd'hui, le groupe dispose d'un pipeline de projets de 1,1 million de mètres carrés, dont la moitié déjà se trouve à Budapest, Varsovie et Bucarest.

Atenor

Nombre d’employés: 60

Pipe-line construction: 1.170.000 m²

Diversification dans 8 marchés dont Bruxelles (25%), Varsovie (26%), Bucarest (13%), Budapest (12%)

Benéfice net: 35 millions d’euros

Fonds propres: 170 millions d’euros

Capitalisation boursière: 355 millions d’euros

 

Un cap stratégique est donc bel et bien franchi. Pourquoi, sinon, insister pour faire visiter Budapest à une vingtaine de journalistes et d’experts boursiers au lendemain d'un tragique accident de bateau sur le Danube en crue qui a remis la capitale hongroise dans tous les médias? Les bureaux sont les mêmes partout. Mais le fait qu'Atenor y ait rapidement construit, loué et vendu 75.000 m² de bureaux - ce qui représente déjà une coquette contribution, bientôt doublée, de 50 millions de dollars à ses bénéfices – est sans doute la clé.

Sonneville veut aussi corriger la perception erronée que nous nous gardons à distance de ces pays de l’ex-bloc communiste. “Aujourd’hui, l'économie d'Europe centrale offre un climat durable propice aux affaires. Les feux sont au vert et les multinationales ne s’y trompent pas, Orban ou pas. Le taux de croissance constant aligné depuis quatre ans déjà a d’ailleurs de quoi rendre jalouses les vieilles économies occidentales en perte de vitesse”, assure-t-il.

Success story

“Où pensez-vous que nous gagnons le plus d'argent?'', prolonge-t-il, sourire en coin. “Le terrain qu'Atenor achète à Bruxelles est deux à trois fois plus cher qu'à Budapest. Les prix auxquels Atenor peut louer ses bureaux ont fortement augmenté dans la capitale hongroise (+30%), au point d’être aujourd’hui alignés avec ceux de Bruxelles. Les bureaux de dernière génération se louent comme des petits pains à des multinationales de premier plan et les immeubles se revendent aussi vite. Atenor réalise actuellement un bénéfice de 600 euros par m² en Hongrie. C'est nettement mieux que la moyenne de l'ensemble du portefeuille. Et les prix de revente, ici, peuvent encore être tirés vers le haut". Le ton est donné, d'entrée de jeu.

Stéphan Sonneville, le CEO d'Atenor, et son bras droit hongrois, Laszlo Borbely. ©PhC

Mais à quel point cette réussite hongroise est-elle durable ? Bruxelles est une ville d'une capacité de 13 millions de m² de bureaux. Budapest n’affiche guère davantage que 3,5 millions de m². Mais pour l’instant, la prise en occupation annuelle (location ou première utilisation par un propriétaire lui-même) est proche de 400.000 m² dans une capitale comme dans l’autre. La différence? A Bruxelles, le stock net total de bureaux n'a pas augmenté depuis des lustres. Et enlevez les gouvernements et les institutions internationales et la contraction sera brutale et irréversible. Dans un pays comme la Hongrie, les entreprises internationales ne cessent, par contre, d’étendre leurs surfaces au gré de leur croissance régionale. Une dynamique porteuse et durable, selon Atenor.

Vaci Greens

Sonneville nous ramène à Vaci Greens, le premier quartier de bureaux développé par Atenor en Europe centrale. L'heure est déjà au flash-back.

Décembre 2010. “Il y a neuf ans, nous étions sur le chantier du premier bâtiment d'une série de six dans une zone industrielle abandonnée. Le trou de l'enfer économique, Vaci Ut. Atenor a été accueilli en héros parce qu'après la crise financière qui a paralysé l'Europe centrale, nous avons été parmi les tout premiers à oser reconstruire des bureaux après avoir longtemps rongé notre frein et fait le gros dos. Ensuite, notre ambition d'acquérir le siège social de K&H, la succursale locale de KBC, n'a pu être réalisée. Mais à partir de 2016, les choses se sont emballées. Et cela continue...”, assure le patron.

HONGRIE

Croissance économique:
2018: 4,7% (+ haut UE après l’Irlande)
2019: 3,7% (+ haut UE)

Salaire moyen: 1.000 euro (brut)

Budapest: 20% de la population détient 45% du PIB

Inflation: 4%

Juin 2019. Aujourd'hui, les quatre premiers immeubles du nouveau quartier d’affaires sont presque entièrement loués. Le quadrilatère de 45.000 mètres carrés héberge actuellement 6.700 personnes. Et Vaci Greens représente aujourd'hui à lui seul un quart des bureaux neufs livrés à Budapest. Les locataires, General Electric (GE), Unilever, Atos, Accenture, Givaudan, Stork, Suez, BNP Paribas ou Ford sont ravis de leur choix, tout comme leurs employés à fidéliser le sont du quartier et des 20 commerces implantés le long des piétonniers du rez. Raison pour laquelle le site comptera à terme 130.000 m² de bureaux haut de gamme (A+).

Les 50.000 m² de la phase 2 (immeubles E & F) sortent déjà de terre aujourd’hui le long de la Fiastyukutca. Et option a déjà été prise sur les terrains logés de l’autre côté de l’avenue. Six kilomètres plus loin, à proximité du Puskas Ferenc Stadion, c’est le projet Aréna Business Campus et ses 72.000 m² qui sort de terre et est déjà commercialisé par Atenor. A vue de nez, le positionnement est encore un cran au-dessus de Vaci Greens.

Attelage gagnant

General Electric. L'histoire d’amour et de raison entre la multinationale US et le promoteur belge est exemplaire à plus d’un titre. En 2012, Atenor a entamé des négociations pour la location de quelques centaines de mètres carrés pour un effectif de 200 personnes de l'une des nombreuses filiales locales sous coupole GE.

Sept ans plus tard, ce sont 3.800 employés qui travaillent pour six sociétés de la multinationale réparties sur 45.000 mètres carrés de bureaux neufs développés par Atenor. 80% du personnel est féminin. Et l’âge moyen est de 27 ans. Je ne sais pas pourquoi, mais c’est loin d’être désagréable...”, sourit Zoltan Borbely, le bras droit local de Stéphan Sonneville.

Si celui-ci n’hésite pas à critiquer les prises de position politiques de l’actuel Premier ministre hongrois, il rend aussi au César local ce qui lui appartient: “C’est un homme pragmatique. On ne peut lui enlever un mérite: celui de sa Realpolitik qui a significativement réduit les taxes pour attirer les investisseurs étrangers et consolider la croissance économique du pays. Il a aussi mis en place la dynamique réglementaire et administrative qui permet d’obtenir un permis de bâtir en deux mois. Ce n’est pas rien...”, nuance-t-il.

"Merci Orban!"

Selon la direction d’Atenor, un des atouts majeurs actuels de la Hongrie, c’est sa main-d'œuvre: nombreuse, jeune, bien qualifiée et très bon marché (salaire moyen sous les 1.000 euros nets). Et si la Hongrie est également confrontée à un déclin démographique, la population de Budapest et des environs reste stable, avec un exode rural marqué et une immigration soutenue de jeunes venus d’Europe de l’ouest, de Nouvelle-Zélande, d'Asie, des pays baltes, de Moldavie et même des Etats-Unis. Des jeunes qui se plaisent dans la capitale hongroise, agréable à vivre et très bon marché, au point d’y rester.

Non, Orban ne ferme pas les frontières à tout le monde, insiste l’équipe locale d’Atenor. Et surtout pas aux investisseurs qui soutiennent et profitent de la croissance actuelle inédite. Cette année, elle était de 5%. L’an prochain, elle devrait se tasser légèrement... mais sans doute devenir la plus élevée de l’Union européenne. “Viktor Orban n’est pas la question qui nous taraude au quotidien. Ce qui nous préoccupe, c’est ce que la jeune génération cosmopolite qui habite et travaille en ville veut trouver comme environnement de travail et comme habitat accessible, qu’elle s’épanouisse à Budapest, à Bucarest ou à Varsovie pour l'instant”, conclut pragmatiquement Stéphan Sonneville. 

Vaci Greens, développements E&F ©PhC

Lire également

Publicité
Publicité

Echo Connect