Befimmo gagne en appel contre la Région bruxelloise

Benoît De Blieck, CEO de Befimmo. Belga ©BELGA

La société immobilière réglementée belge Befimmo, qui avait attaqué devant le Conseil d’Etat l’avis de prospection immobilière (API) publié début juin par la Région bruxelloise, a été déboutée. Mais en appel, devant les juridictions judiciaires, sa requête unilatérale a été validée et condamne la Région bruxelloise à une astreinte de 10 millions d’euros si elle conclut un contrat.

Le 9 juin dernier, la Région de Bruxelles-Capitale publiait un des appels d’offres les plus attendus de l’année en cours: un avis de prospection immobilière (consultation du marché) pour la prise en occupation de quelque 47.500 m² d’espaces de bureaux. L’objectif visé: y centraliser d’ici deux ans ses services notamment logés dans le CCN (gare du Nord) et le City Center (City 2).

La Cour d’appel de Bruxelles a rendu un arrêt le 21 août 2018 dans lequel elle confirme l’ordonnance de cette même Cour du 26 juillet 2018 rendue suite à une requête unilatérale déposée par Befimmo et Fedimmo.

Cette ordonnance interdit à la Région de Bruxelles-Capitale de conclure tout contrat – notamment un contrat de bail avec option d’achat portant sur l’immeuble retenu ou un contrat de vente ou d’option d’achat portant sur le CCN – dans le cadre de la prospection immobilière organisée en application de la décision du Gouvernement du 17 mai 2018.

Cette interdiction durera jusqu’à ce que le président du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (siégeant en référé) et/ou le Conseil d’Etat (saisi en extrême urgence) se soient prononcés sur les recours urgents formés par les SA Befimmo et Fedimmo contre la décision du Gouvernement décidant sur l’issue de la prospection immobilière litigieuse.

En conséquence, il n’est pas possible pour la Région de Bruxelles-Capitale de conclure un contrat de location ou de souscrire une option de vente sur les parts du CCN dans un futur proche. Le timing sera donc retardé (…).

 

Dès publication du cahier des charges par voie de presse, plusieurs observateurs avaient tiqué, qualifiant cet appel de gré à gré de "cousu main" pour un propriétaire de la place - Whitewood et son projet Brouckère Tower, pour ne pas le citer.

Selon eux, les dés étaient pipés et les délais impartis trop courts pour remettre offre. Befimmo avait alors osé ajouter le geste à la critique: ses avocats avaient introduit le 19 juin dernier un recours en extrême urgence auprès du Conseil d’Etat pour suspendre le marché avant la fin du délai légal de 15 jours. Le même Conseil d’Etat avait, dès la mi-juillet, débouté le plaignant, concluant à l’irrecevabilité de la requête de Befimmo (et Fedimmo) et validant ainsi la procédure choisie par la Région (une location peut être faite par un pouvoir public sans passer par un marché public pour autant que le bâtiment choisi ne soit pas "sur mesure").

On croyait alors la guerre des chefs terminée. Mais c’était sans compter sur le jusqu’au-boutisme de Benoît De Blieck, l’administrateur délégué de Befimmo, et de son conseil, Liedekerke. Privilégiant alors la voie judiciaire et la procédure de la requête unilatérale (sans débat contradictoire), ces derniers ont porté l’affaire en première instance, qui a déclaré leur demande non fondée. Mais en appel, Befimmo a trouvé écho à ses griefs. L’arrêt rendu le 21 août dernier gèle la procédure d’API en cours en la frappant d’une astreinte de 10 millions d’euros si un contrat de location venait à être signé. Les plaignants dénonçaient le fait que l’identité du bénéficiaire du contrat était déjà connue et actée par le gouvernement bruxellois et que la procédure de sélection n’était qu’un leurre.

L’administration régionale en charge de la prospection réfute ces affirmations. Elle aurait produit devant la Cour la décision prise par le gouvernement en juillet, actant qu’il n’a pas fait de choix; mais elle doit bien se plier à la décision judiciaire. Elle vient d’ailleurs d’envoyer à tous ses prospects une lettre explicative, dont L’Echo a pu prendre connaissance (lire encadré). Là où les choses se corsent, c’est que l’astreinte ne s’éteindra donc que lorsque le gouvernement bruxellois aura marqué sa décision finale. A ce moment, les plaignants auront 15 jours pour s’opposer à cette décision officielle… Et c’est normalement le Conseil d’Etat, qui s’est déjà prononcé sur le dossier, qui devra alors à nouveau juger de la recevabilité des recours éventuels introduits.

Plus de 2.000 fonctionnaires sur le quai

Quelle que soit l’issue judiciaire de cette saga immobilière estivale, la procédure en cours a pour effet de geler – voire hypothéquer - le déménagement de quelque 2.200 fonctionnaires régionaux, actuellement logés dans le Centre de Communication Nord (CCN) et le City Center (City 2). "Il reste environ 24 mois à la Région bruxelloise pour finaliser cette transhumance de taille et de long terme, qui l’engagera pour 18 ans au moins. C’est très court. Et la guerre de tranchée qui se prolonge met à mal toute la procédure de relocalisation en cours", constate un proche du dossier. Plus de 85% des fonctionnaires à reloger utilisent les transports en commun pour rejoindre leur lieu de travail; pour partie en train et en métro. Il est donc impératif que le futur immeuble de bureaux les accueillant se trouve à proximité d’une gare et/ou station de métro bien desservie. En outre, il faut encore pouvoir lancer, une fois l’immeuble choisi, l’appel à marché public pour aménager les espaces de bureaux. Cela prendra pas mal de temps pour respecter les procédures et les délais administratifs. On joue donc déjà la montre à la Région.

"Il reste environ 24 mois à la Région bruxelloise pour finaliser cette transhumance de taille et de long terme, qui l’engagera pour 18 ans au moins. C’est très court. Et la guerre de tranchée qui se prolonge met à mal toute la procédure de relocalisation en cours."
proche du dossier

Deux immeubles en point de mire

D’après plusieurs acteurs liés au dossier pendant, il ne fait plus aucun doute que deux immeubles tiennent la corde pour accueillir, si c’est encore possible dans les temps, les fonctionnaires régionaux. D’une part, les Brouckère Towers (Whitewood), tancées par Befimmo; et de l’autre, un outsider tombé du ciel récemment: le complexe Möbius (Immobel), dans le quartier nord. Pour reprendre la main, Immobel a consenti à brader ses loyers. On parle de 120 euros le m² par an, alors que la norme est en moyenne 20 à 25% au-dessus de ce prix… à multiplier 47.500 et par 18 au moins. La coquette enveloppe qui est en jeu dépasse donc les 100 millions d’euros, non indexés et sans les aménagements nécessaires. Le hic, c’est qu’une des deux tours du complexe Möbius a déjà été achetée par Allianz, qui y logera son personnel. A un prix supérieur à celui négocié avec l’administration régionale. En outre, une partie inoccupée de la tour d’Allianz sera nécessaire pour loger tout le personnel régional. Mais à quel prix? Chez Allianz, certains commencent à avaler difficilement la couleuvre. Et chez Whitewood, on n’a pas dit son dernier mot, même si on précise avoir une alternative si la Région jetait le gant. La décision finale devrait tomber dans les jours qui viennent. 

Poupées russes et Corporate Governance

Ce dossier immobilier de taille qui défraie la chronique bruxelloise en cache un autre, tout aussi important: celui de la prise en location, par l’administration flamande, de quelque 60.000 m² de bureaux. Un des trois candidats retenus pour héberger l’administration flamande n’est autre qu’AXA Real Estate, copropriétaire (avec la Région bruxelloise) des murs du CCN (gare du Nord). Un autre recours récemment introduit par Befimmo, jugé lui recevable par le Conseil d’Etat, empêche la Région de lier commercialement le relogement de ses troupes à l’évacuation et à la revente des murs du CCN, qu’elles occupent partiellement.

Or, cette clause est quasi indispensable pour faire aboutir la procédure de relogement massif dans les temps encore impartis au risque de devoir prolonger les baux en cours dans les immeubles actuellement occupés. Si AXA Real Estate ne parvient pas à faire sortir l’administration bruxelloise de ses murs du CCN, elle ne pourra pas rester en lice pour accueillir dans les délais l’administration flamande… et elle laissera la voie libre à Befimmo, également dans la course avec ses immeubles Quatuor et WTC4. Befimmo fait donc d’une pierre deux coups, en ralentissant le cours commercial des choses avec les procédures judiciaires en cours.

Un détail a fait tiquer certains professionnels du marché: AXA est actuellement, avec 10,7% des actions, le principal actionnaire de référence de Befimmo. Ses représentants au conseil d’administration de la SIR belge ne devraient sans doute pas manquer – si ce n’est déjà fait - de faire remarquer à l’administrateur délégué, très soucieux de sa Corporate Governance, que la procédure en cours dessert directement les intérêts commerciaux croisés de son actionnaire de référence.

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