Befimmo: résultats semestriels en ligne avec les perspectives

Lors du premier semestre de l’exercice 2016, la SIR belge cotée Befimmo a conclu plusieurs transactions locatives malgré une conjoncture économique toujours peu porteuse.

La SIR belge côtée Befimmo a notamment fidélisé le VDAB (équivalent flamand du Forem et d’Actiris), locataire de l’immeuble Empereur (5.700 m²), situé au centre de Bruxelles, en prolongeant son bail pour une durée de 9 ans (jusqu’en 2027) et signé deux nouveaux baux pour 2.500 m² dans l’immeuble Schuman 3 (quartier Léopold à Bruxelles). Au total, les équipes commerciales ont signé des baux et des renouvellements de baux pour 17.322 m², en forte augmentation par rapport aux 8.440 m² du premier semestre 2015.

Au 30 juin 2016, le taux d’occupation du portefeuille de Befimmo s’établit à 93,68% (par rapport à 94,15% au 31 décembre 2015). Le montant des loyers en cours atteint 141.733.000 euros et la durée moyenne pondérée des baux atteint 8,30 ans, avec un rendement brut courant dépassant les 6%. Peu diversifié d’un point de vue sectoriel et géographique, ce portefeuille est historiquement composé d’immeubles de bureaux, toujours essentiellement situés à Bruxelles et dans son Hinterland économique (68% du portefeuille au 30 juin 2016).

La juste valeur du portefeuille s’élève à 2.426,7 millions d’euros, par rapport à 2.388,3 millions au 31 décembre 2015. La capitalisation boursière atteint 1,3 milliard d’euros 23.021.293 actions émises). La valeur intrinsèque par action s’élève à 54,42 euros et l’EPRA earnings à 1,89 euro, en ligne avec les perspectives. Sur les six derniers mois, l’action a fluctué entre 48,6 (plus bas) et 61,06 euros (plus haut).

Les lignes bancaires octroyées à Befimmo s’élèvent à 855 millions €. Les banques assurant ces financements sont Agricultural Bank of China Luxembourg, Banque Degroof, BECM (groupe CM-CIC), Belfius, BNP Paribas Fortis, ING, KBC et RBS. Le taux d’endettement (" LTV ") de la SIR s’élève à 45,64%, son coût moyen de financement à 2,23% et la durée moyenne pondérée de la dette en fin de semestre à 3,84 ans. Un tiers de la dette (32,58%) est contractée à taux variables, sans incidence vu les perspectives actuelles des taux d’intérêt.

Risque de change lié au Brexit

Befimmo rappelle investir exclusivement dans la zone euro et ne pas prendre de risque de change pour les investissements, les revenus et les financements. Elle a néanmoins mis en place, en mai 2012, un placement privé obligataire aux États-Unis (US Private Placement) libellé en US Dollar et en Livre Sterling.

Projets majeurs en cours de (re)développement

Du côté des acquisitions en cours, l’immeuble Gateway, acquis par Befimmo début 2015 (emphytéose de 97 ans), englobe le redéveloppement intégral de l’ancien terminal de l’aéroport de Bruxelles. Les travaux de construction de l’immeuble, loué pour 18 ans à Deloitte, se poursuivent selon le planning prévu. La transaction (pour un montant global de l’ordre de 140 millions d’euros) sera finalisée à la réception de l’immeuble prévue à la fin du troisième trimestre de l’exercice. Au 30 juin 2016, 101 millions ont déjà été investis.

A Bruxelles-Nord, après 46 années d’occupation ininterrompue par des services de l’État belge, le bail actuel avec la Régie des Bâtiments dans la Tour II du complexe WTC prend fin en décembre 2018. Dans le cadre de la copropriété des Tours I et II, Befimmo travaille sur différents scénarios de redéveloppement permettant de revaloriser le site.

Dans le quartier Nord toujours, le bail du Noord Building se termine au plus tard début 2018. L’immeuble étant obsolète et amorti, Befimmo a donc élaboré un nouveau projet : le Quatuor Building (60.000 m² de bureaux). Constitué de quatre tours de bureaux, autonomes, il remplacera l’immeuble actuel (36.800 m² de bureaux) construit spécifiquement pour son occupant à la fin des années 80, et qui sera entièrement démoli. Les permis d’urbanisme et d’environnement du projet Quatuor (dont les demandes ont été introduites le 23 septembre 2014) devraient en principe être obtenus fin 2016.

A Liège-Guillemins, le projet " Paradis Express ", voisin de la tour Paradis, porte sur la construction d’un écoquartier (d’environ 35.000 m²) assurant une mixité des fonctions de bureaux, de logements et de commerces de proximité. Befimmo prépare l’introduction d’une demande de permis unique. Befimmo prévoit de céder la partie résidentielle du projet à un partenaire spécialisé, alors qu’elle mettrait elle-même en oeuvre la partie bureaux au rythme de sa commercialisation. Les négociations avec ce partenaire potentiel pour la partie résidentielle du projet sont en cours. La demande de permis devrait ensuite être introduite.

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