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Befimmo va redessiner les immeubles WTC I et II au cœur de Bruxelles

Voilà à quoi va rassembler la nouvelle tour WTC ©Befimmo

Le projet fait partie du relifting de l’Espace Nord. La société immobilière va aussi s’inscrire dans la nouvelle mode des bureaux partagés en se lançant dans un partenariat original avec Silversquare, l’exploitant de centres de coworking.

L’Espace Nord est en train d’être redessiné. Befimmo , la société immobilière réglementée (SIR) cotée spécialisée dans les locations de bureaux, va entièrement rhabiller les tours WTC I et II situés en face de la Gare du Nord au centre de Bruxelles, a-t-elle révélé ce lundi après la clôture de la Bourse.

Ce projet, qui répond pour l’instant au nom de code "Futur pour l’ex-WTC", viendra s’ajouter au "Quatuor" déjà annoncé: elle va démonter entièrement l’immeuble qui abritait la Communauté flamande (Noord Building) à l’angle de la Petite ceinture et du Boulevard Roi Albert II pour y ériger un nouvel ensemble de quatre tours, conçu pour mieux répondre aux besoins des occupants de la génération Y.

"Concrètement, un bureau ne sert plus à user son fond de culotte de 8 à 16 heures, mais doit être mis au service de la performance."
Benoît De Blieck
CEO de Befimmo

"Les moins de 40 ans arrivent aux commandes des entreprises. Ils sont nés avec un smartphone en main et leur mode de fonctionnement est fort différent des générations précédentes", explique Benoît De Blieck, le CEO de Befimmo. "La manière de faire des affaires des entreprises évolue aussi fortement. En tant que société immobilière, nous devons nous adapter et évoluer en fonction de leurs attentes et de leurs besoins. Concrètement, un bureau ne sert plus à user son fond de culotte de 8 à 16 heures, mais doit être mis au service de la performance."

Deux modèles de bureaux

Selon lui, à côté du modèle de bureau classique, le modèle des bureaux partagés (coworking) va prendre une part croissante du marché. "Il y a de plus en plus d’indépendants et de petites entreprises, qui trouveront de la valeur ajoutée dans des espaces de travail où ils rencontreront d’autres entrepreneurs et où ils verront un intérêt à travailler ensemble."

Du coup, des bâtiments comme les tours WTC I et II, qui étaient monofonctionnelles (bureaux uniquement), vont être reconstruits en mode multifonctionnel.

Aux Etats-Unis, le coworking est en pleine expansion avec le développement d’acteurs spécialisés comme WeWork. Befimmo veut s’inscrire dans ce mouvement qui s’inscrit dans un contexte plus large de ré-urbanisation et d’apparition de "smart cities".

Du coup, des bâtiments comme les tours WTC I et II, qui étaient monofonctionnelles (bureaux uniquement), vont être reconstruits en mode multifonctionnel. "L’enjeu est de ramener des gens dans l’Espace Nord, de refaire un quartier de vie animée sept jours sur sept", poursuit De Blieck. Il s’agit aussi, à terme, d’offrir une voie d’expansion au Pentagone bruxellois, bloqué vers le sud de la ville. Befimmo fait partie de l’Asbl Up4North, dont l’objectif est précisément de redynamiser le quartier.

De nouvelles tours multifonctions

Très concrètement, Befimmo a entrepris, ces douze derniers mois, de racheter les propriétaires de la Tour I du WTC. Elle possédait déjà l’intégralité de la tour II. Aujourd’hui, c’est chose faite, elle a réuni la quasi-totalité des parts. De quoi lui permettre de lancer son nouveau projet: "Ce sera un des plus grands projets bruxellois des cinq années à venir", affirme De Blieck: il en va de 110.000 m2.

300 millions
Le nouvel ensemble devrait coûter 300 millions d’euros.

Le bureau d’architectes Jaspers a été sélectionné pour le dessiner; Befimmo doit encore identifier un deuxième architecte pour le seconder. Le nouvel ensemble offrira non seulement des espaces de bureaux, à concurrence de deux tiers de la surface environ, mais aussi du logement et des espaces commerciaux (retail). Befimmo espère obtenir le permis d’ici fin 2019 – début 2020, pour livraison des bâtiments d’ici 2023.

Coût estimé: 300 millions d’euros – à comparer avec les 150 millions prévus pour construire le Quatuor à la place du Noord Building.

Joint-venture avec Silversquare

Befimmo a aussi dévoilé mardi soir avoir conclu un partenariat stratégique avec Silversquare, le leader belge des espaces de coworking. Les deux sociétés ont créé une joint-venture, qu’ils ont baptisée silversquare@befimmo. Une initiative assez révolutionnaire, puisqu’ils prévoient de réaffecter les rez-de-chaussée et premiers étages d’une série d’immeubles du portefeuille de Befimmo en espaces de travail partagé.

"Ce développement représente une évolution forte pour Befimmo. C’est du vrai service aux occupants. On devient en somme fournisseur de solutions immobilières pour nos clients."
Benoît De Blieck
CEO de Befimmo

Ils vont commencer par l’immeuble Triomphe, qui se trouve Boulevard du Triomphe près du campus de la VUB: dès le premier trimestre 2018, un espace de coworking y sera exploité par la nouvelle joint-venture sur 4.000 m2. Les clients seront recrutés aussi bien parmi les locataires existants de l’immeuble qu’auprès d’entreprises tierces qui souhaiteraient disposer de cet atout supplémentaire.

Ils pourront aussi créer, à terme, une sorte de réseau multi-sites de coworking: les collaborateurs d’une entreprise affiliée dans le bâtiment X situé, par exemple, en périphérie de la capitale, pourraient aller travailler dans le bâtiment Y situé au centre-ville et également équipé d’un lieu de coworking. Befimmo entend aménager des espaces du genre dans quatre à cinq de ses immeubles dans les cinq ans, puis de continuer.

"Ce développement représente une évolution forte pour Befimmo", souligne son CEO. "C’est du vrai service aux occupants. On devient en somme fournisseur de solutions immobilières pour nos clients." Les deux partenaires ne seront pas liés par une relation de bail, mais bien associés dans l’enregistrement des revenus et le partage des gains émanant des cotisations des utilisateurs. Ils partageront donc les risques.

"L’importance de nos réserves et la pertinence de nos projets nous permettent de prévoir la pérennité du dividende."
Benoît De Blieck
CEO de Befimmo

Au total, les projets Quatuor et WTC représentent 450 millions d’euros d’investissement, non compris le montant déboursé par la société pour racheter les propriétaires de la tour I. Ces sommes seront déboursées progressivement de 2018 à 2023, date de livraison du nouveau WTC. Befimmo a augmenté son capital de 127 millions l’an dernier et dégagé, cette année, une plus-value de 122 millions sur la cession du Brederode.

"A périmètre constant, nous sommes à même de financer ces projets", conclut De Blieck. "Mais nous avons aussi pour ambition de continuer à grandir et à investir." Il ajoute que sa société dispose d’importantes réserves distribuables: 177 millions d’euros à fin 2016. "L’importance de nos réserves et la pertinence de nos projets nous permettent de prévoir la pérennité du dividende", dit-il. Un message qu’il adresse aux actionnaires qui s’inquiéteraient du maintien du dividende après 2019.

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