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Cofinimmo et AG Real Estate restent à l'achat sur le segment des soins de santé

La partie centenaire de la nouvelle propriété allemande de caractère de AG Real Estate et Cardif Life.

Pandémie ou pas, AG Real Estate et Cofinimmo continuent à faire gonfler la part de leur portfolio immobilier investi dans les soins de santé, et plus précisément les maisons de repos. Le premier vient d’acheter avec Cardif Lux Vie en Allemagne; le second récidive aux Pays-Bas.

Décidément, les maisons de repos sont partout dans l’actualité et au centre de toutes les attentions. Mais pas toujours pour les mêmes raisons. Et si leur gestion et la santé de leurs occupants est pour l’instant dans l’œil du cyclone, leurs murs restent, malgré les turbulences liées à la pandémie, un actif immobilier long terme qui continue à susciter l’intérêt. Surtout dans le chef des investisseurs institutionnels, toujours à la recherche de rendements sécurisés et diversifiés. Pour preuve, les deux acquisitions finalisées coup sur coup ce jeudi par des acteurs belges de premier plan. 

La première opération a été bouclée, en partenariat avec l’assureur Cardif Lux Vie, par AG Real Estate, qui se chargera également de la gestion des murs en portefeuille. Le bien est situé dans la ville de Braunschweig (Basse-Saxe) dans une zone verte résidentielle proche du centre-ville et du Museumpark. Il possède une superficie totale de 10.046 m² divisée en deux parties. L’une, nouvelle, qui représente 70% de l’espace, a été construite en 2008 et abrite une maison de repos comprenant 130 lits. La superficie restante, construite il y a plus d’un siècle, a subi une rénovation complète en 2008 et accueille 33 appartements-services, une école d’infirmière et un centre de soins de jour. 

L’ensemble bénéficie d’un bail double net d’une durée de 18 ans intégralement indexé. Il est occupé et géré par Medi-Terra, qui pilote déjà sept centres de soins et un total de plus de 650 lits et 100 appartements-services dans la région.

Cette acquisition, dont le montant total avoisine 22 millions d’euros, offrait à AG Real Estate l’opportunité d’accroître encore son portefeuille "soins de santé", qui compte déjà 24 maisons de repos et de résidences-services (2.950 lits et 195 appartements-services) rien qu’en Allemagne. Réparti géographiquement sur 10 départements, celui-ci garantit des flux de trésorerie à long terme. Pour diversifier le risque, l’ensemble de ce portefeuille de santé appelé à grandir rapidement est géré par 11 acteurs professionnels différents, classés parmi les principaux opérateurs de soins d’Allemagne. La durée moyenne pondérée des baux (WALT) est supérieure à 16 ans. 

Acquisition avant valeur ajoutée

L'acquisition du jour de Cofinimmo est une maison de repos avec soins logée au centre de La Haye, qui sera entièrement rénovée dans les mois prochains.

La seconde acquisition du jour est à mettre à l’actif de Cofinimmo et peut être qualifiée d’opération à valeur ajoutée ("value-add"). Elle concerne une ancienne maison de repos et de soins, plus petite et plus ancienne: d’une superficie hors-sol d’environ 5.000 m², elle date de 1986 et est située dans un quartier résidentiel de La Haye, non loin de la gare Centrale.

Cofinimmo, qui jouera les (re)développeurs avant de gérer les murs sur le long terme, a choisi de faire rénover complètement le site, y compris une petite extension à l’arrière du bâtiment. Les travaux permettront de créer une maison de repos et de soins moderne et durable de 87 lits pour personnes nécessitant des soins aigus. Un restaurant, également accessible aux visiteurs, est prévu dans le bâtiment. Cofinimmo a conclu un contrat de construction clé en main avec Formabouw B.V. Les travaux devraient être livrés en septembre 2021. Le budget global de l’opération approche 14 millions d’euros, dont pas moins de 10 millions pour les travaux de rénovation complète.

C’est la fondation Stichting Haagse Wijk- en Woonzorg, qui dispose de 11 sites (maisons de repos et de soins) répartis dans tout La Haye, qui loue et gérera les murs. Le bail locatif indexé, de type double net, a une durée résiduelle de 15 ans qui débutera lors de la livraison des travaux. Le rendement initial brut s’élève à plus de 5,5%.

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