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Comment Napoléon a marqué de son empreinte le droit immobilier belge

Avocat Cairn Legal

Le droit de propriété reste la pierre angulaire de notre droit civil avec ses avantages et ses inconvénients.

On commémore en ce mois de mai 2021 les deux cents ans de la mort de Napoléon Bonaparte. Il a laissé des traces dans différents domaines qui sont encore très visibles aujourd’hui. Son empreinte architecturale par exemple est restée très présente à Paris notamment (l’Arc de Triomphe, la colonne Vendôme les ponts des Arts, d’Austerlitz et d’Iéna, etc..)

Carole De Ruyt. ©doc

En Belgique, on pense souvent à lui en arpentant le sud de Bruxelles et le fameux site du champ de bataille de Waterloo (qui est tout à la gloire de l’Empereur malgré sa défaite). Le baccalauréat français et la Légion d’honneur sont aussi l’œuvre encore bien visible de Napoléon, il est vrai en France.

Mais c’est également dans notre droit civil que son génie précurseur a laissé des traces importantes : la moitié des articles du Code civil tel que nous le connaissons encore aujourd’hui en Belgique sont des articles qui figuraient déjà dans le fameux Code Napoléon. Napoléon aurait d’ailleurs déclaré :"ce que rien n’effacera, ce qui vivra éternellement, c’est mon Code civil". De nombreuses lois encore en vigueur en Belgique sont d’origine napoléonienne (notre registre national est par exemple une idée de Napoléon).

Priorité au droit de propriété

Qu’en est-il plus précisément de l’empreinte napoléonienne dans le droit immobilier tel que nous le connaissons aujourd’hui ?

La priorité donnée au droit de propriété est très importante dans le Code civil de Napoléon. Cette sacralisation de ce droit va permettre de mettre fin au système féodal de possession des terres par les seigneurs.

Le droit de propriété reste la pierre angulaire de notre droit civil avec ses avantages et ses inconvénients.

Le caractère souvent absolu du droit de propriété favorise l’individualisme et nuit souvent à l’intérêt du groupe.

D’une part, la reconnaissance de ce droit permet d’être protégé notamment de l’État. L’ancien article 545 du Code civil stipulait que «nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi et moyennant une juste et préalable indemnité». Ce principe a été repris dans la Constitution belge.

D’un autre côté, le caractère souvent absolu du droit de propriété favorise l’individualisme et nuit souvent à l’intérêt du groupe. Sur base des dispositions du Code civil on défend par exemple souvent aujourd’hui le droit d’un propriétaire de disposer de son bien en copropriété en privilégiant son intérêt plutôt que celui de la copropriété.

On pense aux dispositions des statuts de copropriété (souvent anciens) qui limitent le droit du propriétaire (comme l’impossibilité de vendre à un tiers un emplacement de parking ou de louer dans le cadre d’un Airbnb). Celles-ci sont aujourd’hui régulièrement attaquées, avec succès, au nom du sacrosaint droit de propriété.

Un cadastre pour éviter les conflits et... lever l'impôt

On citera aussi le cadastre. Appelé aussi à l’époque de Napoléon « registre des propriétés immobilières », il a permis d’établir clairement le droit de propriété sur les terrains et d’éviter ainsi les conflits qui naissaient de la revendication par plusieurs personnes de la même parcelle.

Le recensement des propriétés, via notamment l’obligation d’enregistrement des baux, inquiète encore aujourd’hui pour les mêmes raisons : la peur de la taxation.

Le but poursuivi par l’Etat dans le cadre du recensement des terres était toutefois aussi et d’abord de pouvoir prélever un impôt sur les biens immobiliers. L’existence de ce cadastre des biens permet toutefois encore aujourd’hui d’asseoir le droit de propriété, base du système que nous connaissons aujourd’hui. Il est toutefois intéressant de constater que ce recensement des propriétés, via notamment l’obligation d’enregistrement des baux, inquiète encore aujourd’hui pour les mêmes raisons : la peur de la taxation.

Même si elle est largement inspirée du droit romain, la notion de démembrement de propriété a également été révélée par le Code Napoléon pour permettre à l’époque au père de céder à son ainé la propriété de ses terres et de sa ferme tout en en gardant l’usage.

Au XXe siècle, la France (sous François Mitterrand) a d’ailleurs remis au goût du jour le démembrement de propriété pour aider les personnes endettées à récupérer de l’argent sans perdre l’usage de leur bien. C’est un outil qui est toujours utilisé aussi en Belgique à la fois dans le cadre de la planification successorale mais également dans le cadre du droit de la vente.

Enfin, citons encore le notariat, intimement lié à notre pratique du droit immobilier, qui sera réorganisée par Napoléon en 1803 pour lui donner un rôle important qu’il avait perdu, tout en permettant aussi à l’Etat de contrôler la profession.

Carole De Ruyt
Avocat associé Cairn Legal

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