Dans l'immobilier, 2020, une année logistique

A Liège Airport, victime de son succès, les espaces logistiques disponibles saturent. Et les prochains développements in situ ne devraient pas pouvoir accueillir de nouveaux occupants avant 2022 au moins. Syntaxe Architects.

Effet direct du confinement, tout a été logistique l’an dernier en matière d’approvisionnement de biens à tous les étages. L’immobilier, chaînon capital de la chaîne de production puis d’approvisionnement, a enregistré une hausse d’activité inédite.

On le savait déjà. Mais les bilans annuels qui se succèdent pour l’instant le confirment: la pandémie et les confinements à répétition n’ont pas été défavorables à tous les secteurs d’activité et ont dopé le commerce électronique.

Pour le versant immobilier, les vases communicants ont fonctionné rapidement. Et si le bureau a été boudé et est profondément remis en question, tant par ses utilisateurs finaux que par les investisseurs, le segment logistique et semi-industriel a atteint des records.

+/-1million
de mètres carrés
Près d’un million de m² (+6%) ont été mis en service en Belgique l’an dernier rien que sur le segment logistique (espaces de stockage supplémentaires).

Un total de près d’un million de m² (+6%) ont été mis en service en Belgique l’an dernier rien que sur le segment logistique (espaces de stockage supplémentaires). "Les collections estivales de chaînes telles que H&M ou Zara sont arrivées d'extrême-orient en mars dernier et ont dû être stockées pendant un an, en raison du confinement. Nike a dû trouver 100.000 m² au pied levé pour son centre de distribution belge de Laakdal", liste, à titre d’exemple, Walter Goossens, à la tête du département semi-industriel et logistique chez JLL Belux. 

Deux autres chiffres prouvent la bonne santé de ce type d’actifs:  891 contrats ont été bouclés l’an dernier – 589 locations et 302 acquisitions – par des entreprises qui devaient prendre des positions sur des marchés entièrement chamboulés par la pandémie. Si, en termes de superficie occupée (2 millions de mètres carrés) sur les segments semi-industriel et logistique regroupés, on note une légère diminution par rapport à 2019, le nombre de transactions recensées rien que sur le segment semi-industriel est en augmentation de 20% lors du décompte annuel final. 

Liège Airport, nouvel épicentre... déjà saturé

Cocorico wallon en prime: la région liégeoise – et plus précisément l’aéroport de Bierset et la plateforme multimodale (eau-route-train) de Trilogiport, en aval de Liège –, est proche de la saturation et affiche une hausse des prix locatifs de l’ordre de 20% sur base annuelle sur le segment semi-industriel (nouvelles lignes de production). C’est deux fois plus que le "triangle d’or" Anvers-Bruxelles-Gand, la zone la plus prisée du pays, en hausse relative. Ainsi, sur les petites surfaces, la périphérie liégeoise est aujourd’hui en passe de s’aligner sur les prix pratiqués en Brabant wallon, autour des 50 euros le mètre carré par an.

Les entreprises planchent sur une refonte en profondeur de toute leur chaîne logistique.

Passé l’effet d’annonce, cet état de fait n’a rien de très rassurant et résulte d’un déséquilibre croissant entre la demande soutenue et l’offre locale qui peine à suivre car, secouées par la pandémie, les entreprises planchent sur une refonte en profondeur de toute leur chaîne logistique.

"Les plus réactives ne trouvent plus d’espaces disponibles à proximité de Liege Airport où tout ce qui était encore disponible avant le premier confinement est aujourd’hui occupé. Résultat: elles louent jusqu’à Tongres des espaces de second choix à prix surfait, faute de trouver plus près. Et les nouveaux développements prévus dans la zone aéroportuaire ne devraient pas être disponibles, selon nos prévisions, avant 2022 seulement", constate, avec une certaine amertume, Walter Goossens. Celui-ci ajoute que le taux de vacance actuel est tombé à 1,5% alors qu’un marché en équilibre affiche une disponibilité proche de 5%. 

Investisseur gagnant

"Rien que sur le marché belge, nous avons doublé notre portefeuille pour atteindre 325 millions d'euros en deux ans."
Piet van Poppel
CBRE Global Investor

Avec cette hausse de pression de la demande ciblée sur les derniers espaces de qualité encore disponibles, ce sont les quelques propriétaires audacieux qui ont fait le pari du développement à blanc (sans occupant prédéfini) qui sortent gagnants. Mais, sur le segment concerné, ils sont malheureusement bien trop rares en région liégeoise. On peut citer Jost et Weerts, qui sortent du lot. Ces derniers ont loué l’an dernier respectivement 60.000 m² et 35.000 m² dans la zone de Trilogiport, encore disponible pour de nouveaux occupants.

Du coup, les investisseurs, soucieux de diversifier le risque par gros temps, se détournent des actifs immobiliers classiques (bureaux et retail) pour augmenter leurs parts de marché dans la brique qui résiste bien à la crise actuelle. En tête de gondole, le semi-industriel et le logistique, portés par la pression de la demande, a doublé de volume chez nous pour atteindre un total de 630 millions d’euros. "Rien que sur le marché belge, nous avons doublé notre portefeuille pour atteindre 325 millions d'euros en 2 ans", indique Piet van Poppel (CBRE Global Investors).

Et côté prix, les rendements négociés, qui plafonnaient hier encore autour de 6%, sont aujourd’hui inférieurs à 5% à Anvers et à Bruxelles. "Le rendement moyen a encore baissé l'an dernier de 40 points de base pour se stabiliser autour de 4,5%. En 2015, il était de 7%. Et nous ciblons 4% en Belgique cette année", souligne Adrian Blatt, à la tête du département Capital Marckets chez JLL.

A Londres ou à Frankfurt, ces rendements rivalisent désormais avec les bureaux. Du jamais vu sur le marché immobilier de l’investissement.

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