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De Bruxelles à New York, Cohabs investit pour jouer dans la cour des grands

François Samyn et Youri Dauber devant leur nouveau projet, le Passage du Nord, à Bruxelles. ©saskia vanderstichele

La jeune pousse immobilière veut faire d'un lieu iconique de la capitale le plus grand coliving de Belgique. Dans le même temps, elle espère récolter 50 millions d'euros pour assumer ses ambitions.

La dernière fois qu’on avait eu des nouvelles de Youri Dauber et François Samyn, le confinement venait d’être annoncé et Cohabs, leur start-up immobilière qui s'est fait connaître avec ses colocations branchées, espérait réussir a faire le gros dos le temps que la tempête passe. 6 mois plus tard, les deux acolytes ont la banane quand ils nous entrouvrent la porte dérobée qui donne sur leur nouveau grand projet. Le Covid ? "On est passé entre les gouttes." Le terme est bien choisi. A l’abri des gouttes bruxelloises, il existe une galerie commerçante au cachet d’antan que peu connaissent. Un passage de 70 mètres qui fait la jonction entre la rue commerçante la plus fréquentée du royaume, la rue Neuve, et la fraîchement rénovée place de Brouckère. L’historique passage du Nord est le nouveau terrain de jeu de Cohabs. Les immenses étages de la galerie sont voués à devenir la vitrine des nouvelles ambitions financières et territoriales des entrepreneurs bruxellois. 4.000 m2 au cœur de la capitale, l’endroit surprend et paraît surdimensionné par rapport aux standards de Cohabs.

Leur créneau, c’est le coliving, une tendance d'habitat qui cartonne. Cohabs propose des colocations branchées dédiées aux jeunes actifs généralement nichées dans des maisons de maître décorées avec soin. En 4 ans la start-up a ouvert 550 chambres dans lesquelles les locataires restent entre 6 mois et 2 ans.

"On va créer ici le plus grand coliving de Belgique", nous raconte Youri Dauber, le CEO de l'entreprise. 64 chambres divisées en 4 colocations distinctes pour conserver l’esprit de communauté cher à l’entreprise, plusieurs espaces communs traversés par des arbres, une salle de sport, un toit potager pour les résidents, une couche de services technologiques ; Cohabs a tout imaginé en grand. Il restait à convaincre les propriétaires du lieu.

Des propriétaires prestigieux

Il y a un an, AG Real Estate a misé sur Cohabs et investi 5 millions d’euros lors d’une levée de fonds d’un montant total de 15 millions d’euros. Plus qu'un investissement en cash, l’acteur historique du secteur a pris sous son aile les fondateurs pour les guider. "Acheter plus grand, c’était une demande de nos investisseurs fin 2019, notamment AG Real Estate. Nous devons prouver que nous sommes capables d’acheter et développer des ensembles immobiliers de 5.000 à 10.000 mètres carrés." Pour mettre le pied à l’étrier de ses poulains, AG Real Estate initie il y a plusieurs mois un premier contact avec les administrateurs du passage du Nord, qui envisagent à l’époque de créer un ensemble de 23 appartements dans les étages de leur bien. Un lieu classé qui est depuis sa création entre des mains prestigieuses. Aujourd’hui, ce sont les descendants de quatre grandes familles belges (Solvay, Delwarte, Verhaeghe de Nayer et Van den Corput) qui sont toujours à la tête de la société éponyme qui gère le lieu depuis plus d'un siècle. "Nous avons été séduits par le projet de Cohabs. C’est un quartier qui a besoin de résidentiel et le projet sur la table sera bénéfique pour la galerie tout en nous permettant de ne pas devoir prendre trop de risques financiers", nous confie Jean-Jacques Van den Corput. Le risque financier, c’est effectivement Cohabs qui le prend. La facture devrait tourner autour de 4 millions d’euros pour ouvrir le lieu à ses résidents dans les deux ans.

Le passage du Nord a été construit en 1882 par l'architecte Henri Rieck. ©saskia vanderstichele

Après quelques discussions, les maîtres des lieux ont été séduits par l’idée d’héberger le futur plus grand coliving de Belgique et ont remisé au placard leurs plans personnels. Les deux parties sont tombées d’accord sur un bail emphytéotique de 27 ans.

Le projet a déjà séduit la Région et la Ville de façon informelle. Le quartier cherche désespérément à faire revenir de la vie et attirer des nouveaux habitants. Cohabs tombe à pic. Il faudra tout de même encore passer l’étape cruciale et épineuse du permis.

Objectif 50 millions

Comme toutes les entreprises en pleine croissance, Cohabs a besoin de cash, beaucoup de cash. D’autant plus qu’à la différence de certains de ses concurrents locaux et internationaux, l’entreprise bruxelloise achète les biens qu’elle rénove et met en location. Le projet du passage du Nord est le premier bien qu’elle ne possédera pas lors de sa commercialisation. Il y a un an, elle a pu compter sur une levée de fonds de 15 millions d’euros. "On ne pensait pas investir si rapidement, mais on eu beaucoup d'opportunités", nous explique François Samyn, qui tient les cordons de la bourse au sein du tandem. Un tandem qui est en réalité un trio puisque Malik Dauber, le frère de Youri Dauber, fait aussi partie des fondateurs et dirigeants.

Un laboratoire new-yorkais à 500.000 euros

François Samyn, directeur financier de Cohabs, est arrivé en éclaireur à New York il y a un an. Après avoir sondé le marché de plusieurs villes internationales, les fondateurs de Cohabs ont validé un choix d’implantation étonnant. Un an après, dont 6 mois de pandémie, ils ne regrettent pas leur choix malgré des coûts bien plus élevés qu’à Bruxelles. "À New York, il faut évidemment plus de fonds qu’à Bruxelles. Ici, on a besoin de 20.000 à 30.000 euros par chambre, à New York on a besoin de 100.000 dollars", nous explique François Samyn.

L'entreprise a déjà acquis 3 maisons et signe prochainement l'acquisition d'une quatrième sur le territoire de Big Apple. Elle devrait avoir 60 chambres sur place avant la fin de l’année. Un chiffre qui paraît bien maigre par rapport à son grand concurrent américain Common qui domine le marché et vient de lever 50 millions de dollars. "C’est l’occasion pour nous de s’inspirer de gens qui font le même métier de nous. En Belgique, on a peu de concurrents", selon Youri Dauber. Pour qu’une ville soit rentable, Cohabs doit atteindre le chiffre fatidique de 500 chambres, elle devra donc grandir vite et partout en même temps.

"New York nous a servi de laboratoire. Maintenant, nous savons de quoi nous avons besoin et de combien pour lancer une ville." Un laboratoire à 500.000 euros rien que pour le lancement opérationnel. La prochaine étape pour Cohabs, c’est Paris, où la start-up a remis une première offre pour mettre un pied dans la jungle immobilière parisienne. Dans le même temps, un gigantesque projet à Amsterdam leur fait de l’œil, "10.000 mètres carrés dans une tour, ça nous tente bien". "On aimerait bien faire un projet dédié aux seniors aussi et augmenter la proportion de logements dédiés aux plus faibles revenus dans nos projets", nous souffle Youri Dauber. Pour assumer tous ces projets, Cohabs a récemment renforcé et restructuré son management. Un minimum pour espérer mener de front et à bien des projets dans plusieurs villes européennes et américaines simultanément sans perdre son âme de start-up.

Pour passer au stade supérieur, Cohabs va donc avoir besoin d’argent, mais cette fois-ci elle a opté pour une autre tactique pour lever des fonds. "On est dans une position différente d’il y a un an, où nous étions dans une situation plus opportuniste. Cette fois-ci, nous avons décidé de mandater une banque d’affaires pour trouver ce qu’il nous faut ." Ce qu’il faut et ce que vise Cohabs c’est 50 millions d’euros. Pour les trouver au plus vite, Tandem Capital et Natixis ont été mandatés. "Il y a déjà eu des marques d’intérêt, car la société a prouvé la solidité de son modèle et a surtout réussi à optimiser sa gestion interne", nous explique Simon de Patoul, qui gère le dossier chez Tandem Capital. Dans le viseur pour ce tour de table, des assureurs, des fonds d’investissement et des privés. Il nous revient qu’AG Real Estate a déjà montré son intérêt pour être de la partie.

Les projets de Cohabs étaient pour l'instant nichés dans des maisons de maître bruxelloises. ©RV-DOC

Les futurs fonds sont principalement destinés à l’achat de biens immobiliers, car pour le reste l’entreprise est saine, mais pas encore rentable dans son ensemble, croissance oblige. "Opérationnellement parlant, nous n’avons pas un besoin spécifique de fonds. Nous avons des fonds suffisants pour investir dans notre technologie et lancer des villes. Les opérations à Bruxelles sont rentables. On ne brûle pas de cash à Bruxelles, on brûle du cash en lançant des villes." Et des villes, Cohabs veut en lancer (voir l'investissement new-yorkais, ci-dessus). Les fonds récoltés devraient permettre à l'entreprise fondée en 2016 de tenir jusqu’à fin 2022, de posséder 1.000 chambres à Bruxelles et d’enfin attaquer l’Europe.

Le projet du passage du Nord et cette levée de fonds marquent un tournant dans l’histoire de Cohabs. La jeune entreprise bruxelloise va devoir faire ses preuves sur deux fronts simultanément pour prouver et se prouver qu’elle peut jouer dans la cour des grands du secteur.

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