Dernier round pour décrocher le chantier de construction du nouveau siège de la SNCB à Bruxelles-Midi

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Trois candidats restent encore en lice pour la construction du nouveau siège de la SNCB - et de 2.000 logements neufs - sur son terrain historique jouxtant la gare du Midi à Bruxelles. En novembre, le double contrat de plusieurs centaines de millions d'euros sera attribué.

La SNCB, le plus grand propriétaire public du pays, souhaite depuis longtemps centraliser tous ses services administratifs dans un seul bâtiment neuf situé le long de l’avenue Fonsny à Bruxelles. Aujourd'hui, ces services sont répartis sur une mosaïque de bâtiments obsolètes et moins efficaces, représentant environ 200.000 mètres carrés de bureaux.

Mais la société a une dette énorme et n’a pas la capacité à budgéter sur fonds propres ces travaux pharaoniques. Elle souhaite donc financer autant que possible cette nouvelle construction par la vente de terrains historiques idéalement situés autour de la gare du Midi. Selon certaines estimations, 2.000 appartements pourraient être construits sur ces fonciers et rentabiliser indirectement l’opération pour les candidats privés intéressés.

©Infrabel /SNCB

Trois finalistes pour un double contrat

En échange de la construction de la tour, le candidat retenu recevrait donc un terrain sur lequel il pourrait construire des logements… à ses propres frais et risques. Trois consortiums restent finalement en lice pour ce "double contrat". Il s’agit des associations momentanées Atenor + Eiffage France, CFE + Besix + Immobel et Jan De Nul + Triple Living. Le consortium Iret + BAM + AG Real Estate + Kairos n’a pas été retenu. Quant à celui réunissant Thomas & Piron + CIT-Blaton + Cordeel + Willemen, il avait préféré jeter le gant dès l’entame du processus de sélection.

Gigantisme

Il s’agit en effet de beaucoup d'argent, et donc d’un risque financier important à porter durant des années. Construire une tour de 70.000 à 75.000 mètres carrés de bureaux coûte en effet plus de 100 millions d'euros. Pour amortir cet investissement avec un bénéfice à terme, les sites à proximité de la gare du Midi qui seront réaménagés en constructions résidentielles devront être subtilement densifiés, avec l’aval des autorités régionales. Dans l’hypothèse, toute théorique, du développement de 2.000 logements neufs à un prix de vente moyen de 250.000 euros (ce qui est peu pour Bruxelles), on peut ainsi escompter un retour brut sur investissement d’un demi-milliard d’euros, voire davantage.

Risqué

Selon plusieurs sources, le processus de sélection en cours devrait se terminer très rapidement dès la rentrée. Les problèmes techniques et juridiques seront discutés dans les semaines à venir et les trois candidats doivent présenter leur meilleure offre finale avant la date-butoir du 20 octobre. Le gagnant sera normalement désigné en novembre. Mais il n’est pas du tout certain à ce stade que tout se déroule sans heurts, tant le dossier est lourd politiquement et juridiquement. S’il n’est pas rare qu’une entreprise vende de vieux biens immobiliers pour en acheter de nouveaux, la taille du contrat et le profil très particulier du propriétaire public ne simplifient pas les choses.

Inhabituel

Contre l’avis de nombreux candidats intéressés, tout a en effet été regroupé dans un seul marché très complexe. Une seule petite erreur suffirait donc à bloquer le processus global pour des années. Il n'y aura finalement qu'un seul gagnant et de nombreux perdants, de sorte que les chances de voir des recours introduits sont très élevées.

La procédure initiale lancée par la SNCB avait d’ailleurs dû être révisée et relancée dès l’entame du parcours de ce marché complexe. Les conditions avaient dû être ajustées, car elles avaient été qualifiées d’irréalistes par la grande majorité des candidats ayant demandé un accès au cahier des charges lors de sa publication. Un tel redémarrage multiplie dès l'entame les risques de conflit. Ce manque de clarté aurait, dit-on, poussé AXA à jeter le gant avant même le premier tour.

Aujourd’hui, contrairement aux grands dossiers fédéraux tels que la Tour des finances ou le siège de la Police fédérale – récemment remis sur le devant de la scène par l'Inspection des Finances – la concurrence est vive jusqu'au bout, avec trois consortiums toujours présents au dernier tour.

Combat des chefs autour d’un projet emblématique

Il n’est plus un secret non plus que la patronne de la SNCB, Sophie Dutordoir, souhaite réduire les ambitions immobilières de la structure publique qu'elle dirige et qui ont pris ces derniers temps des proportions démesurées au regard de ses finances sous perfusion chronique, avec la construction et la rénovation de grandes gares comme Liège, Anvers ou Mons. Elle a également manifesté son souhait de voir disparaîtres Eurostation et Eurogare: une prise de décision musclée qui la met directement en conflit avec l’inamovible président de la SNCB, Jean-Claude Fontinoy (MR), l’éminence grise de Didier Reynders, dont l’ombre plane sur tous les grands dossiers immobiliers des Chemins de fer belges depuis des décennies. 

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