Dix ans et davantage pour obtenir un permis

L’Upsi (Union professionnelle du secteur immobilier) le répète inlassablement depuis des années: obtenir les permis utiles pour lancer un projet immobilier est devenu un problème majeur en Belgique. Mais aujourd’hui, pour étayer son énième coup de gueule, elle fourbit des chiffres , collectés auprès d’une large majorité de ses affiliés.

Des affiliés qui pèsent puisqu’ils représentent 80% du marché total de la construction et 4 millions de mètres carrés en développement, actuellement en attente de permis. Pour comprendre leur ras-le-bol, ajoutez-y encore un million de mètres carrés autorisés par permis, mais impliqués dans des processus de recours interminables.

Ce malaise actuel du secteur ne concerne pas seulement des projets de bureaux ou d’implantations commerciales petites ou grandes: de plus en plus de projets de construction de logements s’éternisent également dans les limbes administratifs et juridiques; tout particulièrement dans les villes où ces projets en cours sont complexes et denses.

Bruxelles, entonnoir des retards

Les procédures de recours grevant les permis délivrés posent problème dans chacune des trois Régions. Mais c’est principalement à Bruxelles que la proportion est devenue impressionnante. Selon la récente enquête lancée par l’Upsi et dont nous avons pu avoir les résultats, il y faut en moyenne 2 ans et 7 mois pour obtenir un permis. Mais pour un quart des dossiers en cours, ce délai monte à 4 ans au moins. Et nulle part ailleurs, il n’y a autant de recours enregistrés: ceux-ci grèvent 42% des projets.

Le traitement d’une procédure de recours prenant autant de temps que la procédure de base elle-même, il faut donc multiplier par deux le délai pour 42% des dossiers. Et la récente crise sanitaire a encore allongé ce délai de 6,5 mois.

Autrement dit, dans deux dossiers sur cinq introduits à Bruxelles, il faut en moyenne cinq ans et huit mois pour obtenir un permis, avec des pics pouvant grimper jusqu’à 11 ans et plus.

Wallonie sous-numérisée

En Wallonie, la situation est relativement comparable à celle de la Flandre. Si l’obtention du permis y est pour l’instant un peu plus rapide en moyenne (1 an et 8,5 mois), le traitement des recours et appels y prend par contre un peu plus de temps (1 an et 10 mois). Et la crise sanitaire a ici aussi allongé le parcours du combattant de 5,5 mois. Cela porte le délai d’exécution moyen à quatre ans.

Si les procédures de recours n’affectent en moyenne que 28% des demandes de permis sur le territoire wallon – soit nettement moins qu’en Flandre –, l’Upsi explique cette différence par la moindre densité de bâtiments et donc de proximité avec des riverains mécontents. Par contre, l’administration wallonne – comme la bruxelloise – souffre d’un manque de numérisation à tous les niveaux de procédure.

Appel pressant réitéré au futur gouvernement

Pour Stéphane Verbeeck, le président de l’Upsi, quelque chose doit se débloquer à l’échelon politique. L’impasse vécue par le secteur – renforcée par la crise sanitaire – exige un électrochoc. "Les politiciens ne cessent de se plaindre du coût trop élevé du logement, mais ont-ils déjà réellement chiffré, pour l’État comme pour nous, les surcoûts causés par la longueur des procédures de permis et d’appel, supérieurs, quand les délais s’éternisent, au prix de revient de base des logements visés? En simplifiant et en accélérant ces procédures, tout le monde y gagnerait, à commencer par l’acheteur".

À ce propos, le président brandit deux chiffres: 120.000 emplois et 6 milliards de recettes pour l’Etat, gelés par ces retards inutiles. Et pour compenser les surcoûts dus aux lenteurs procédurières, il préconise une réduction temporaire à 6% de la TVA sur les nouvelles constructions, en attendant que la situation globale s’améliore.

Problèmes financiers accumulés. ING ciblée

Quand on les questionne sur leurs priorités majeures, les développeurs de projets font état de défis financiers accrus depuis plusieurs mois. Pour un tiers des entreprises, la révision imposée par les banques du ratio dette/fonds propres est devenue un problème majeur. Vient ensuite, pour un quart d’entre elles, la difficulté croissante pour leurs clients d’obtenir un prêt hypothécaire. Les taux d’intérêt plus élevés que les promoteurs doivent payer pour leurs projets à mesure que les banques augmentent leurs marges et le délai pour parvenir à un accord sur ce financement, même réduit, posent également problème. L’enquête révèle qu’ING surtout et la KBC sont devenues des "banques problématiques" pour les développeurs de projets.