interview

Eurocommercial Properties: "Le potentiel du Woluwe Shopping est énorme"

Selon Jeremy Lewis, le CEO d'Eurocommercial, "c’est la qualité des actifs qui fait clairement la différence" pour son groupe "et Bruxelles est assez exceptionnelle". ©doc

A partir de ce mercredi, Euronext Brussel sera plus riche d’une cotation. Après avoir arrimé les clients du Woluwe Shopping, Eurocommercial Properties va tenter de séduire les investisseurs belges. Rencontre avec le patron de la société immobilière.

Avant d’être cotée en Bourse de Bruxelles, la société immobilière Eurocommercial Properties a ajouté plus tôt dans l’année environ 468 millions d’euros à son portefeuille existant en acquérant le Woluwe Shopping Center. C’est désormais l’actif le plus cher (12% du total en valeur) dans un portfolio avoisinant au total les 4 milliards d’euros, actuellement réparti sur la France, l’Italie, la Suède… et donc maintenant la Belgique.

Cotée en Bourse depuis 1991 aux Pays-Bas, Eurocommercial Properties était ce mardi encore uniquement présente sur Euronext Amsterdam. Avec à son actif une croissance organique de près de 10% sur base annuelle depuis sa création, Jeremy Lewis, son CEO, a désormais des arguments concrets pour convaincre les investisseurs belges de lui confier une partie de leurs placements. Ceux qui ont cru en lui il y a dix ans déjà ont d’ailleurs dégagé un rendement brut annuel de 8,5% en moyenne. Et sur les cinq derniers exercices, ce rendement est monté à 12% sur base annuelle (voir tableau).

Avec la suppression de l’imposition des dividendes à la source aux Pays-Bas, il serait sans doute encore plus simple de convaincre ces investisseurs belges de suivre Eurocommercial en Bourse. Reste toutefois une inconnue industrielle de taille sur la performance du titre dans les années à venir: l’impact concurrentiel de l’arrivée en force de l’e-commerce et les parts de marché progressivement prises au commerce de détail ‘physique’. Mais pour Jeremy Lewis, que nous avons interrogé longuement en primeur pour L’Echo, cette réalité de marché est déjà prise en compte dans le calcul du risque, lors des investissements réalisés aujourd’hui.

"Ce qui est stratégique sur le marché boursier belge, c’est qu’il y a, y compris de la part des petits actionnaires, énormément d’intérêt pour l’investissement long terme dans des sociétés immobilières cotées."
Jeremy Lewis
CEO - Eurocommercial Properties

Pourquoi cette seconde cotation sur le marché boursier belge?
Il y a déjà des années que nous améliorons notre expérience du marché belge par le biais de petites acquisitions locales. Dès qu’on se pose à Bruxelles et qu’on y scrute activement l’activité commerciale, on peut se rendre compte de sa richesse et de sa spécificité. Et depuis l’acquisition du Woluwe Shopping, nous sommes désormais particulièrement présents sur le marché local. Avant, nous étions présents à Amsterdam et à Paris. Maintenant, nous avons ouvert un bureau en Belgique, histoire de garder un œil direct sur ce marché où nous sommes désormais très actifs.

L’idée germe depuis longtemps?
Non, l’idée n’a pas été longuement mûrie. Mais elle allait de soi depuis l’achat de notre actif stratégique, qui pèse désormais lourd dans notre portefeuille. Une seconde notation sur Euronext présente évidemment un surcoût. Mais on parle de milliers et non de millions d’euros. Et les gestionnaires d’Euronext nous ont remarquablement conseillés et accueillis à bras ouverts. C’est aussi un marché qui nous est familier en termes de fonctionnement au quotidien. On s’y sent d’emblée à l’aise.

Excusez-moi d’insister, mais pourquoi la Bourse belge est-elle si intéressante pour vous?
Ce qui est stratégique sur le marché boursier belge, c’est qu’il y a, y compris de la part des petits actionnaires, énormément d’intérêt pour l’investissement long terme dans des sociétés immobilières cotées.

Et pourquoi pas l’Italie ou la Suède, où vous êtes actifs depuis plus longtemps?
Le rendement est globalement à un niveau similaire partout en Europe de l’Ouest. C’est la qualité des actifs qui fait clairement la différence pour nous. Et Bruxelles est assez exceptionnelle selon nous. Nous avons fait énormément de recherches avant de nous décider à acheter. Le potentiel du Woluwe Shopping en termes de développements immobiliers, de desserte en transports en commun et de niveau de vie de clientèle à capter est exceptionnel. Evidemment, nous n’étions pas les seuls à nous en rendre compte. Donc, nous avons dû y mettre le prix…

Vous a-t-on conseillé le FIIS, le nouveau type de fonds immobilier qui doit normalement séduire fiscalement les investisseurs étrangers, pour y loger vos actifs belges?
Oui, bien sûr. Nous utilisons déjà ce véhicule. Cela correspond parfaitement à notre profil, notamment en termes d’imposition.

"Tout est compliqué en Belgique. Nous connaissons votre ‘plomberie’ institutionnelle; et il est vrai qu’il faudra de la patience et du doigté."
Jeremy Lewis
CEO - Eurocommercial Properties

Vous avez d’autres actifs belges dans le viseur pour l’instant?
Pour l’instant, nous sommes entièrement occupés par notre récente acquisition et par les projets d’extension du centre commercial de Woluwe. Nous n’avons que ça en tête. Et ce n’est sûrement pas le moment de nous disperser ; nous avons suffisamment de pain sur la planche. Donc, non, nous n’avons rien dans le viseur pour l’instant, hormis la valorisation de cet actif.

Justement, l’extension du Woluwe Shopping est déjà dans les cartons des anciens propriétaires depuis plus de 10 ans. C’est un dossier particulièrement miné et compliqué, même pour un Belge. Cela ne vous inquiète pas?
Tout est compliqué en Belgique. Nous connaissons votre ‘plomberie’ institutionnelle; et il est vrai qu’il faudra de la patience et du doigté. Mais c’est notre métier. Nous avons d’ailleurs déjà programmé des rendez-vous avec les autorités locales. Et la valeur ajoutée promise en vaut la peine. On pense à diversifier les investissements et on veut absolument faire de la mobilité dans et autour du site une priorité.

Y a-t-il un accord de partenariat avec AG Real Estate pour porter ce projet d’extension?
Nous avons évidemment longuement parlé du dossier et profité au maximum de leur solide expérience locale. Mais nous ne serons pas associés financièrement avec eux dans le futur, car l’acquisition que nous avons faite inclut déjà l’essentiel de la procédure d’extension en termes de plans et de demandes de permis. On gardera bien sûr un lien actif  avec AG Real Estate en termes d’assets puisqu’il reste propriétaire d’une partie des murs du centre commercial existant.

"Non, l’e-commerce ne nous fait pas peur!"
Jeremy Lewis
CEO - Eurocommercial Properties

Revenons à la nouvelle du jour, votre entrée en Bourse.  L’actionnaire belge, petit ou grand, accorde énormément d’importance à la croissance et à la stabilité du dividende. Vous êtes prévenu?...
A ce niveau, Eurocommercial Properties dispose d’un 'trackrecord' particulièrement séduisant. Notre dividende n’a jamais diminué depuis notre entrée en Bourse d’Amsterdam il y a plus de 25 ans! Après quelques années de cotation, nous n’avons d’ailleurs pas cessé de l’augmenter. Au cours actuel, on parle d’un dividende de 6%. Lors du dernier exercice, nous avons reversé à nos actionnaires 94% de nos gains.

Justement, concernant ces gains futurs, vous n’avez pas peur de la concurrence croissante de l’e-commerce?
Eurocommercial Properties comptabilise depuis des années un taux de vacance de référence pour son portefeuille coté et ses acquisitions. Pour le Woluwe Shopping Center, ce vide locatif a également été pris en compte lors de la valorisation. Mais depuis que nous avons bouclé cette opération, nous avons eu des marques d’intérêt de plusieurs enseignes internationales que nous comptons parmi nos clients structurels. Des acteurs majeurs comme H&M par exemple ferment régulièrement des boutiques ici et là. Mais ils veulent aussi régulièrement augmenter leurs surfaces de vente de manière significative. C’est notre ADN: anticiper les demandes des clients – enseignes et utilisateurs finaux - et les surprendre positivement. Nous allons d’ailleurs travailler activement sur le mix commercial actuellement offert à Woluwe. Et non, l’e-commerce ne nous fait pas peur !

Aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, on trouve des centres commerciaux complètement vides. Les loyers y sont donc forcément revus à la baisse. Et les rendements locatifs fondent…
Vous ne pouvez pas comparer la situation critique dont vous parlez avec celle des marchés urbains où nous sommes aujourd’hui actifs. Il est question là-bas de loyers trop élevés, de suroffre d’espaces commerciaux, de magasins trop vieux, de pouvoir d’achat trop bas… Ce n’est pas le cas pour notre portefeuille.

CADRE

> Rendement annuel sur 5 ans (dividende de réinvestissement inclus)

- EPRA Belgique:0 12,3%

- Eurocommercial: 12,2%

- EPRA Pays-Bas: 7,2% 

> Rendement annuel sur 10 ans (dividende de réinvestissement inclus)

- Eurocommercial: 8,5%

- EPRA Belgique: 6,2%

- EPRA Pays-Bas: 2,3%


 

Lire également

Publicité
Publicité

Echo Connect