Goldman Sachs boucle le rachat de la Blue Tower

La Blue Tower, qui vient d'être rachetée par Goldman Sachs. Idéalement située à l'angle Vleurgat/Louise, elle est pour l'instant trop peu valorisée dans ce quartier qui a la cote. ©Kristof Vadino

Il s’agit, pour Goldman Sachs, de la première acquisition immobilière sur le marché bruxellois. Elle porte, comme annoncé il y a deux mois déjà, sur l’octroi par Befimmo d’une emphytéose de 99 ans sur la Blue Tower pour un montant total d’environ 112 millions d'euros. L’opération vient d’être bouclée.

Située dans le quartier Louise à Bruxelles, la Blue Tower est la moins visible des trois tours du quartier. Mais cela ne l’empêche pas de faire régulièrement l’actualité en changeant de mains. Cette fois, c’est Befimmo, qui l’avait rachetée il y a 7 ans à peine à Morgan Stanley, qui l’a remise en vente (emphytéose de 99 ans) après avoir dégagé une plus-value jugée suffisante "sur un actif arrivé à maturité" et toujours entièrement occupé pour l’instant par une quarantaine de sociétés qui se partagent les 25 étages: une situation bien difficile à gérer par les temps qui courent…

3%
de rendement brut
La pression internationale sur la demande fait chuter les rendements sous la barre des 3% pour l'instant, malgré l'annonce répétée d'une réduction généralisée des surfaces occupées suite à la crise sanitaire.

En 2013, l’immeuble de bureaux loué à plusieurs sociétés avait été évalué à 78,5 millions d'euros et affichait un rendement initial brut de 6,9%. Aujourd’hui, avec une plus-value nette évaluée par Befimmo à 22 millions d’euros sur la base de la valeur totale d’investissement, soit un accroissement de valeur de l’ordre de 3% sur une base annuelle, le rendement de cession (exit yield) est affiché à 5,3%.

Win-win dans un marché localement résilient

Pour Befimmo, l’opération contribue "à financer les projets de développement en cours et à assurer une capacité de croissance dans un marché où les rendements immobiliers sont pour l’instant compressés" malgré une prise en occupation pour l’instant revue à la baisse par les entreprises dans une conjoncture post-confinement.

+ de 100
millions d'euros
C'est un plancher critique qui fait clignoter quelques trop rares actifs immobiliers belges sur le marché international.

Pour Goldman Sachs, conseillé par la société de conseil en immobilier Knight Frank sur cette opération majeure, outre l’attrait pour les actifs évalués à plus de 100 millions, très demandés sur le marché international actuellement, il s’agit également de créer de la valeur dans un immeuble trop peu visible dans l’horizon pourtant peu étoffé des tours de bureaux de la capitale belge. Coincé entre la Louise Tower (ex-Generali) bientôt rénovée par Patrizia, son nouveau propriétaire étranger, et la Tour IT récemment rhabillée par AG Real Estate, la Blue Tower fait pâle figure. Pourtant, elle surplombe une avenue qui revit et des quartiers qui pètent la forme (Flagey et Châtelain) malgré la crise actuelle. 

L'avenue Louise souffre pour l'instant d'un manque d'offre de surfaces dépassant 2.000 mètres carrés d'un seul tenant. ©Photo News

"Goldman Sachs a les équipes et l’expérience  pour redonner une identité aux ‘iconic buildings’ d’une autre époque et y attirer des locataires corporate de premier ordre. Cela passera par un élargissement des services proposés aux occupants et par la rénovation de certains éléments de l’immeuble», assure-t-on chez Knight Frank, où on est convaincu que c’est de l’amélioration de la situation locative que viendra la prochaine création de valeur. En clair, l’idée est de se focaliser sur de plus grands noms et de limiter le nombre d’occupants.

«L’avenue Louise a un taux de vacance très bas, quasi inexistant pour les surfaces de 2.000 m² et davantage. À titre d’illustration, les bureaux récemment libérés par McKinsey dans la tour IT ont été immédiatement reloués par les avocats de Skadden, opération bouclée par AG Real Estate avant même le départ des locataires précédents.  Et les grands occupants qui ont récemment quitté le quartier Louise - Baker & McKenzie, DLA ou CBRE - l’ont fait faute de bureaux de qualité disponibles en un seul bloc. C’est sur ce créneau que la Blue Tower va se positionner pour créer de la valeur", insiste Alexis Duvieusart, responsable Capital Markets chez Knight Frank.

©Kristof Vadino

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