Immobilier: la reprise s'essouffle

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La croissance dans les prochaines années sera plus modérée que lors de la décennie d’avant crise, prédit une nouvelle étude d'ING.

Lors de la décennie qui a précédé la crise, les prix de l’immobilier belge ont doublé.

Cette croissance spectaculaire semble appartenir au passé, à en croire une étude publiée mercredi par ING.

La correction en Belgique est restée limitée en comparaison avec d’autres pays européens: les prix de l’immobilier ont reculé de seulement 5,6 % entre l’été 2008 et juin 2009, alors que la correction a atteint 25 % en Irlande ou 12 % en Espagne.

Un rattrapage rapide dès le deuxième semestre 2009 a permis d’effacer cette correction.

Les conditions de financement historiquement favorables dans le sillage de la forte baisse des taux ont en effet poussé les acheteurs à revenir sur le marché. Mais cette reprise semble déjà perdre de son souffle.

"Les conditions de financement optimales ont poussé les candidats acheteurs à passer à l’acte plus tôt que prévu pour profiter de la faiblesse des taux, explique Julien Manceaux, économiste chez ING et auteur de l’étude. Mais qu’en sera-t-il dans quelques mois lorsque les achats "avancés" auront été réalisés et que la remontée des taux s’accentuera? Il y a donc fort à parier que le marché ne retrouve pas son rythme de croisière avant un certain temps, ce qui devrait se marquer par un dynamisme plus faible des prix cette année et l’année prochaine."

Au premier semestre de cette année, les prix des maisons et des appartements ont progressé de 5 % en moyenne sur un an, selon les derniers chiffres du SPF Économie. Mais le premier semestre 2009 avait été particulièrement faible, à la différence du second semestre, marqué par la reprise. La base de comparaison sera donc moins favorable et la croissance des prix sur l’ensemble de cette année devrait être limitée à 4,5 %, estime ING.

Boom des refinancements

Les notaires constatent eux aussi un essoufflement de la reprise. Le nombre de compromis de ventes signés au troisième trimestre a reculé de 6 % par rapport au deuxième trimestre. Juillet et août sont traditionnellement plus calmes mais les notaires n’ont pas constaté de reprise de l’activité en septembre, avec une hausse de moins de 3 % du nombre de compromis de vente signés, par rapport au mois d’août.

Le nombre de prêts hypothécaires destinés au financement d’un achat immobilier a pourtant bondi de 75 % en septembre pour atteindre 15.600 crédits, contre 8.900 en août, selon les chiffres de la Banque nationale de Belgique. Comment expliquer ce paradoxe? "Les refinancements! explique Bart van Opstal, président de la Fédération Royale du Notariat belge. En septembre, nous avons constaté une très forte hausse des radiations et renouvellement d’hypothèques. Les emprunteurs qui ont conclu leur crédit logement il y a quelques années, lorsque les taux étaient plus élevés, négocient un refinancement auprès de leur institution bancaire. Dans le cas où ils jugent la réduction trop faible, ils se tournent vers d’autres banques pour conclure un nouveau crédit. Ce sont des refinancements mais ils sont comptabilisés dans la catégorie des prêts destinés à un achat."

Les crédits hypothécaires destinés à un refinancement ont eux aussi fortement progressé en septembre, à 4.800 prêts, contre seulement 1.000 en août! "Depuis la fin du mois d’août, les demandes de rachat de prêts ont explosé, suite à la baisse des taux", confirme Daniel Vanderveken, gérant de la société de courtage immobilier VDV Conseil.

Potentiel à court terme

Les transactions immobilières restent encore nettement inférieures à leur niveau d’avant-crise, avec moins de 30.000 transactions par trimestre, observe l’étude d’ING. "Il reste donc encore de la marge pour que des acheteurs supplémentaires reviennent sur le marché et cela pourrait soutenir la croissance du marché cette année et l’année prochaine", estime Julien Manceaux.

Mais la croissance s’annonce plus modeste à plus long terme. L’envolée des prix lors des dix dernières années précédant la crise avait été soutenue par toute une série de facteurs qui risquent de ne plus être au rendez-vous.

Les conditions de financement sont appelées à se durcir et l’État, focalisé sur la réduction du déficit et de la dette, sera peu enclin aux cadeaux fiscaux dans la prochaine décennie.

Rappelons que 2005 avait connu une année record pour les prix grâce à la DLU (Déclaration Libératoire Unique), qui avait favorisé les investissements dans l’immobilier, et le marché avait profité dès 2004 d’un nouveau régime plus favorable de déduction des revenus imposables d’une part des intérêts d’un emprunt hypothécaire.

Enfin, le troisième facteur de soutien, la forte croissance de l’apport personnel, devrait perdre de sa force à l’avenir. Depuis 2004, la part de l’achat financée par hypothèque a été réduite de 80 % à 65 %. "Mais il est invraisemblable que l’apport personnel dépasse la part empruntée, explique Julien Manceaux. La moitié des emprunteurs ont atteint le maximum de leurs capacités d’emprunt et ne disposent d’aucun apport disponible. Seulement un quart des acheteurs dispose d’un apport personnel très élevé, susceptible d’être augmenté. Globalement, le potentiel de croissance de l’apport personnel est très limité."

À l’avenir, la croissance des prix ne reposera donc plus que sur les fondamentaux: la croissance des revenus et les mouvements démographiques. Ce qui implique une croissance positive mais nettement inférieure à celle de la décennie avant la crise, conclut l’étude.


 

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