Immoweb remporte son bras de fer contre Immoscoop

De plus en plus, les intermédiaires de taille - réseaux puissants et sites internet - pilotent le marché immobilier résidentiel. ©Immoscoop

Créé voici 4 ans, le réseau Immoscoop devait être une alternative pour mettre fin au monopole croissant d’Immoweb sur le marché résidentiel belge. Mais ce dernier vient de remporter en appel son bras de fer contre son jeune concurrent.

Au mois de juin 2019 déjà, Immoweb avait saisi les tribunaux concernant les contrats commerciaux d'Immoscoop, qu’il estimait contraires à la loi sur les pratiques du marché et les règles de la concurrence. "Dans sa charte, Immoscoop exige de ses coopérateurs (agents immobiliers) qu’ils s’engagent à ne plus faire de publicité immobilière ailleurs, et ce pendant au moins un mois. Ce n'est que si un bien n'est pas vendu après cette période d’exclusivité que l’annonce peut éventuellement être publiée sur d'autres sites internet d’annonces. Nous avons plaidé que cet accord exclusif portait préjudice aux consommateurs souhaitant vendre leur maison (ou tout autre bien immobilier). Nous avons argué que, vu les pratiques imposées par Immoscoop, l’intérêt du vendeur, qui devait attendre plus longtemps pour vendre son bien ou alors accepter un prix inférieur, n’était pas garanti", motive Valentin Cogels, le CEO d’Immoweb. 

Valentin Cogels, le patron d'Immoweb, a le sourire: il a gagné son combat contre Immoscoop, son outsider flamand, qu'il accusait de patriques de cartel illégales.

La justice lui a donné raison. Et à deux reprises même: après un premier jugement en sa faveur rendu par le tribunal de l’Entreprise d'Anvers il y a un an,  la cour d'appel d'Anvers vient de confirmer à son tour le mois dernier qu'Immoscoop - et les agents immobiliers coopérateurs- se sont bien rendus coupables de pratiques de cartel illégales.

Des astreintes de 7.500 euros par mois et par infraction accompagnent le jugement rendu dans le cas où ces pratiques actuellement en cours se poursuivraient de la part du réseau visé et des agents coopérateurs.

"C’est l’Eglise qui se fout de la charité"

Fondé en 2016 à l’initiative de quelques grosses agences immobilières flamandes, le réseau Immoscoop visait à permettre à celles-ci de sortir du carcan grandissant créé dans le secteur de la location et de la vente de biens immobiliers par le site en ligne Immoweb.

La fronde, pilotée depuis la Flandre occidentale par Bart Cassiers et Wim Peleman et fédérée sous forme de coopérative, a regroupé jusqu’à 565 agences de courtage.

565
agences immobilières
C'est le nombre de coopérateurs que comptait le réseau Immoscoop l'an dernier.

Très ancré en Flandre dès son lancement, ce réseau alternatif a ensuite connu quelques ratés en partie francophone du pays. Les premiers coopérateurs bruxellois de taille – dont Latour & Petit, Sotheby’s, OP ou Victoire – ont notamment déchanté quant à la manière dont les services du réseau ayant Anvers pour épicentre étaient quasi exclusivement orchestrés dans la langue de Vondel. L’un après l’autre, ils ont donc soit renoncé à ne jouer qu’avec ce seul réseau alternatif, soit carrément quitté le navire, non sans difficultés.

"Immoweb se vante d'être le premier site immobilier belge; mais il ambitionne surtout d'être le seul et ne supporte plus la moindre concurrence!"
Un coopérateur d'Immoscoop de la première heure

"On croyait vraiment à l’idée de départ, qui visait à casser le monopole croissant d’Immoweb en termes de tarifs préférentiels et de positionnement arbitraire des annonces payantes. D’autant que, depuis la revente de la plateforme par la famille Rousseau à Axel Springer en 2017, on sentait qu’Immoweb ambitionnait d’élargir ses services en ligne, en profitant de sa position dominante et en empiétant parfois sur le métier de ses clients. Les évaluations en ligne qu’il propose aujourd’hui est un exemple parmi d'autres...", explique un ancien adhérent d'Immoscoop, qui a depuis quitté le réseau.

"La sauce a plutôt bien pris au début du côté d’Immoscoop; les coopérateurs étaient vraiment motivés. Et puis, c’est parti en sucette, pour diverses raisons. Mais qu’Immoweb arrive à faire condamner Immoscoop pour concurrence déloyale et cartellisation en prétextant que nous portons préjudice à ses activités commerciales et à nos propres clients, c’est l’hôpital qui se fout de la charité... D’ailleurs, quand nous avons mis nos annonces sur Immoweb, je me souviens qu’on nous a demandé également de signer un contrat d’exclusivité, ce que nous avons toujours refusé", relate un autre patron, coopérateur bruxellois de la première heure, qui parle aujourd'hui de gâchis général pour le secteur et la libre concurrence au sein de celui-ci.

Et de conclure: "Immoweb se vante d'être le premier site immobilier belge; mais il ambitionne surtout d'être le seul et ne supporte plus la moindre concurrence!"

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