L'immobilier commercial en six nouvelles tendances

L’immobilier commercial résiste mieux à la crise. Il a été au centre des débats au Mapic.

Le "retail" a mieux résisté que les autres secteurs du marché immobilier. Celui des bureaux ne se remet toujours pas des coups qui lui ont été assénés, et celui du résidentiel a surtout souffert à l’étranger, où il ne se redresse que péniblement, et relativement peu en Belgique. On peut d’ailleurs parler de relance pour les surfaces commerciales, une relance dont il a beaucoup été question au dernier Mapic et qui apparaît au travers de six nouvelles tendances.

- Il y a pour le secteur davantage d’intérêt, mais les marges sont faibles et l’incertitude élevée, si bien que les professionnels ont l’œil rivé sur les coûts. "Cela se traduit par des stands moins luxueux et une raréfaction des grands événements, mais en même temps on voit davantage de gens qui veulent vraiment faire des affaires", dit Marc Van Heddeghem, administrateur délégué (sur le départ) du groupe immobilier Redevco Belgique.

- Des projets d’expansion, les "retailers" en ont. Il ressort d’une enquête effectuée par le courtier CB Richard Ellis que plus de 50% des chaînes actives en Europe comptent augmenter à court terme leur réseau de 10 unités au moins. 20% de ces chaînes comptent même ouvrir 40 nouveaux magasins, voire plus. De grands noms comme Forever21 qui va bientôt ouvrir à Bruxelles -, Aldo, Superdry ou Hollister ont d’ambitieux projets pour l’Europe. Ce sont surtout les grands distributeurs, les chaînes de restauration et le secteur du textile qui veulent se développer, prioritairement en Allemagne, en Pologne et en France. Attention toutefois, la plupart des rues commerçantes et des shoppings des marchés matures ne proposent que peu de surfaces de vente inoccupées, notamment en Belgique, alors même que notre pays est passé de la 11ème à la 10ème place dans les cibles de ces chaînes.

- Des loyers stables. Les investisseurs rêvent bien évidemment de revoir leurs loyers à la hausse puisque la demande pour les meilleurs emplacements est supérieure à l’offre, mais il est trop tôt. D’autant que pour les emplacements de deuxième catégorie, les loyers sont plutôt à la baisse. La Belgique, ici aussi, fait office d’exception. Dans beaucoup de pays, du fait de la crise, les chiffres d’affaires au m² de surface commerciale ont baissé, mais pas chez nous. Pour cette raison, les "retailers" étrangers ne trouvent pas les loyers belges trop élevés, dans les rues commerçantes du moins. Le loyer annuel pour une surface de vente au Meir d’Anvers, l’artère commerciale la plus chère de Belgique, est actuellement de 1.700 EUR/m².

- Des investissements nouveaux. Il y en a, mais moins grandioses. Un shopping centre nécessite jusqu’à 200 millions EUR d’investissement. Un montant impossible à réunir sans l’apport des banques, lesquelles se montrent plutôt réservées en ce moment. Par contre, les projets de taille plus réduite sont nombreux, en Wallonie, en Flandre (Turnova de Peter Heeren à Turnhout), en Wallonie et en Flandre (groupe De Vlier) et dans la capitale (Just Under the Sky d’Equilis à Schaerbeek). Sans oublier l’intention de City Mall de développer un shopping à Malines et le projet d’extension (Wilhelm & C°) de l’Esplanade de Louvain-la-Neuve, un des centres commerciaux les plus performants du pays.

- Un consommateur qui revient. Dans les pays matures, il revient, certes, mais il est de plus en plus âgé, de plus en plus versatile et, surtout, il en veut pour son argent. Dans les pays émergents, il commence à peser dans la balance. Partout, il est de plus en plus intéressé par le développement durable et il entend bien que les commerçants fassent de même. Il est de mieux en mieux informé aussi grâce notamment aux nouveaux médias.

- Ce qui nous amène au développement du commerce en ligne. Un développement qui a aussi son impact sur le marché immobilier. Les loyers sont liés à deux facteurs essentiels, l’emplacement et le chiffre d’affaires au m². Un chiffre d’affaires qui peut être réalisé là… ou ailleurs. Une enquête réalisée au Royaume-Uni par la publication professionnelle Property Week montre la corrélation qu’il y a entre ces facteurs et le commerce en ligne: 36% des professionnels interrogés estiment que les "retailers on line" voudront, tôt ou tard, un emplacement dans les principales rues commerçantes.

Et ils sont 22% à penser que ces emplacements vont de plus en plus souvent être utilisés pour faire du "branding", c’est-à-dire de la promotion de marque, plutôt que de la vente.

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