La bulle des bureaux vides grossit à Bruxelles

Vidés de leurs occupants depuis un an, les espaces de bureaux inutilisés sont progessivement remis sur le marché par les grands occupants. ©Wouter Van Vooren

Les principaux quartiers de bureaux bruxellois sont sous pression. Un vide locatif s’annonce pour plusieurs années, avec une solide correction de prix à la clé.

Au-delà de la langue de bois de façade des principaux agents immobiliers internationaux cotés en bourse, l’orage se précise. Et, selon nos informations, il sera dru sur certains quartiers de bureaux dans les grands centres urbains du pays, à commencer par Bruxelles et sa périphérie.

"Depuis des mois, cela gronde… En façade, on ne voit encore rien et on prend soin de noyer le poisson. Mais derrière les façades, la plupart des grands occupants de bureaux viennent vers nous avec des propositions pour sous-louer leurs espaces inoccupés. Et les surfaces proposées ne cessent de s’amonceler ces dernières semaines…"

240.000
mètres carrés
Selon nos estimations, c'est la superficie globale qui serait déjà injectée aujourd'hui sur le marché de la sous-location de bureaux rien que dans la capitale.

L’agent immobilier spécialisé qui nous fait cette confidence s’exprime sous le manteau. Impossible pour lui de décliner son identité; mais il ne peut plus se taire tant la dégelée qui se prépare risque de faire mal en termes d’espaces vacants remis sur le marché à des prix au rabais.

Généralisation du télétravail

Pour lui, le scénario amorcé est clair: généralisation du télétravail oblige, l’espace inoccupé qui se précise depuis le confinement va faire gonfler l’offre sur le marché. Et les locataires acculés à honorer jusqu’à terme le contrat de bail signé avec le propriétaire des murs n’ont d’autre alternative que de sous-louer pour amortir les coûts structurels.

"Même à prix bradé, c’est toujours mieux que rien et cela limite les dépenses inutiles", soupire l’agent, qui pointe le doigt vers les quartiers monofonctionnels où le bureau règne toujours en maître. "Au-delà de cette croissance inattendue indirecte du stock et de la pression à la baisse sur les prix, il y a un réel problème avec les nouveaux immeubles qui arrivent sur le marché, portés par des montages financiers et des rendements calculés avant la pandémie. La dégelée risque d’être terrible pour certains qui ont tout planifié pour louer leurs espaces à plus de 250 euros le mètre carré et qui vont se retrouver en concurrence avec des espaces voisins mis sur le marché moitié moins cher. Il y aura de la casse…", prédit l’expert de marché.

Il prévient poliment: si ses collègues et concurrents ne créditent pas ses affirmations, c'est qu'ils ne sont pas autorisés à le faire tant les investisseurs continuent à injecter du cash dans un marché qui pique pourtant clairement du nez. Par gros temps, chacun son business et ses obligations de résultats, même au sein de la même société...

"2021 est déjà mort"

Pour Cédric van Zeeland, le patron de la société de conseil Allten, qui a été l'un des premiers à oser appeler un chat un chat, l’orage qui gronde est pourtant plus important encore qu’il l’avait prédit, car le confinement s’est prolongé; et le télétravail, de solution passagère qu’il était il y a quelques mois, est devenu la nouvelle norme.  

-50%
Selon Cédric van Zeeland (Allten), la décote qui se prépare sur les loyers réels pourrait atteindre par endroit 50% et plomber le marché du bureau - location et vente - pour des années.

"Aujourd’hui, on est en stand by: tous les décideurs importants attendent de pouvoir chiffrer l’étendue des dégâts. 2021 est déjà mort: rien ne se passera cette année et on baissera la tête en espérant que la foudre tombe ailleurs. Mais l’an prochain, le couperet va tomber. Et j’évalue désormais à 30% la réduction moyenne d’espace de bureaux actuellement pris en location. Les sociétés vont en outre être obligées de louer des espaces décentralisés pour que les employés en télétravail puissent se rendre dans des bureaux satellites près de chez eux: ceux-ci ont pris le pli et tout pousse aujourd’hui - tant l’employeur que l’employé - à relocaliser les espaces de travail autrement tant la donne a changé."

Politique de l'autruche

Selon Cédric van Zeeland, le résultat tangible et chiffré ne se fera d’ailleurs pas attendre dans la capitale: malgré ce qu’affichent encore les grands courtiers internationaux, qui doivent garantir auprès de leurs clients investisseurs les rendements affichés promis sur base d’un loyer survitaminé tablé avant la pandémie, on ne pourra plus à l’avenir négocier - sauf exception - des loyers faciaux entre 250 et 300 euros le m² comme c’est actuellement le cas dans certains immeubles et quartiers recherchés.

"Mettre la tête dans le sable est le meilleur moyen de renforcer l’onde de choc qui nous attend."
Cédric van Zeeland
CEO Allten

"Avec la vague de sous-locations qu’on va prendre en pleine face dès aujourd’hui et jusqu’en 2023, on va se retrouver avec une pression inédite sur les loyers. Il y a toujours eu jusqu’ici une bulle de l’ordre de 15 à 20% entre les montants affichés et réellement négociés. Mais ce qui s’annonce, c’est une décote qui va dépasser les 50% dans certains quartiers, tous avantages inclus!", assure-t-il.

Et pour lui, plus aucun doute sur les épicentres: les zones les plus touchées par cette décote seront celles qui sont les plus densément dédiées au bureau, comme l’espace Nord, le quartier européen ou la zone périphérique de l’aéroport. "On peut me traiter d'oiseau de mauvais augure... Mettre la tête dans le sable est le meilleur moyen de renforcer l’onde de choc qui nous attend", prévient-il.

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